La Legge di Bilancio 2026 potrebbe riservare una stangata per i titolari di partita Iva che hanno degli immobili adibiti a locazione breve. La fuoriuscita dal regime forfettario è dietro l’angolo.
Partita Iva per gli affitti brevi, una stangata potrebbe essere in arrivo per chi ha la partita Iva in regime forfettario, ecco cosa cambia.
La Legge di Bilancio 2026 cambia tutto per le imposte a carico di chi sceglie gli affitti brevi, dal terzo immobile è necessario avere la partita Iva, quindi l’attività viene considerata attività di impresa, ma cosa succede per chi ha già una partita Iva in regime forfettario? Per queste persone una stangata potrebbe essere dietro l’angolo al punto da dover essere costretti a vendere gli immobili per evitare una tassazione elevata.
Ecco perché le partite Iva potrebbero ricevere una vera stangata con gli affitti brevi.
Tassazione affitti brevi per chi ha la partita Iva in regime forfettario
In una precedente disamina abbiamo valutato l’ipotesi di partita Iva per gli affitti brevi e abbiamo valutato anche i potenziali vantaggi di questa scelta. Lo abbiamo fatto ipotizzando un lavoratore dipendente che decide di aprire una partita Iva per gestire tali incassi, ma cosa succede a chi ha già una partita Iva, ad esempio un idraulico o un giornalista?
Dal primo gennaio 2026 entrano in vigore le nuove norme sulla cedolare secca per affitti brevi. Per un’unità abitativa locata l’aliquota è al 21%, per la seconda unità abitativa locata, l’aliquota dell’imposta sostitutiva è al 26%. Dalla terza unità immobiliare deve essere aperta la partita Iva.
Nel caso prospettato, il proprietario degli immobili locati ha già una partita Iva, ha scelto il regime forfettario con imposta sostitutiva al 20% e applicazione del coefficiente di redditività. Il regime forfettario può essere mantenuto nell’anno di imposta successivo nel caso in cui non sia superato il limite di ricavi e compensi (prima dell’applicazione del coefficiente di redditività) di 85.000 euro. Si esce nel corso di anno di imposta al superamento della soglia di 100.000 euro di ricavi e compensi.
Per alcune tipologie di attività raggiungere tale limite non è così difficile, ne è un esempio un idraulico.
Affitti brevi: si possono avere due partite Iva?
Cosa succede a un titolare di partita Iva in regime forfettario che deve avere la partita Iva anche per la locazione degli immobili? La prima cosa da ricordare è che non è possibile per un unico soggetto avere due partite Iva, quindi, è esclusa la possibilità di avere partita Iva 1 per l’attività di idraulico e partita Iva 2 per la locazione.
Con una stessa partita Iva si possono, invece, avere diversi codici Ateco (50.20.42 per le locazioni brevi). Nel momento in cui si adottano due codici Ateco, di cui uno prevede l’obbligatoria iscrizione in Camera di Commercio, anche il secondo codice Ateco è attratto. Pertanto, adottando i Codici Ateco indicati e svolgendo entrambe le attività, si è soggetti unicamente al versamento dei contributi alla gestione Commercianti Inps.
Gli altri titolari di partita Iva con due o più codici Ateco devono scegliere l’attività prevalente, il codice che corrisponde all’attività dalla quale si aspettano maggiori redditi che, di conseguenza, diventa anche il riferimento per la scelta della cassa previdenziale in cui versare i contributi. Sia chiaro, l’attrazione non evita di dover pagare i contributi previdenziali sugli importi delle locazioni brevi. Si tratta soprattutto di una semplificazione burocratica.
Il problema però sorge per chi svolge attività professionale con partita Iva e versa i contributi a casse previdenziali private, cioè non all’INPS. É il caso di chi versa i contributi all’INPGI (non ancora confluita in INPS). In questo caso non c’è attrazione ed è necessaria la doppia iscrizione alle casse previdenziali e doppia contribuzione.
Locazioni brevi, ecco chi rischia la stangata
Le conseguenze economiche potrebbero essere pesanti e tramutarsi in una vera stangata nel caso in cui cumulando i redditi della partita Iva principale (idraulico e giornalista negli esempi) e il reddito derivante dalla locazione (codice Ateco 50.20.42) si superi il limite previsto per la permanenza nel forfettario. In questo caso si è costretti al regime ordinario, sorgono gli adempimenti Iva, è necessario versare l’Irpef con il sistema degli scaglioni, probabilmente con aliquota al 43%, ed è necessario versare le addizionali Irpef.
La possibile soluzione a tale rischio è o liberarsi di qualche immobile in modo da non essere costretti ad assoggettare al regime della partita Iva le locazioni brevi, oppure rinunciare alle locazioni brevi, che in genere fanno guadagnare di più, per limitarsi alle locazioni lunghe a uso abitativo. In questo caso si potrebbe anche approfittare dell’aliquota al 10% con i contratti a canone concordato.
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