L’agricoltura non è generalmente conosciuta come una professione redditizia. Eppure i terreni agricoli sono ricercati come riserva di valore in tempi difficili.
Gli investimenti sono aumentati dopo la crisi finanziaria e quando è scoppiata la pandemia. I gestori patrimoniali lo vedono come una copertura contro l’inflazione che diversifica un portafoglio e produce rendimenti costanti. Ma la sua reputazione di rifugio sicuro potrebbe essere messa in discussione dai cambiamenti climatici.
I terreni agricoli sono ancora una classe di asset di nicchia. Negli Stati Uniti, la proprietà istituzionale rappresenta al massimo il 3% del totale. Ma è cresciuto rapidamente, con il valore dei terreni agricoli statunitensi posseduti dai gruppi di investimento che è più che raddoppiato raggiungendo i 16,6 miliardi di dollari nei tre anni fino al 2023. Insieme a quelli di Australia e Brasile, i valori dei terreni agricoli statunitensi hanno recentemente sovraperformato, secondo Savills. Nell’arco di 20 anni, i rendimenti globali sono in media del 10% circa l’anno.
Secondo Knight Frank, il valore dei terreni agricoli statunitensi è in gran parte legato ai prezzi delle materie prime. In alcuni altri mercati entrano in gioco diversi fattori. Nel Regno Unito, ad esempio, le norme fiscali e il regime dei sussidi sono importanti. Raramente vengono messi sul mercato grandi appezzamenti di terreno. Una transazione di joint venture da 260 milioni di sterline a marzo era una rarità. L’accordo, che coinvolge 21.000 acri, ha rappresentato la prima incursione nei terreni agricoli e nel “capitale naturale” per Royal London Asset Management. Il gestore del fondo afferma che un maggiore utilizzo di tecniche “rigenerative” può ridurre l’impatto ambientale dell’agricoltura.
Alcune tecniche migliorano sia la fertilità del suolo che il sequestro del carbonio. Ma la transizione al carbonio – si pensi ai pannelli solari o alla piantumazione di alberi – spesso distoglie la terra dall’uso agricolo. Ciò si aggiunge alla pressione sui terreni che, secondo alcune stime, dovranno aumentare la loro produzione del 50% entro il 2050.
A prima vista, l’aumento della produttività dovrebbe tradursi in valori dei terreni più elevati. Ma non è certo. L’economista statunitense Robert Shiller, che ha condiviso il Premio Nobel nel 2013 per il suo lavoro sui prezzi dei beni, ha sostenuto che innovazioni come la carne prodotta in laboratorio da cellule staminali rendono “tutt’altro che inconcepibile” che il prezzo reale della terra possa scendere nel prossimo secolo. Ci sono dei precedenti. Sia negli Stati Uniti che nel Regno Unito, il valore dei terreni agricoli è diminuito di un quarto negli anni ’80.
Gli investitori dovranno sempre più tenere conto del cambiamento climatico. Inondazioni, siccità e temperature più elevate potrebbero rendere alcuni terreni inadatti all’agricoltura, aprendo al contempo nuove opportunità altrove. La regione vinicola britannica in rapida crescita è un esempio di quest’ultimo caso. I viticoltori francesi Louis Pommery e Taittinger sono tra quelli che hanno piantato viti. I terreni agricoli sono un investimento a lungo termine. La diversificazione geografica può mitigare il rischio.
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