Diventare proprietari di casa per usucapione, quando succede?

Caterina Gastaldi

5 Agosto 2022 - 13:31

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Una guida alle regole per le quali si diventa proprietari di una casa per usucapione, cosa verificare e come tutelarsi.

Diventare proprietari di casa per usucapione, quando succede?

Diventare proprietari di una casa, o in generale di un immobile, per usucapione è possibile, ma richiede molto tempo e una non comune indifferenza da parte del legittimo avente diritto.

L’istituto giuridico dell’usucapione permette infatti, al passare di un certo numero di anni, in cui si utilizza o ci si prende cura di un bene, mobile o immobile, di diventarne proprietari.

Le tempistiche previste per i beni mobili sono più brevi , ma si parla sempre di eventi che accadono nel corso degli anni. Per poter diventare effettivamente i possessori di una casa per usucapione, nel 2022, la legge richiede almeno 20 anni. Vediamo di seguito come funziona e quali sono le regole da seguire in questa situazione.

Cos’è l’usucapione

L’istituto dell’usucapione prevede che si possa diventare possessori di un bene, sia esso immobile, mobile registrato o mobile, senza che siano necessarie né la collaborazione, né il consenso del precedente proprietario.

Questa tipologia di acquisto del diritto di proprietà molto particolare si compie attraverso il possesso continuo, pacifico, manifesto, e ininterrotto dell’oggetto in questione. Il possesso infatti non deve essere considerato come un diritto, bensì un potere di fatto sulla cosa. Nello specifico l’articolo 1140 del Codice Civile lo identifica con la seguente definizione “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.

Affinché si possano ravvisare elementi per attivare l’istituto dell’usucapione è necessario che:

  • chi richiede l’applicazione di questo istituto abbia la volontà di possedere il bene in questione in qualità di proprietario o similare;
  • esista la volontà di tenere il bene in questione, continuando quindi a esercitarne i poteri in qualità di proprietario;
  • il possessore sia titolare del diritto reale corrispondente.

Come l’usucapione di una casa

Prima di tutto, per diventare proprietari di una casa per usucapione non basta che il proprietario la trascuri e se ne prenda cura in sua vece. Stando a quanto previsto nel 2022, infatti è necessario che vengano rispettate alcune regole specifiche.

Non è sufficiente, per esempio, occuparsi della casa per i vent’anni richiesti se il proprietario di tanto in tanto torna a prenderne possesso. Inoltre, pur avvenendo in maniera automatica è sempre necessario rivolgersi a un giudice.

Questo significa che, nel momento in cui è passato il tempo richiesto, dovrà essere un giudice a dichiarare l’avvenuto usucapione di un immobile. Perché questo avvenga bisognerà anche consegnare tutta la documentazione richiesta dal caso e, una volta che la sentenza verrà pronunciata, bisognerà procedere ai pagamenti previsti che sono in dettaglio:

  • il contributo unico, che varia a seconda degli scaglioni previsti dalla legge;
  • l’imposta catastale;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • parcelle del proprio avvocato e del notaio.

Le condizioni che devono verificarsi

Nel 2022 per poter diventare proprietari per usucapione di una casa in cui si vive è necessario che si verifichino le seguenti condizioni:

  • deve trascorrere un determinato periodo previsto dalla legge, in questo caso 20 anni, in cui il proprietario non si prende cura della casa;
  • il possesso deve essere pacifico, quindi non può avvenire né in forma violenta, e nemmeno clandestina;
  • il possesso esercitato sulla casa deve essere stato tale da garantire una forma continuativa e ininterrotta durante il tempo.

Non si tratta di condizioni che possono verificarsi con troppa semplicità. Tuttavia, per legge, esiste una situazione in cui i tempi necessari passano da 20 a 10 anni.

Usucapione: tempi ridotti per immobili

Normalmente il periodo necessario per usucapire un bene immobile non è abbreviabile in alcun modo, ma esiste una situazione in cui questo può avvenire.

Nel caso in cui si acquistasse una casa da qualcuno che non è effettivamente il proprietario ma che si supponeva tale, basteranno infatti 10 anni - anziché 20 - per diventare proprietari dell’immobile a tutti gli effetti.

Le condizioni che devono esser soddisfatte sono:

  • comprovata buona fede del possessore;
  • presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, per esempio atto di vendita o donazione;
  • trascrizione del titolo nei registri immobiliari.

Nel caso in cui siano le condizioni non siano tutte rispettate bisognerà comunque attendere i 20 anni previsti per legge.

Cosa può fare il legittimo proprietario

Come può il legittimo proprietario di un immobile impedire che la casa venga usucapita? Nel momento in cui, nel corso dei 20 anni previsti, il proprietario torna a prendersi cura del bene anche per un breve periodo di tempo, gli anni pregressi vengono cancellati.

Questo significa che se fossero passati 19 anni, e il legittimo proprietario dell’immobile decidesse di riappropriarsi del bene e dedicargli le dovute attenzioni, non solo non si potrebbe contare quel periodo all’interno degli anni richiesti per legge, ma i precedenti 19 verrebbero cancellati.

Un proprietario quindi ha molto tempo per rivendicare i suoi diritti su un immobile, evitando che questo venga usucapito. Un modo semplice per evitare di trovarsi in queste situazioni può essere, per esempio, affittarlo a terzi.

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