Muro di confine: limiti per altezza e distanza, chi lo paga e di chi è la proprietà

Antonella Ciaccia

26 Maggio 2022 - 14:49

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Muro divisorio al confine: come realizzarlo e a chi spetta la proprietà? La sua presenza e costruzione è regolamentata dal Codice civile. Vediamo nel dettaglio a quali prescrizioni ottemperare.

Muro di confine: limiti per altezza e distanza, chi lo paga e di chi è la proprietà

Il muro di confine, detto anche muro divisorio, è una costruzione che ha la specifica funzione di delimitare la proprietà di un fondo rispetto a un altro. La sua realizzazione ha l’obiettivo di dividere edifici, cortili, giardini, orti o recinti nei campi.

I muri di confine rappresentano dunque delle delimitazioni della proprietà privata e si presumono comuni ai proprietari di due fondi confinanti quando sorgono sul suolo comune a entrambi e ne dividono le proprietà, oppure si verificano ipotesi in cui il muro si deve considerare di proprietà solo di uno dei due possidenti.

Insomma, sono diverse le norme applicate ai muri divisori. Oltre a dover soddisfare determinati standard estetici, devono essere costruiti seguendo delle norme ben precise disciplinate dal Codice civile. Vediamo quali sono, quali sono i limiti di altezza e le distanze da mantenere.

La distanza del muro dal confine

Il Codice civile stabilisce che la distanza minima tra costruzioni poste su terreni confinanti deve essere di tre metri, a meno che i regolamenti locali non dispongano diversamente.

Questa disposizione si applica anche ai muri divisori che, pertanto, non possono trovarsi a meno di tre metri dal confine.

Attenzione però: i muri di confine con altezza inferiore a tre metri possono essere collocati anche a distanza ravvicinata non dovendo rispettare i limiti sopra indicati. L’esenzione dal rispetto delle distanze legali vale non per qualsiasi muro, ma solo per quelli “di cinta”, ossia che hanno la funzione di delimitare i terreni.

Ma quando un muro può essere qualificato di cinta?

Il muro di cinta è un muro isolato, con autonomia strutturale, che viene descritto dall’articolo 878 del Codice civile. Poiché la legge non ne fa un’ampia trattazione, è alla giurisprudenza che si deve fare riferimento. I giudici hanno infatti individuato tre caratteristiche per poter definire un muro di cinta.

Affinché rientri in questa definizione è indispensabile che il muro divisorio sia destinato:

  • a recingere una determinata proprietà;
  • che abbia un’altezza non superiore a tre metri;
  • che emerga dal suolo e abbia entrambe le facce isolate dalle altre costruzioni.

Solo in presenza di tali caratteristiche è applicabile la disciplina per i muri di cinta, art. 878 Codice civile, che introduce l’esenzione dal rispetto delle distanze tra costruzioni. Tale normativa, tuttavia, si applica anche nel caso in cui si abbia un muro in tutto o in parte carente di alcune di esse, purché sia idoneo a delimitare un terreno e gli possa ugualmente essere riconosciuta la funzione e l’utilità di demarcare la linea di confine e di recingere il fondo.

Muro divisorio comune tra due fondi limitrofi

Come detto, il “muro divisorio” può essere comune tra i proprietari dei due fondi limitrofi. Questo accade quando il muro sorge sul suolo comune a entrambi e divide le rispettive proprietà.

Nella fattispecie il terreno:

  • deve sorgere sul suolo comune a entrambi i proprietari;
  • deve dividere, conformemente alla sua funzione, entità prediali omogenee tra loro (quali edifici, cortili, etc.), appartenenti a diversi proprietari;
  • le proprietà che divide devono avere la stessa natura (ad esempio un muro che divide due giardini, o due cortili, o due orti e non nel caso in cui divide un orto da un parcheggio). Qui mancano sporti e simili, o altri elementi contrari, indicati dall’art. 881 c.c. che vedremo di seguito e che determinano invece la proprietà di uno rispetto all’altro possidente.

Dunque, in presenza di tali caratteristiche, il muro si presume essere di proprietà in pari quote tra i due confinanti.

Tuttavia è certamente possibile fornire prova contraria dinanzi al giudice nel caso sia stata avviata una causa per l’accertamento della proprietà dello stesso. L’interessato alla proprietà esclusiva dovrà fornire la prova a suo favore facendo riferimento alle modalità di acquisto della proprietà di tale muro.

A normare la «Presunzione di comunione del muro divisorio» è l’articolo 880 del Codice civile:

Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto.
Si presume parimenti comune il muro che serve di divisione tra cortili, giardini e orti o tra recinti nei campi.

L’indicazione di cui al secondo comma dell’art. 880 c.c. è limitata a quanto vi è indicato, cioè ai muri divisori tra cortili, giardini, orti e recinti nei campi. Questa elencazione deve intendersi come tassativa e non semplicemente esemplificativa.

La presunzione di comunione vale anche per i muri divisori tra edifici privati e edifici demaniali. L’accertata funzione divisoria di un muro di recinzione esistente tra le confinanti proprietà costituisce, ai fini della tutela possessoria dello stesso, prova presuntiva del suo compossesso (Cass., 27 settembre 2013 n. 22275).

I comproprietari di un muro comune si pongono sul medesimo piano: essi sono tenuti in pari misura a ogni sorta di intervento, salvo che la causa sia di responsabilità di uno solo dei proprietari ex art. 882 c.c. Per le riparazioni o ricostruzioni del muro serve il consenso di tutti i comproprietari.

Chi non voglia contribuire alle spese di manutenzione può rinunciare al diritto di comunione, sia del muro che del suolo su cui è posto. Questa rinuncia deve però essere per forma scritta da trascriversi onde essere opponibile ai terzi.

Muro divisorio di proprietà esclusiva

Come è possibile dimostrare che lo stesso muro è di proprietà di uno solo dei confinanti? Vi sono due ipotesi in cui il muro divisorio si reputa di proprietà esclusiva. È quanto disciplinato dall’articolo 881 del Codice civile.

  • se sul muro vi sono sporgenze e altri segni indicatori, come cornicioni, mensole e simili, vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro, in questo caso il muro di confine si presume del proprietario dalla cui parte tendono tali segni;
  • in presenza di muro tra campi, cortili, giardini, orti, e in questo caso, si presume che il muro, pur se di confine tra due case vicine, sia del proprietario del fondo verso cui insiste un piovente per far scorrere l’acqua piovana.

Se le sporgenze sussistono da ambo le parti, in tal caso il muro si presume in comproprietà. Segnaliamo inoltre che la presunzione di proprietà esclusiva riguarda unicamente il muro e non anche il suolo.

I costi per la costruzione di un muro di confine

Spese e costi di realizzazione, e successiva manutenzione, di muri e recinzioni di confine sono a carico dei proprietari dei fondi al cui confine sorgono suddette divisioni.

Ciascun comproprietario può innalzare il muro comune. In tal caso, così come disposto dall’art. 885 del Codice civile, dovrà sobbarcarsi le spese di costruzione e di conservazione della parte che è stata sopraelevata. Chi esegue l’innalzamento dovrà provvedere a sue spese a ricostruirlo o rinforzarlo. E comunque la parte sopraelevata può dal vicino essere resa comune a norma dell’articolo 874.

Il vicino si può esimere dal contribuire nelle spese di costruzione del muro di cinta o divisorio, cedendo, senza diritto a compenso, la metà del terreno su cui il muro di separazione deve essere costruito.
In tal caso il muro è di proprietà di colui che l’ha costruito, salva la facoltà del vicino di renderlo comune ai sensi del predetto articolo 874, senza l’obbligo però di pagare la metà del valore del suolo su cui il muro è stato costruito.

Il maggior spessore dovrà essere posto sul suolo di chi ha innalzato, a meno che non sussistano esigenze di carattere tecnico in senso contrario. Il vicino dovrà essere indennizzato di eventuali danni prodotti per l’esecuzione delle opere.

Per stabilire quanto potrebbe costare realizzare un muro divisorio sarà necessario guardare i dettagli, i singoli casi, le variabili eventuali. La scelta del materiale che costituirà il muro è il primo dettaglio che stabilisce già un budget di spesa. Il modo più economico per erigere un muro di questo tipo è utilizzare i mattoni, il cui costo non supera i 50€/mc.

Ma si possono scegliere altri materiali per la costruzione come ad esempio cemento o blocchi di pietra, che possono però aumentare il prezzo. La soluzione più costosa vede senza dubbio primeggiare il muro di cinta in pietra. Una realizzazione di questo tipo costa anche 150€/mq.

Per quanto riguarda la manodopera, sarà necessario richiedere l’aiuto di un muratore professionista. Teniamo presente che la costruzione di un muro non è solo un accatastamento di blocchi; si devono preparare le basi e gli impasti dei materiali appropriati, ed è necessario prestare attenzione alla finalizzazione estetica a fine opera. È importante notare che il prezzo della manodopera di un muratore si aggira intorno ai 18 e 25 €/ora.

Si potrebbe anche sfruttare l’edilizia prefabbricata, questo per qualunque tipologia di materiale. La soluzione su misura ha un costo più elevato e la lavorazione avviene sul posto.

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