Dove conviene comprare casa per affittarla?

Dove conviene comprare casa per affittarla? Investire nel mattone rappresenta una forma di investimento sicuro per molti italiani non solo per i rendimenti che può generare ma anche per il valore affettivo ed emotivo che porta con sé. Nel 2025 il settore immobiliare italiano vedrà una crescita del fatturato fino a raggiungere il 25% del totale europeo, secondo un report annuale di Scenari Immobiliari, confermando il trend in crescita che si è delineato negli ultimi anni. L’Italia si conferma dunque una meta privilegiata per gli investitori, anche stranieri, attirati sia dalla sua ricchezza culturale che da incentivi fiscali e mutui più economici grazie al ribasso dei tassi Bce.

In questo articolo vedremo quali sono le città italiane dove investire in immobili nel 2025 potrebbe rendere di più.

Dove conviene comprare casa per affittarla?

Per valutare dove conviene comprare casa per affittarla analizziamo i dati raccolti da Idealista relativi al terzo trimestre del 2024. L’andamento del settore immobiliare mostra una crescita generalizzata con un rendimento medio nazionale pari al 9,3%. Tra le città più interessanti, Torino, con la sua vivace scena culturale e universitaria, sta attirando sempre più attenzione, grazie a un mercato che offre prezzi ancora contenuti rispetto ad altre grandi città, ma con una domanda crescente di affitti residenziali. Altre città come Milano, Roma e Firenze, pur avendo prezzi più elevati per l’acquisto dell’immobile, continuano a garantire rendimenti solidi, grazie alla loro attrattività per professionisti, turisti e studenti. Ma vediamo di seguito dove trovare le performance più elevate:

Fonte Idealista

In base alla tabella, le città dove sembra essere più conveniente comprare casa per affittarla sono Ragusa (con un ROI del +11%), Catania (+9,30%) e Genova (+8,20%).

Rendimento da affitto: come si calcola e perché è importante

Per determinare quali sono le migliori zone dove acquistare un immobile da mettere a reddito occorre calcolare il rendimento da affitto, considerando una serie di fattori che possono influenzare i guadagni.

Tra i principali, possiamo considerare:

• Prezzo di acquisto: il costo iniziale dell’immobile è il fattore più determinante. Più basso è il prezzo di acquisto rispetto al reddito generato, maggiore sarà il rendimento. Tuttavia, un prezzo troppo basso potrebbe riflettere problematiche legate alla posizione o alla qualità dell’immobile.

• Reddito da locazione: il canone d’affitto è la principale fonte di reddito per un immobile in affitto. La domanda nella zona, il tipo di immobile e le caratteristiche specifiche (come la metratura e i servizi) influenzano l’importo che si può chiedere come affitto.

• Domanda e offerta di affitti: in una zona con alta domanda di affitti e poca offerta, i canoni di locazione tendono a essere più elevati, aumentando così il rendimento. Viceversa, in una zona con maggiore disponibilità di immobili da affittare, i canoni potrebbero essere più bassi.

• Posizione dell’immobile: immobili in zone centrali o in aree ben servite dai trasporti pubblici, scuole e servizi tendono a garantire rendimenti più alti.

• Tipo di contratto di locazione: i contratti a lungo termine (ad esempio, 4+4) tendono a offrire una maggiore stabilità e sicurezza nel reddito, riducendo il rischio di periodi senza locatari. I contratti brevi (come quelli turistici) possono generare redditi più alti, ma sono anche più sensibili a fluttuazioni stagionali e a periodi di vacanza.

• Tasse e spese di gestione e manutenzione: il costo della manutenzione ordinaria e straordinaria, le spese condominiali, le imposte sul reddito da locazione e altre spese relative alla gestione dell’immobile, come l’IMU, riducono il rendimento netto. È fondamentale considerare questi costi nel calcolo del rendimento effettivo.

• Condizioni dell’immobile: un immobile in buone condizioni richiederà meno interventi di manutenzione e sarà più attraente per i potenziali inquilini, mentre un immobile in cattive condizioni potrebbe comportare costi aggiuntivi e difficoltà nel trovare affittuari.

• Tassi di interesse: nel caso di finanziamento tramite mutuo, il tasso di interesse influisce sul costo complessivo dell’acquisto e sul flusso di cassa netto generato dall’immobile. Tassi più elevati riducono il rendimento netto, poiché aumentano le rate mensili del mutuo.

• Tendenze del mercato immobiliare: le dinamiche del mercato, come l’apprezzamento o la svalutazione dei prezzi degli immobili, possono influire sul rendimento complessivo dell’investimento, soprattutto nel lungo periodo.

Milano, Genova o Torino: dove conviene comprare casa per affittarla?

Per calcolare il ROI (Return on Investment), dobbiamo determinare il rendimento annuo derivante dall’affitto in percentuale rispetto al costo dell’investimento iniziale. Il calcolo del ROI si fa con la seguente formula:

ROI = ( Affitto annuo /Investimento iniziale ) × 100

Ipotizziamo di avere a disposizione un budget di circa 500.000€. Proviamo a calcolare il rendimento di un investimento immobiliare destinato all’affitto in 3 citta italiane: Milano, Torino e Genova.

Con questo budget a Milano possiamo comprare un bilocale in una zona semi-centrale , a Torino acquisiamo 2 bilocali e un monolocale, mentre a Genova acquisiamo 2 monolocali e un bilocale in una zona tra le più ambite (quartiere Albaro).

Genova è la migliore città dove comprare casa per affittarla, con un rendimento lordo annuo dell’8,30%.

Rendimento netto: attenzione a IMU e altri costi

Per un calcolo più preciso occorre tuttavia considerare anche altre spese che possono incidere sensibilmente sul rendimento totale. Nel caso di immobili in affitto, il proprietario dovrà infatti versare l’IMU, calcolata in base alla rendita catastale e alle aliquote comunali, per tutte le proprietà che sono considerate seconde case.

Negli ultimi anni, i proprietari di abitazioni che hanno beneficiato del superbonus e di altri bonus ristrutturazione edilizia potrebbero registrare un aumento della rendita catastale per effetto dell’innalzamento della classe dell’immobile, con aumenti che a Roma e a Milano raggiungo il 16-18% per il passaggio di una classe.

Aliquote comunali IMU:

• Milano 1,14%
• Torino 1,06%
• Genova 1,06%-0,78%

Oltre all’IMU, il proprietario deve pagare le imposte sui redditi da locazione (Irpef o cedolare secca) e altre spese di manutenzione straordinaria di sua competenza.

L’Agenzia delle entrate mette a disposizione una tabella per stabilire l’incidenza di questi costi sul rendimento lordo annuo.

Incidenza di IMU, cedolare secca e altri costi sul rendimento lordo annuo Fonte Agenzia delle Entrate

Proseguendo i calcoli dell’esempio precedente:

Di nuovo, Genova si conferma la città più conveniente dove comprare casa per affittarla, con un rendimento netto stimato del 6,50%.