Quale futuro per gli investimenti nel mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare commerciale europeo è bloccato. Le vendite sono vicine ai minimi da un decennio, nonostante a inizio 2025 molti analisti avessero previsto una ripresa. Non è un caso se, secondo i dati INREV, il sentiment degli investitori verso il real estate europeo è ai livelli più bassi da oltre un anno.

Uffici, centri commerciali, retail park…nessuno riesce a venderli. E questo non è solo un dettaglio tecnico per addetti ai lavori: in passato, condizioni simili hanno spesso anticipato una contrazione economica da non sottovalutare. Stiamo parlando di squilibri strutturali che chiunque, anche chi non è un operatore immobiliare, dovrebbe conoscere.

Eppure, mentre il commerciale frena, il mercato residenziale sembra più florido che mai. Come mai? C’è una ragione precisa. E se stai pensando di investire nel mattone, oppure lo hai fatto di recente, ricorda: quello che stai per leggere potrebbe fare la differenza tra una decisione consapevole e un investimento destinato a bruciare valore.

Uno sguardo ai numeri

Nel Q1 2025 le transazioni immobiliari europee hanno totalizzato 47,8 miliardi di euro (dati MSCI). Flat rispetto all’anno scorso, ma meno della metà rispetto a tre anni fa. Capito bene: meno della metà.
Eppure, nella narrativa comune, il mattone resta “porto sicuro”, investimento rifugio, asset da tenere in portafoglio sempre e comunque. Ma i dati raccontano tutt’altro.

Entriamo nel dettaglio tecnico: nel Q2 2025, gli investimenti cross‑border sono scesi del 20% YoY, attestandosi a 17,2 miliardi di euro. Peggior aprile‑giugno degli ultimi dieci anni, secondo Knight Frank. Questa cifra non è solo un dato negativo: è un segnale. Significa che non c’è domanda nemmeno tra gli investitori istituzionali che storicamente avevano spinto la crescita di questi asset.

E qui la domanda cruciale: come mai non si riescono a vendere uffici e centri commerciali?
E attenzione: non parliamo solo del vecchio “brick and mortar”. Anche le asset class innovative, come i data center, stanno rallentando.

Il problema è duplice: da una parte la domanda post‑pandemia è cambiata radicalmente, dall’altra il costo del capitale (con tassi più alti seppur in calo e finanziamenti più difficili) sta strangolando la liquidità. Gli investitori istituzionali hanno ridotto l’esposizione, i fondi immobiliari faticano a chiudere round di vendita, e i portafogli si riempiono di asset illiquidi, mentre il rendimento atteso si erode trimestre dopo trimestre.

L’eccezione che conferma la regola

C’è però un settore che fa storia a sé: il mercato degli affitti residenziali. Sottorifornito, con domanda sostenuta e capitale che continua a fluire verso questo segmento.

Chi sta investendo oggi cerca esposizione al residenziale in aree urbane ad alta densità, soprattutto dove i vincoli regolamentari limitano l’offerta e garantiscono un potere contrattuale sugli affitti. Il resto del mercato immobiliare, invece, continua a segnare il passo.

E adesso?

Chi pensa di entrare nel mercato immobiliare perché “tanto il mattone non tradisce mai”, è il momento di riflettere. Oggi non è più uno di quei settori in cui investire alla cieca. Ci sono problemi legati liquidità dell’asset e al contesto macro.

Il mercato immobiliare non è più quello di dieci anni fa, e i dati lo dimostrano.