Come appropriarsi di una casa abbandonata

Antonella Ciaccia

11 Maggio 2022 - 13:15

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Si può diventare legalmente proprietari di una casa abbandonata? Dobbiamo acquistare la casa ormai disabitata oppure possiamo usucapirla? Facciamo un po’ di chiarezza.

Come appropriarsi di una casa abbandonata

Non di rado, soprattutto nei piccoli comuni più periferici, si scorgono ruderi abbandonati e per alcuni può essere un’occasione recuperare un immobile ormai in rovina. Buona parte degli edifici residenziali lasciati all’incuria è di proprietà di privati, tranne i pochi e rari casi in cui un immobile in condizioni di abbandono appartenga allo Stato.

Pertanto, la prima cosa da fare se abbiamo il desiderio di rivalutare e ristrutturare un immobile ormai disabitato e lasciato in stato di negligenza, sarà rintracciare il proprietario tramite il registro immobiliare e procedere con una compravendita, un’offerta d’acquisto e raggiungere un compromesso.

Partiamo dal presupposto che: per acquistare la proprietà di un immobile è sempre necessario il consenso del proprietario. Il diritto di proprietà non cade mai in prescrizione e, anche se per molto tempo la casa è stata vuota, non utilizzata o totalmente abbandonata, essa ha sempre un suo proprietario che figura come tale nei pubblici registri immobiliari.

Allora come procedere perché la procedura sia legale?

Ci sono due strade. La prima è acquistare l’immobile rintracciando la proprietà.
La seconda è prevista nel nostro ordinamento e questa volta senza fare un’offerta in termini economici: l’usucapione, un sistema che consente di diventare proprietari di una casa altrui senza pagare il bene, se non i costi per la sentenza del giudice che accerterà il decorso dei venti anni e il possesso indisturbato dell’immobile.

Procediamo con ordine e cerchiamo di spiegare di seguito quali sono procedura, requisiti e condizioni per poter diventare proprietari di una casa abbandonata.

Come impossessarsi di un immobile abbandonato

Come incastrare il primo tassello per comprare un edificio abbandonato? L’idea più logica è quella di ricercare il legittimo proprietario nei registri disponibili presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate. Così facendo si reperirà ogni dato utile del proprietario, e quindi si potrà sapere se è deceduto, se ha ipotecato l’immobile o se semplicemente si è trasferito in un altro Paese, lasciandolo nelle mani della natura.

Se il proprietario è deceduto, è necessario verificare se la casa abbandonata è stata lasciata in testamento ai suoi eredi.

Per farlo ci si dovrà recare al Comune, presso l’Ufficio Anagrafe, e verificare se esiste una dichiarazione di successione che permetta di conoscere i nomi degli eredi della casa.

Con questi documenti, dunque, si potranno conoscere sia il nome del proprietario dell’immobile ed anche se la casa è sotto sequestro, ipotecata, o è un oggetto di pignoramento.

Acquistare una proprietà abbandonata, la trattativa

In un ampio scenario dei casi, è sufficiente dunque rintracciare il titolare o come molto spesso accade, tanti ereditieri e accordare le parti. Dopo aver rintracciato i dati anagrafici del proprietario, o dei proprietari, si procede con un normale contratto d’acquisto di un immobile:

  • l’interessato avanzerà una offerta d’acquisto, specificando il prezzo disponibile per comprare la casa;
  • successivamente il legittimo proprietario potrà accettare, declinare o avanzare una controfferta;
  • in caso di accettazione le parti redigeranno un preliminare di vendita con il quale si impegnano l’una a vendere e l’altra ad acquistare entro una determinata scadenza;
  • le parti si recheranno, alla data concordata, presso il notaio per la firma del rogito (che tecnicamente si chiama «contratto definitivo»);
  • da questo momento sarà compito del notaio trascrivere il passaggio di proprietà dell’immobile.

Così facendo, il procedimento è concluso è l’acquirente avrà la proprietà della casa abbandonata, sulle quali procedere con tutte le opere di ristrutturazione che ritiene necessarie.

Diventare proprietari della casa abbandonata con l’usucapione

C’è un ulteriore modo per prendere possesso di una casa abbandonata, questa volta senza fare un’offerta in termini economici. Si tratta dell’usucapione, un meccanismo previsto per chi utilizza un immobile come se fosse proprietario per circa venti anni.

L’usucapione è regolato dall’art. 1158 del Codice civile. Tale norma individua una modalità di acquisto della proprietà o altri diritti reali di godimento, attraverso il possesso continuato per venti anni; affinché si realizzi l’usucapione è, pacificamente, necessario che vi sia un possesso - non violento o clandestino - per un certo periodo di tempo senza interruzioni.

Se dunque il proprietario - possiamo sapere chi è attraverso visura catastale - si dimentica della propria casa per oltre vent’anni, e noi l’abbiamo vissuta abitualmente come se fosse nostra, possiamo avanzare la richiesta di usucapione in modo da acquisirne la proprietà.

Attenzione: se la proprietà è dello Stato la procedura per l’usucapione non è valida.

È fondamentale, affinché il procedimento abbia buon esito, che il proprietario non rivendichi il proprio immobile, e che il possesso durante il periodo avvenga senza interruzioni. Se il titolare si accorge della situazione, togliendo il possesso del bene al soggetto per almeno un anno, si interrompe il termine utile per l’usucapione.

Per trasformare il possesso in proprietà, superati quindi i vent’anni, il soggetto che ha abitato l’immobile deve chiedere l’intervento di un giudice, quindi è necessario attivare una vera e propria causa civile. Durante le udienze verranno verificati tutti i requisiti obbligatori, e l’interessato dovrà fornire delle prove in merito.

La sentenza finale potrà essere trascritta nei registri pubblici, e non sarà necessario alcun ulteriore atto.

Bisogna comunque ricordare che, prima di presentarsi davanti al giudice, c’è la mediazione obbligatoria, ovvero un tentativo di conciliazione tra le parti. In tal caso, il mediatore ha un ruolo estremamente importante, dato che deve incentivare il dialogo e il raggiungimento di accordi tra le parti in causa. Un eventuale accordo di conciliazione può sostituire la sentenza e accettare l’usucapione. La sottoscrizione del verbale, però, deve essere autenticata da un notaio.

Possibili reclami durante l’occupazione abusiva

Nel corso dei due decenni di occupazione abusiva, nel frattempo, si potrebbe essere denunciati dal relativo proprietario, con i guai giudiziari che ne conseguono.

La legge punisce colui che si introduce arbitrariamente in una proprietà altrui al fine di occuparla o di trarne un profitto, prevedendo la reclusione fino a due anni o la multa da 103 a 1.032 euro.

La pena cresce da due a quattro anni e la multa da 206 a 2.064 euro se il fatto è commesso da più individui o da soggetto palesemente armato.

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