Il settore degli uffici è stato la vittima principale durante la pandemia poiché le persone continuano a lavorare da casa in un contesto economico difficile caratterizzato da tassi di interesse più elevati.
La crisi è stata globale. In tutta Europa le valutazioni degli uffici sono crollate di oltre il 30% in città come Londra, Bruxelles e Zurigo dalla fine del 2019, secondo il gruppo di ricerca immobiliare Green Street. Negli Stati Uniti, il mercato è stato devastato da tassi di posti vacanti ai massimi generazionali, mentre le visite agli uffici sono crollate.
Il calo delle valutazioni è stato particolarmente marcato a San Francisco, dove le aziende tecnologiche sono più rilassate riguardo al lavoro da casa. Tra marzo 2019 e marzo di quest’anno, le visite in ufficio sono diminuite del 50% nella città californiana, afferma il gruppo Placer.ai. Anche a New York, dove le banche di Wall Street hanno esercitato pressioni sul personale affinché tornasse in ufficio, le visite sono diminuite del 17%.
A prima vista, questa sembra una brutta notizia per i ricchi, che investono circa un terzo dei loro beni nel settore immobiliare, percentuale che sale a circa la metà in Medio Oriente e in America Latina, e sono grandi investitori in immobili commerciali, dicono i gestori patrimoniali.
Tuttavia, altre parti del mercato commerciale se la sono cavata meglio. I prezzi nel settore immobiliare commerciale negli Stati Uniti sono stati sostenuti dalla mancanza di offerta.
Nel settore industriale, che comprende i magazzini, le notizie sono state positive. È stato rafforzato dalla pandemia poiché il boom dell’e-commerce ha spinto i rivenditori online come Amazon a cercare più spazio per immagazzinare le merci. Sebbene frenato dall’aumento dei tassi di interesse dalla metà del 2022, il mercato sta mostrando segnali di ripresa nelle grandi città come Londra, secondo i dati di Green Street.
Anche il settore residenziale è in modalità di ripresa. I prezzi delle case negli Stati Uniti sono tornati ai massimi, dopo essere rimbalzati dai recenti minimi di inizio 2023, afferma l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller. Il più grande supporto è la mancanza di patrimonio immobiliare, con i proprietari riluttanti a trasferirsi e a perdere gli accordi sui bassi tassi ipotecari concordati prima della stretta monetaria. «Nei mercati con tassi fissi molto lunghi, in particolare negli Stati Uniti, ciò ha significato che lo stock di immobili in vendita è diminuito di circa il 30% rispetto ai normali livelli di mercato», afferma Liam Bailey, responsabile globale della ricerca presso l’agente immobiliare Knight Frank. “I rendimenti degli investimenti relativamente forti e la crescita dei salari hanno aiutato la domanda a rimanere sana. Questo squilibrio tra domanda e offerta ha contribuito a spingere i prezzi più in alto”, aggiunge. E non è solo negli Stati Uniti che il mercato è in crescita. Da Toronto a Singapore e Sydney le valutazioni sono per lo più in aumento, secondo la ricerca di Knight Frank.
Notizie più positive si possono trovare nel mercato dei fondi comuni di investimento immobiliare quotati, Reits, ampiamente utilizzati dagli investitori facoltosi per la loro liquidità. Nelle ultime settimane hanno occasionalmente sovraperformato il mercato azionario più ampio degli Stati Uniti, mentre si prevede che i private markets, dove la performance rimane discontinua, inizieranno a offrire rendimenti migliori.
Naturalmente, la salute del mercato immobiliare dipende dalla Federal Reserve americana e dalle banche centrali che decidono la politica monetaria. Con i tassi di interesse che si prevede rimarranno ai massimi record di 23 anni, compresi tra il 5,25% e il 5,5% negli Stati Uniti, per un periodo più lungo del previsto, gli investitori e gli acquirenti potrebbero trattenersi dai grandi acquisti.
Tuttavia, il percorso dei tassi è al ribasso e gli investitori sono ampiamente fiduciosi che l’inflazione possa essere contenuta. Come ha recentemente affermato Matthew Morgan, responsabile del reddito fisso presso Jupiter Asset Management: “Stiamo affrontando l’ultimo ostacolo per abbattere l’inflazione, in particolare negli Stati Uniti. Ma nel lungo termine, penso che l’inflazione sarà sconfitta e ci sarà un atterraggio morbido per l’economia statunitense”.
Anche le prospettive per le strade principali in molti paesi sono positive o almeno più positive rispetto a un anno o 18 mesi fa, il che è fondamentale per un mercato immobiliare che fa affidamento sull’economia reale per stimolare la domanda di uffici, fabbriche e case. Questo è il motivo per cui gli investitori scommettono che le valutazioni dei settori immobiliari aumenteranno nei prossimi cinque anni poiché i tassi di interesse più bassi e la carenza di offerta li spingeranno al rialzo.
È stato un momento difficile per il settore immobiliare poiché la pandemia, le guerre in Ucraina e in Medio Oriente e i tassi di interesse più elevati hanno arrestato le valutazioni in alcune parti del mercato in tutto il mondo. Ma per l’investitore a lungo termine, che comprende gli ultra ricchi e i family office che li servono, l’attrazione del mattone rimane irresistibile. Sebbene il passato non sia sempre una buona guida per gli investimenti e la direzione di un mercato, è improbabile che la storica tendenza al rialzo degli immobili venga interrotta.
Ciò significa che i ricchi investitori dovrebbero restare nel settore immobiliare come classe di attività preferita.
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