In questa città europea comprare casa è (quasi) impossibile

Negli ultimi anni il mercato immobiliare di Tirana, capitale dell’Albania, sta vivendo una trasformazione rapida e profonda che sta rendendo il sogno di comprare o affittare casa quasi irraggiungibile per molti residenti. Nonostante la città sia ancora considerata relativamente economica rispetto a molte capitali europee, la crescita dei prezzi delle abitazioni nel 2025 ha superato di gran lunga quella dei salari, creando una situazione di forte disagio per le famiglie a reddito medio e basso.

Secondo i dati più recenti, il prezzo medio degli appartamenti in vendita a Tirana ha superato i 1.800-2.000 euro al metro quadrato, con aree centrali come l’ex quartiere di Blloku che raggiungono punte di 5.500 euro per gli immobili più desiderati. 

Le analisi di mercato mostrano una crescita considerevole dei costi sia per l’acquisto che per l’affitto. Rispetto al 2024, i prezzi immobiliari sono aumentati di circa il 12-15% e, in alcune zone, addirittura oltre il 20% su base annua, segnando uno dei tassi di crescita più alti in Europa. 

Questa dinamica colloca Tirana tra le capitali europee con una crescita dei prezzi più rapida, soprattutto nell’area urbana dove la domanda residenziale è intensa e continua a salire.

Mercato immobiliare su ma gli affitti restano bassi

Se da un lato i valori immobiliari s’impen­nano, dall’altro i redditi locali non riescono a tenere il passo. L’affitto medio mensile di un appartamento con due camere vicino al centro va spesso oltre i 600-900 euro, mentre nelle zone periferiche si aggira tra 400 e 500 euro. Queste cifre risultano elevate in rapporto ai redditi medi dei cittadini albanesi, con un valore che supera regolarmente il 30% del reddito mensile, considerato il limite oltre il quale l’abitazione non è più economicamente sostenibile. 

Gli esperti del settore evidenziano che una famiglia con reddito medio si trova costretta a spendere una quota sempre maggiore del proprio bilancio per coprire i costi abitativi, con una pressione che in alcune zone supera addirittura il 40% delle entrate mensili. 

Un dato simbolico di questa difficoltà è il rapporto tra prezzo medio di una casa e reddito. Per acquistare un appartamento di circa 70 mq, un acquirente medio oggi deve basarsi su circa 19 stipendi lordi annui. Questo significa che, senza risparmi significativi o sostanziali aiuti esterni, comprare casa diventa un’impresa ardua per chi non dispone di patrimoni già formati. 

In termini comparativi, nelle maggiori città dell’Unione Europea per un’abitazione simile spesso bastano 10-12 anni di reddito, mentre a Tirana la soglia supera ampiamente questo standard, aggravando l’accessibilità per le giovani coppie e la classe media. 

Questa dinamica non riguarda soltanto chi desidera comprare casa, ma anche chi non può permetterselo e si vede costretto a rimanere affittuario: una fetta sempre più ampia della popolazione si trova a dover spendere gran parte del proprio reddito per semplicemente vivere in affitto.

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Le cause del fenomeno

Più fattori contribuiscono a questa situazione:

• domanda interna elevata: la capitale attrae lavoratori dalle regioni, studenti e stranieri interessati al mercato immobiliare;
• investimenti e progetti edilizi: nuovi progetti e infrastrutture moderne aumentano il valore delle proprietà;
• crescita economica generale: l’espansione dell’economia albanese, stimata in crescita costante, rende gli immobili un asset interessante per investitori locali e stranieri.