Locazioni turistiche: cedolare secca e non, ecco la guida al trattamento fiscale

Giuseppe Guarasci

11 Luglio 2016 - 08:00

condividi
Facebook
twitter whatsapp

Fisco e locazioni turistiche: ecco la nostra guida completa con tutto quello che c’è da sapere, dalla possibilità della cedolare secca alle diverse configurazioni di reddito.

In questo periodo estivo un tema particolarmente interessante oltre che ricorrente è quello relativo all’attività di locazione di case, stanze e appartamenti per vacanze, quindi locazioni a titolo puramente turistico.
In particolar modo molto interessante, anche se particolarmente complessa, risulta essere il relativo trattamento fiscale che regola le locazioni turistiche.

Sebbene occorra rivolgersi sempre al proprio consulente fiscale di fiducia per conoscere tutte le minime sfaccettature relative alla normativa di riferimento del trattamento fiscale dei redditi di derivanti dalla locazione turistica d’immobili adibiti a case e appartamenti per vacanze, in questa guida verranno brevemente analizzati i principali aspetti relativi al suddetto trattamento fiscale, cercando di concentrare l’attenzione sulle attività di locazione, che al verificarsi di determinati presupposti, configurano un’attività come commerciale o altri casi per i cui proventi vengono qualificati come redditi diversi o redditi fondiari.

Le locazioni turistiche: gli aspetti civilistici

Prima di affrontare la disciplina delle locazioni turistiche dal punto di vista fiscale, è bene affrontare l’argomento prima di tutto dal punto di vista civilistico.

Secondo il Codice del turismo possono essere annoverati tra le attività di locazione turistica:

  • gli esercizi di affittacamere, che l’art.12, comma 2, definisce come strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggi ed eventualmente servizi complementari;
  • i bed and breakfast, di cui all’art.12 dello stesso codice, comma 3, vanno definiti come “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriali, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”;
  • le unità abitative ammobiliate ad uso turistico, articolo 12, comma 5 definite come ”strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”.

Locazioni turistiche: il trattamento fiscale

Entrando nel merito delle disposizioni fiscali generali che regolano la tassazione delle locazioni turistiche, è possibile classificare il reddito da locazione secondo tre diverse configurazioni previste dal TUIR:

  • reddito fondiario;
  • reddito diverso;
  • reddito d’impresa.

Quali sono gli elementi distintivi che fanno ricadere reddito da locazione turistiche tra i redditi fondiari a tra le altre tipologie di redditi?

Un elemento fondamentale può essere rappresentato dalle prestazioni di servizi accessori come ad esempio la consegna e la sostituzione della biancheria, o ancora il riordino dei locali dati in uso.
L’assenza di questi servizi infatti, classificati come aggiuntivi, consente di annoverare i proventi da locazione turistica come redditi fondiari di cui all’ex. Art.36 del TUIR.

Un ulteriore elemento di distinzione affinché i redditi da locazione turistica siano classificabili come redditi di natura fondiaria, riguarda il concetto di organizzazione e professionalità. Infatti la locazione deve essere svolta senza tali requisiti, che se fossero invece presenti, configurerebbero l’eventuale esistenza di una attività d’impresa, seppur di semplice gestione immobiliare e non di prestazione di servizi alberghieri.

Tuttavia, non essendo presente uno specifico parametro di legge, non è possibile assumere un determinato ammontare di reddito o di compensi come elemento cardine ai fini di verificare il requisito della professionalità.

Prendendo come riferimento il parere fornito dall’amministrazione finanziaria:

il concetto di professione abituale si concretizza nel momento in cui le unità abitative locate o a disposizione per la locazione siano superiori a 2 e siano accompagnate dai sopracitati servizi accessori più il requisito di professionalità ed organizzazione”.

In questo caso l’attività sarebbe produttiva ai redditi d’impresa art. 55 del TUIR, e in capo al contribuente sorgerebbe la soggettività ai fini IVA.

Sono classificabili invece nei redditi diversi art.67 comma 1, lett. i del TUIR, tutte le attività di locazione turistica che abbiano massimo 2 appartamenti e che offrano i servizi aggiuntivi alberghieri, ma che non abbiano i requisiti di professionalità e organizzazione e che non siano svolte in maniera abituale.

Locazioni turistiche ricadenti nei redditi fondiari: la cedolare secca

Per le abitazioni concesse in locazione turistica ricadenti nella categoria dei redditi fondiari, è possibile scegliere il regime di tassazione agevolato definito “cedolare secca” sugli affitti che prevede l’applicazione di:

  • un’imposta sostitutiva sull’irpef;
  • addizionale regionale e comunale;
  • imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.

Queste disposizioni possono trovare applicazione anche per gli immobili soggetti a locazioni turistiche, a patto che essi producano redditi fondiari e non redditi da attività commerciali.
L’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.
L’opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.
Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Si può ricorrere al regime sostitutivo della cedolare secca anche nel caso cui l’immobile viene affittato grazie all’intermediazione di un’agenzia immobiliare.
In questo caso il contratto di locazione viene concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, che quindi si assume diritti e obblighi nei confronti del locatario.
Il regime della cedolare secca non trova applicazione invece nel caso in cui il proprietario dell’immobile stipuli un contratto di locazione direttamente con l’Agenzia immobiliare, in quanto in questo caso il locatario è un soggetto che esercita un’attività d’impresa come previsto dall’art.3, comma 1 e 6 del D.Lgs. n°23/2011.

Iscriviti alla newsletter

Money Stories