Dove è più caro comprare casa i valori salgono, dove è più economico calano. In estrema sintesi si potrebbe descrivere così gli ultimi anni del mercato immobiliare italiano, con una forbice che si sta allargando guardando a cosa è successo nelle principali città.
Mentre nelle metropoli del Nord, e in una in particolare, le quotazioni delle abitazioni continuano ad aumentare, nonostante si trovassero già al di sopra della media nazionale, in quelle del Sud stanno scendendo sensibilmente.
Il risultato è che nei grandi centri dell’Italia meridionale è possibile acquistare casa in media a circa mille euro al metro quadro, mentre in quelli settentrionali si deve spendere almeno il doppio o il triplo.
A Milano i prezzi più alti d’Italia
Analizziamo quindi i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, aggiornati al 2024, considerando i principali capoluoghi italiani. Milano è di gran lunga il comune con la più alta quotazione media degli immobili residenziali, con un valore di 5.106 euro al metro quadro. Al secondo posto c’è Bologna, a 2.985 euro al metro quadro e al terzo Firenze, di poco dietro a 2.813 euro. Subito fuori dal podio c’è Roma, con una quotazione media di 2.791 euro al metro quadro, seguita da Venezia (2.394 euro) e Torino (2.210). A Napoli un metro quadro vale in media 2.108 euro, mentre in altre città del Sud i valori cominciano a scendere, come nel caso di Bari, 1.655 euro, Sassari a quota 1.290 e in particolare Reggio Calabria, con 776 euro al metro quadro. A parità di metri quadri, acquistare casa a Milano può quindi costare in media oltre sei volte in più rispetto a quanto costa farlo a Reggio Calabria, ma anche più del doppio al confronto con Venezia (che non è tra le più economiche).
Quotazioni medie delle abitazioni
Valori al metro quadro nei comuni delle 15 città metropolitane
Dove crescono le quotazioni
Oggi Milano è la grande città con le quotazioni immobiliari più alte d’Italia, e lo era anche qualche anno fa. Tuttavia, la particolarità del capoluogo lombardo è la progressione dei prezzi, che non ha confronti: partendo da valori già nettamente sopra la media nazionale, ora la città si ritrova molto più in alto. Nel 2019 un metro quadro a Milano valeva in media 3.860 euro: considerando la quotazione di 5.106 euro nel 2024, in appena cinque anni i valori sono aumentati del 32,3%. Nessun’altra grande città ha avuto un’impennata di questo tipo. Pur registrando rincari rilevanti, infatti, a Bologna tra il 2019 e il 2024 le quotazioni medie sono cresciute “solo” del 6,3%, a Torino del 3,9% e a Roma dell’1,3%. A Firenze l’incremento è stato contenuto (+0,9%), mentre un po’ ovunque al Sud, dove erano già bassi, i valori sono scesi ulteriormente: -4,2% a Napoli, -7,2% a Catania, -7,7% a Reggio Calabria e -10,6% a Messina.
Il “caso” Milano
Bisogna sottolineare che il dato degli oltre 5 mila euro al metro quadro per Milano, come per gli altri comuni citati, si riferisce alle quotazioni (e non ai prezzi) e si tratta di una media semplice, che considera ogni zona indipendentemente da quante abitazioni siano in essa presenti. In questo modo, si dà tanto peso alle zone centrali (con valori altissimi e meno abitazioni) e, allo stesso tempo, si sottovalutano le periferie (con valori bassi ma molte più abitazioni). Fatta questa precisazione, si tratta comunque di indicazioni valide per sottolineare come i valori siano cresciuti in città e quanto è ampio lo scarto rispetto alla provincia. Nel comune di Milano le quotazioni al metro quadro sono quasi tre volte superiori rispetto a quelle del resto della stessa provincia (1.883 euro). Il rialzo dei prezzi, sostenuto e costante dopo l’Expo 2015, è dovuto alla crescente domanda di case, che ha incontrato un’offerta scarsa. La pressione sui prezzi, complice il forte richiamo internazionale della città, è aumentata anche grazie agli investitori, spesso stranieri, che guardano a Milano come l’area ideale per investire nel settore immobiliare, la più appetibile in Italia.
La casa in Italia
Dai dati Eurostat risulta che l’Italia è uno dei paesi europei con la maggior quota di proprietari: il 76% degli abitanti fa parte di famiglie che vivono in case di proprietà, a fronte di una media Ue di circa il 68%. Nel 41% dei casi gli italiani abitano in case indipendenti e per il 59% in appartamento, mentre a livello europeo le abitazioni autonome rappresentano oltre il 51% e i condomini quasi il 48%.
L’aumento dei costi
Negli ultimi anni le quotazioni delle abitazioni sono cresciute e, soprattutto nelle grandi città, sono diventate insostenibile per la maggior parte dei residenti, considerando anche che all’aumentare dei costi non c’è stato un parallelo aumento dei salari. Tuttavia, guardando alla situazione nel resto d’Europa, i prezzi delle abitazioni in Italia, escluse le eccezioni di cui abbiamo accennato, sono comunque cresciuti molto meno. Sempre secondo Eurostat, posto a 100 il livello dei prezzi del 2015, risulta che nel 2024 le abitazioni in Europa sono state in media più costose del 53%, in Germania del 48% e in Francia di oltre il 26%, mentre in Italia quasi del 12%. Una magra consolazione soprattutto per chi vive nei grandi centri, dove lo scenario è allineato alle medie europee.
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