Quanto si guadagna con un B&B?

Si guadagna bene con un bed and breakfast? Vale la pena provare ad aprirne uno? Tasse e costi sono le prime cose da valutare, ma anche i benefici: ecco la guida

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Negli ultimi anni, sempre più persone si sono chieste se aprire un bed and breakfast possa rappresentare una valida alternativa di reddito o addirittura una vera e propria svolta lavorativa. È un’idea che affascina: vivere in una bella casa, accogliere viaggiatori da ogni parte del mondo e guadagnare facendo ospitalità. Ma la realtà è un po’ più complessa.

Se da un lato il turismo italiano continua a essere una risorsa potente e redditizia, dall’altro il settore ricettivo extralberghiero è oggi più competitivo, regolamentato e maturo di quanto non fosse qualche anno fa. Quindi, la domanda è: oggi ha ancora senso aprire un bed and breakfast? Scopriamolo con numeri e fatti concreti.

Conviene aprire bed and breakfast? Qualche numero per capire

Il boom di Airbnb e Booking ha rivoluzionato l’accoglienza turistica, dando a milioni di persone l’illusione che basti avere una casa libera per trasformarla in una fonte sicura di guadagno. Ma oggi siamo ben oltre quella fase pionieristica.

Secondo i dati aggiornati, in Italia ci sono oltre 25.000 bed and breakfast registrati, ma il vero impatto economico è generato dalle piattaforme di affitti brevi: Airbnb da sola ha registrato nel 2023 oltre 608.000 annunci attivi, generando un valore stimato di 7,9 miliardi di euro, e contribuendo alla creazione di più di 50.000 posti di lavoro. Stando a uno studio Jfc, il 35,4 % degli annunci di B&B era concentrato tra Toscana, Sicilia e Lombardia; il Lazio spicca per un tasso di occupazione del 69 %.

A livello europeo, l’intero ecosistema degli affitti brevi ha raggiunto un impatto economico di 149 miliardi di euro.

Il mercato, quindi, è vivo, florido e in crescita, ma anche molto affollato. A ciò si aggiunge un dato importante: oggi il 55% delle prenotazioni si concentra in aree extraurbane, segno che i viaggiatori cercano esperienze autentiche, lontano dalle grandi città. Buona notizia per chi ha una struttura in campagna, al lago o in piccoli borghi.

B&B e normative vigenti

La risposta alla domanda “quanto si guadagna con un B&B?” non è univoca: dipende da una serie di fattori e, tra questi, ci sono sicuramente le normative e il regime fiscale adottato.

Dal punto di vista giuridico, l’attività di B&B in Italia si basa ancora sulla Legge quadro 29 marzo 2001, n. 135, che delega alle Regioni il compito di regolamentare le strutture ricettive extralberghiere. Pertanto, prima di aprire bisogna verificare la legge della propria Regione o Comune, per capire se la tua struttura rientra nell’ambito non imprenditoriale (abitualmente fino a 3 camere e 6 posti letto, con attività saltuaria) o imprenditoriale (gestione professionale, con partita IVA e obblighi più stringenti).

Se rientri in una gestione non imprenditoriale, i ricavi sono tassati come “redditi diversi” da dichiarare nel modello 730, senza obbligo di partita IVA e ricevuta fiscale per ogni cliente.
In regime imprenditoriale, serve partita IVA, fatturazione, contabilità e imposta sul reddito (choosing fra cedolare secca o IRPEF ordinaria).

Inoltre, ci sono imposte locali come la tassa di soggiorno.

Quanto si guadagna davvero con un B&B? E le spese?

Aprire un bed & breakfast o un’attività di affitto breve può diventare una fonte di reddito significativa, ma i guadagni reali variano ampiamente in base a fattori come la posizione, la stagionalità, la tipologia di struttura e le spese correlate.

Secondo dati recenti, un host medio su Airbnb in Italia ha realizzato nel 2023 circa 7.900 € di ricavi lordi annui, con punte superiori a 12.000 € nelle città principali come Roma e Firenze, o tra i 9.000 e 15.000 € in aree turistiche molto richieste come Venezia. In località rurali o meno note, invece, i guadagni oscillano tra i 3.000 e 7.000 € annui.

Analisi più dettagliate mostrano che in città come Milano le rendite medie possono arrivare a 1.500–3.000 € al mese per singoli appartamenti ben gestiti, mentre a Firenze si registrano circa 2.000 € al mese, con stime annuali tra 18.000 e 24.000 € per appartamenti medi.

Un esempio? Un immobile nel centro storico fiorentino, affittato per 120–150 € a notte e con un tasso di occupazione del 60% (circa 18 notti al mese), genera tra i 2.160 e 2.700 € lordi mensili, equivalenti a 25.000–32.400 € annui.

Tuttavia, i ricavi lordi devono essere bilanciati dalle spese:

le OTA come Airbnb e Booking trattengono commissioni tra il 14% e il 20%;
le pulizie costano mediamente 30–80 € a servizio;
ci sono poi utenze, manutenzioni, assicurazioni, imposta di soggiorno e la scelta tra cedolare secca (21–26%) o regime IRPEF;
si aggiungono infine costi di ristrutturazione, amministrativi e di marketing.

Dal punto di vista reddituale, un host professionale, con tariffe medie di 120–150 € a notte, un tasso di occupazione del 60% e 3 camere, può generare oltre 50.000 € lordi annuali. Dopo aver sottratto circa il 30–40% fra spese operative e tasse, il profitto netto si attesta tra i 20.000 e i 30.000 € annui.
In un’attività saltuaria, l’utile può ridursi a 5.000–10.000 €.

Ecco una tabella con strategie e info utili per aprire un B&B.

Strategia operativa	Prediligere aree extraurbane e bassa stagione; puntare su prenotazioni dirette per ridurre le commissioni OTA
Regolamentazione	Prepararsi a rispettare normative locali (certificazioni, sicurezza, codici identificativi), in particolare nei centri storici
Costi nascosti	Calcolare bene bollette, pulizie, manutenzione, imposte (cedolare secca vs IRPEF), costi amministrativi e assicurativi
Concorrenza mercato	Scegliere una nicchia (turismo slow, enogastronomico, business); offrire esperienze/valori aggiunti

Ci sono agevolazioni per chi vuole aprire un B&B?

I bed and breakfast in Italia nascono tradizionalmente come attività saltuarie e a conduzione familiare, non come vere e proprie imprese, e per questo non rientrano nella categoria imprenditoriale. Di conseguenza, non hanno accesso a gran parte dei finanziamenti a fondo perduto disponibili per le strutture ricettive imprenditoriali, come appunto gli affittacamere, che invece possono ottenere contributi europei grazie all’apertura della partita IVA

Solo in alcune regioni - in particolare Sicilia, Toscana e Lombardia - esistono bandi specifici aperti anche ai B&B, con finanziamenti o contributi a fondo perduto (talvolta fino al 45–50% dell’investimento) su progetti di ristrutturazione, efficientamento energetico o start-up.

Nelle restanti regioni, invece, chi vuole avviare un B&B spesso sceglie la strada dell’affittacamere con partita IVA, anziché gestire un semplice B&B. Questo perché l’attività imprenditoriale consente di:

rientrare nei bandi regionali o statali per PMI turistiche;
accedere a finanziamenti MISE per nuove imprese;
ottenere agevolazioni con fondi UE (FESR, FSE+), in quanto strutture ricettive riconosciute a fini fiscali.

In pratica, chi decide di aprire un affittacamere (con partita IVA e scia attiva tutto l’anno) può presentare business plan, partecipare ai bandi e ottenere contributi per spese quali ristrutturazione, efficientamento, acquisto arredi, dotazioni tecnologiche. Al contrario, un B&B tradizionale - limitato a 2–3 camere e con attività occasionale - non è considerato impresa e non può accedere a questi incentivi.