Come passare da un mutuo a tasso variabile al fisso? Una guida con tutto quello che c’è da sapere per alleggerire le rate e capire quanto si risparmia.
Mutui, passare dal tasso variabile al fisso è un’opzione che i titolari di mutuo possono esercitare a determinate condizioni.
L’inflazione in crescita tra il 2022 e il 2023 ha avuto ripercussioni pesanti sui mutui. La Banca Centrale Europea ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse dal mese di luglio 2022 portandoli al 4,5%, incurante del disagio e delle difficoltà per le famiglie che ora si trovano a dover pagare rate molto pesanti, con il tasso Euribor di riferimento per il mutuo variabile che, da negativo, è schizzato in poco più di un anno al 3,80% nel mensile.
Complice la politica aggressiva sui tassi di interesse avviata dalla Bce, il fisso è diventato temporaneamente più conveniente. Questo significa che la corsa dell’Euribor non è finita e ricadrà sulle rate mensili con probabili e ulteriori aumenti.
Come fare il passaggio da variabile al fisso? Si può davvero risparmiare? Di seguito alcuni calcoli di passaggio dal mutuo variabile al fisso per capire quanto costa la rata mensile.
Mutui, come passare dal tasso variabile al fisso
La possibilità di trasformare il proprio mutuo da tasso variabile a fisso prevista dalla legge di Bilancio 2023 è un’opportunità che può garantire maggiore stabilità finanziaria nel lungo periodo.
La norma rilanciata dal Governo Meloni nella manovra dello scorso anno consente di rinegoziare il tasso del proprio mutuo con la banca, passando dal variabile al fisso, in presenza di particolari condizioni (finanziamento fino a 200.000 euro, Isee fino a 35.000 euro, nessun ritardo nel pagamento delle precedenti rate).
La procedura prevede che il nuovo tasso fisso sia selezionato tra il minore tra l’Irs a 10 anni e l’Irs pari alla durata residua del mutuo in corso, a cui si aggiunge lo spread concordato nel contratto di mutuo. Ad esempio, se il mutuo è a 30 anni e sono stati pagati due anni di rate, si guarderà all’Irs a 25 anni, ora al 2,86% optando per il minore tra questo e l’Irs a 10 anni. Attualmente l’Irs a 25 anni si attesta al 2,86% ed è inferiore all’Irs a 10 anni, pari al 2,96%. Con uno spread dell’1%, il mutuatario otterrebbe un tasso fisso al 3,86%.
Il nuovo tasso bloccherà la rata per l’intera durata del mutuo, offrendo un vantaggio a lungo termine. L’opportunità di trasformazione è particolarmente rilevante per i giovani che hanno sottoscritto un tasso variabile dopo giugno e si trovano ora a gestire un mutuo long to value a tasso variabile. Per questa categoria, che non può surrogare il mutuo, la finestra offerta dalla nuova norma è un’occasione importante.
Va sottolineato che il processo di trasformazione non è una surroga, ma una rinegoziazione con la propria banca. Il mutuatario può richiedere la trasformazione presentando l’Isee e verificando che il debito residuo sia sotto i 200.000 euro, senza la necessità di un intervento notarile.
Inoltre, questa possibilità è valida fino al 31 dicembre, salvo proroghe con la prossima legge di Bilancio. Chi usufruirà di questa opportunità potrà evitare i futuri rincari previsti per i mutui variabili nel 2023, garantendosi una maggiore stabilità finanziaria nel tempo.
Tuttavia, è fondamentale fare attenti calcoli prima di procedere, poiché il nuovo tasso fisso potrebbe non essere inferiore a quello variabile che si vuole abbandonare. Passare dal tasso variabile al fisso non garantisce automaticamente un risparmio, poiché il tasso applicato sarà quello aggiornato (quindi anch’esso più elevato) e non quello calcolato all’inizio del contratto di mutuo. Nonostante ciò, la scelta del fisso offre un’immunità ai futuri aumenti dei tassi.
Quanto si risparmia sul mutuo da variabile al fisso
Se si possiedono i requisiti richiesti, si può quindi optare per il cambiamento da mutuo variabile a fisso.
Per calcolare il nuovo tasso, si deve partire dall’indice Eurirs detto anche Interest Rate Swap (Irs), il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso fisso e nello specifico dal valore a 10 anni. A questo punto si prende anche l’Irs riferito alla durata residua del mutuo (se ho un mutuo a 30 anni iniziato 5 anni fa si prende l’Eurirs a 25 anni), prendendo il più basso dei due.
Al tasso ottenuto si aggiunge lo spread applicato al mutuo variabile che ora si vuole cambiare e si ottiene il nuovo parametro per le rate. Alcuni esempi possono chiarire il risparmio.
La convenienza di passare a un mutuo a tasso fisso dal variabile va dunque valutata caso per caso. Secondo un’analisi di mutuiOnline.it, ad esempio si possono confrontare due mutui, a tasso fisso e tasso variabile, per un finanziamento di 140.000 euro per l’acquisto di una casa da 200.000 euro a 20 anni.
Nel caso di tasso fisso al 4,1% la rata mensile è di 856 euro.
In confronto, il mutuo variabile a 20 anni, con una media del 4,90%, comporterebbe una rata di 919 euro.
Il mutuo a tasso fisso in questo caso comporterebbe un risparmio immediato di 63 euro al mese.
Similmente, il tasso fisso a 30 anni si attesta al 4,1% con una rata di 677 euro, mentre il mutuo variabile a 30 anni, con una media del 5,1%, si traduce in una rata di 760 euro. Il tasso fisso in questo caso porta un risparmio mensile di 83 euro. Questi dati evidenziano chiaramente come il passaggio al fisso possa garantire una maggiore stabilità finanziaria e significativi risparmi nel tempo.
I nuovi tassi calcolati come fissi grazie a questo passaggio consentito dalla manovra risultano quindi inferiori a quel 6% del mutuo variabile che ci si aspetta con la politica Bce.
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