Pagarsi il mutuo con le cedole dei Btp è di nuovo possibile. Ecco come

Il quadro di estrema confusione che caratterizza il panorama economico-finanziario è stato certificato dalla stessa Christine Lagarde, che nella conferenza stampa della Bce ha dichiarato: “l’incertezza è particolarmente elevata, quasi enorme, per non dire eccezionale”.

Se lo dice lei figurarsi quanto lo è per l’uomo della strada!

In un simile contesto ci sono tuttavia delle anomalie da cogliere. Una – assolutamente rilevante – sta nello spread fra rendimenti dei Btp, nonché degli altri titoli governativi in euro, e tassi dei mutui. Si sta determinando una situazione che non si vedeva da tempo.

Mutui in discesa

Il taglio dei tassi da parte della Bce di 25 pb al 2,5% comporta una riduzione del costo delle rate. Superfluo ricordarlo! Un aspetto invece di cui non si tiene conto è che si sta provocando una spinta al ribasso delle condizioni economiche praticate per i nuovi mutui. È come se il mercato del credito stesse anticipando le Banche centrali.

Una rilevazione - effettuata questa mattina - ha segnalato (fonte Mutuionline) la seguente situazione, relativa a una simulazione ipotetica per un mutuo riferito a una prima casa con investimento di 300.000 euro e un importo del prestito di 150.000 euro a 30 anni:

• Bnl/Bnp Paribas a tasso fisso: Taeg 2,96%
• Bper Banca a tasso fisso: Taeg 2,76%
• Webank a tasso fisso Irs green: Taeg 2,54% (Irs + 0,30%)
• Intesa Sanpaolo a tasso fisso fisso green: Taeg 2,51%

Potremmo naturalmente proseguire con tante altre opportunità, nonché con proposte diverse delle stesse banche citate. Il nostro scopo in realtà è semplicemente di indicare un valore medio dei finanziamenti, ormai decisamente attestato sotto il 3% e in alcuni casi vicino al 2,5%.

Rendimenti al rialzo

Mentre continua a delinearsi un quadro nettamente più favorevole sul fronte mutui avviene l’opposto per gli yield dei Btp. I motivi sono stati ampiamente analizzati nell’Osservatorio Btp pubblicato mercoledì. Non ci soffermiamo ulteriormente sul tema ed evidenziamo invece come la netta corsa al ribasso delle quotazioni – complici soprattutto le vendite da parte degli istituzionali – abbia determinato una risalita degli yield anche oltre il 4%.

Considerando che il mutuo ipotizzato ha una durata di 30 anni indichiamo allora tre Btp con scadenza oltre il 2050:

• Btp 2,45% 2050 (Isin IT0005398406): quotazione 70,5 Eur – yield 4,4%
• Btp 4,5% 2053 (Isin IT0005534141): quotazione attorno a 100 – yield 4,5%
• Btp 4,3% 2054 (Isin IT0005611741): quotazione 96,5 Eur – yield 4,6%.

Con un rendimento netto a scadenza del 3,9% ci si garantisce comunque uno spread positivo di oltre 100 pb rispetto ai mutui, interamente “pagato” dallo Stato. Se si considerano poi - nel caso di una prima casa - le possibili detrazioni fiscali degli interessi passivi appunto sborsati e inoltre una futura potenziale performance in conto capitale per i Btp, in presenza di una risalita delle quotazioni da taglio dei tassi Bce, è evidente come il bilancio finale possa essere particolarmente favorevole per chi percorra questa strada.

Naturalmente c’è una sola condizione: che si inizi con una percentuale di capitale proprio nell’acquisto della casa, al fine di determinare quella quota parte di mutuo destinata all’acquisto dei Btp. L’ipotesi può valore anche per una seconda casa – da mettere magari a reddito – sebbene in questo caso in presenza di tassi del prestito meno favorevoli e in assenza di agevolazioni fiscali.

Il gioco vale comunque la candela e – dati alla mano – si è palesata solo poche volte nella storia dei business economici. Coglierla oggi può essere un affare di cui trarre profitto a lungo termine.

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