Per chi vuole donare una casa a un figlio, ma non vuole sostenere la spesa del notaio ci sono due modi che permettono anche di evitare di pagare le tasse. Ecco come fare.
Intestare casa a un figlio senza dover sostenere costi è, probabilmente, il desiderio di moltissimi genitori. Per donare un immobile, infatti, è necessario farsi carico di spese elevate, soprattutto per il notaio necessario per l’atto di donazione. A questi potrebbero aggiungersi anche le tasse da pagare. Esistono due modi che permettono di intestare l’immobile a un figlio senza dover pagare notaio e tasse, ma bisogna evitare di commettere gli errori più comuni.
La maggior parte dei genitori è frenata dal donare ai figli proprio a causa degli elevati costi che questo comporta. Per poter procedere in modo quasi del tutto gratuito bisogna programmare in anticipo le proprie mosse e pianificare quando e come trasferire la proprietà al figlio.
La legge italiana, di fronte a qualsiasi trasferimento di proprietà di beni immobili, come case o terreni, prevede che vi sia l’obbligo dell’atto notarile per il rogito. Di fatto, quindi, attraverso vendita o donazione, si deve sempre sostenere l’onere dell’atto. In questo articolo andremo a vedere quelli che sono i metodi più economici per intestare casa a un figlio.
Donare casa a un figlio
Trasferire una proprietà prevede che si ricorra alla vendita o alla donazione. In entrambi i casi è necessario pagare il notaio perché è necessario un atto pubblico. Se la vendita prevede, in ogni caso, il pagamento di un corrispettivo per il trasferimento dell’immobile, la donazione non comporta il pagamento di un corrispettivo. In caso di donazione, però, e in presenza di altri eredi, entro dieci anni dalla morte si potrebbe rischiare che eventuali fratelli o sorelle possano impugnare l’atto nel caso sia stata lesa la loro quota legittima.
Sia la vendita che la donazione hanno un costo:
- il 2% di imposta di registro se per chi riceve la donazione la proprietà è considerata abitazione principale;
- 50 euro per l’imposta ipotecaria se si tratta dell’abitazione principale;
- 50 euro per l’imposta catastale se si tratta dell’abitazione principale.
Se il valore dell’immobile non supera il milione di euro, invece, non è dovuta l’imposta sulle donazioni tra genitori e figli, ma bisogna mettere in conto il costo del notaio. Se si considerano solo i costi (e non il corrispettivo di vendita) donazione e vendita hanno lo stesso peso economico.
Esistono altre due modalità per trasferire una casa al figlio in maniera molto più economica, però.
Trasferimento per usucapione
Per donare una casa al figlio si può ricorrere all’usucapione tra parenti: se il figlio per almeno 20 anni si comporta come se fosse il proprietario della casa, utilizzandola, provvedendo alla ristrutturazione e alla manutenzione, può avviare una causa di usucapione (ovviamente con il benestare del genitore).
Per portare a termine il passaggio della proprietà, tuttavia, serve comunque l’assistenza di un legale, e quindi anche in questo caso vi sono dei costi e nello specifico:
- l’onorario dell’avvocato;
- il contributo unificato e l’imposta di registro sia della sentenza che della trascrizione.
Le spese, facendo i conti, non sono di molto inferiori a quelle che si dovrebbero sostenere per il notaio e, quindi, a prima vista potrebbe apparire poco conveniente usare l’usucapione.
La Corte di Cassazione, però, ritiene che si possa anche evitare la causa vera e propria se si trova un accordo nella mediazione, obbligatoria (e, ovviamente, se è intenzione del genitore donare la casa al figlio l’accordo si trova). Anche in mediazione servono i legali e occorre il notaio per l’autenticazione del verbale. In questo caso, però, i costi sono abbastanza convenienti rispetto alle altre soluzioni.
Intestare casa con la separazione
L’altro modo per intestare una casa al figlio quasi gratuitamente è in sede di separazione dei genitori. I genitori in fase di separazione possono accordarsi (non è mai il giudice a prevedere questa soluzione) per l’intestazione della casa al figlio al posto del mantenimento mensile. L’intestazione della casa, quindi, va a sostituire l’obbligo di mantenimento del figlio (anche se la decisione deve essere approvata dal giudice che deve verificare che la decisione sia congrua e non arrechi danno al figlio).
Questo accordo non viene considerato come una donazione, ma come l’adempimento del dovere genitoriale. La promessa di intestazione dell’immobile, quindi, è irrevocabile e non richiede il pagamento delle imposte necessarie solitamente per i trasferimenti immobiliari né la spesa del notaio. Essendo il trasferimento previsto dalla sentenza di separazione (che è già un atto pubblico) non c’è bisogno che sia il notaio a stabilire il trasferimento della proprietà.
In questo caso, quindi, la separazione legale consensuale potrebbe essere avviata unicamente con lo scopo di trasferire la proprietà al figlio. Inserendo nell’atto di separazione il trasferimento di proprietà al figlio, una volta che l’accordo è ratificato dal giudice (che non deve verificare se si tratta di una separazione simulata), viene trascritto nei Pubblici Registri. Il costo da sostenere, in questo caso, è solo il contributo unificato per l’avvio del procedimento (meno di 50 euro).
Se dopo la separazione i coniugi si “riconciliano”, l’immobile rimane comunque intestato al figlio e a confermare la possibilità è la stessa Corte di Cassazione in diverse sentenze del 2001 e del 2021.
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Il rischio che si corre
In entrambi i casi, anche se considerati pienamente legali, si corre il rischio di incorrere in problemi. Se si vuole intestare casa al figlio per sottrarla, ad esempio, ai creditori, questi ultimi potrebbero impugnare l’atto di usucapione o di separazione ricorrendo alla simulazione (in questo caso per agire non ci sono termini di prescrizione).
Se, invece, a presumere la simulazione è l’Agenzia delle Entrate potrebbe avviare un recupero delle tasse e dell’imposta di registro che non si è versata.
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