Chi paga L’Imu nel caso di donazione con usufrutto? Se un genitore dona un immobile al figlio, ma mantiene l’usufrutto è lui a dover pagare le tasse? Ecco i chiarimenti.
Chi paga l’Imu in caso di donazione con usufrutto? La fattispecie della donazione con usufrutto è regolata da norme particolari che si ripercuotono anche sull’obbligo di pagare le imposte e in particolare l’Imu.
La normativa che regola l’Imposta municipale unica, o propria, non sempre è di facile comprensione e capire chi paga l’Imu in casi che esulano dalle situazioni «normali» non sempre è di facile intuizione.
I dubbi aumentano, ad esempio, quando ci si trova di fronte a casi di immobili con donazione e usufrutto: a pagare deve essere il nudo proprietario (che è colui che riceve la donazione) o l’usufruttuario (che nella maggior parte dei casi è il donante)?
La situazione tipica è quella del genitore, o altro parente, che decide di devolvere in vita i suoi beni, ma per ragioni pratiche mantiene l’usufrutto sui beni.
In questo caso è lecito chiedersi chi è che deve pagare il tributo denominato “Imposta Municipale Propria”: ovvero se l’Imu debba essere pagata dall’usufruttuario o dal nudo proprietario, poiché ci si trova in una situazione di scissione tra la nuda proprietà e il diritto all’uso del bene.
Vediamo quindi come funziona l’Imu su un immobile donato con riserva di usufrutto.
Chi paga l’Imu in caso di donazione?
La donazione di un immobile richiede la forma scritta, l’atto deve essere sottoscritto alla presenza di un notaio e di due testimoni. Si tratta quindi di un atto pubblico.
Affinché l’atto sia validamente stipulato è necessario che contenga tutti i requisiti previsti per legge, tra cui anche l’indicazione del valore del bene e le generalità delle parti (donante e donatario). In caso di oneri a carico di una delle parti è necessario indicarli in modo espresso nell’atto. La donazione per essere valida deve essere formalmente accettata dal donatario.
L’atto viene poi trascritto nei registri immobiliari. In seguito a trascrizione, diritti e doveri (obblighi) inerenti il bene passano dal donante al donatario. Queste le regole generali, ma cosa succede se il donante decide di riservare per sé l’usufrutto? Su chi ricadono gli obblighi, tra cui il pagamento dell’Imu?
La regola generale è che a dover pagare l’Imu in caso di donazione con usufrutto è l’usufruttuario, al quale compete l’uso del bene e il suo sfruttamento economico, e non il nudo proprietario dell’immobile dato in donazione.
Infatti, in base alla legge italiana, il soggetto passivo del tributo (si tratta di un’imposta patrimoniale) è il possessore a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie, tuttavia non è detto che debba essere sempre così.
Per esempio, nel caso in cui l’usufruttuario avesse fissato la sua residenza e quella della famiglia e vivesse nell’appartamento in questione, allora l’Imu non sarà da pagare, poiché la normativa vigente esclude il pagamento dell’imposta in questione per l’immobile considerato “dimora abituale”, ovvero la prima casa, a patto che sia considerata immobile non di lusso.
Questa esclusione è valida anche per l’usufruttuario di un immobile. Nel caso in cui l’usufruttuario conceda in bene in locazione, dovrebbe pagare le relative imposte, tra cui l’Imu.
In generale, quindi, per poter essere esenti dal pagamento dell’Imu, anche nel caso di donazione con usufrutto, è necessario rispettare le seguenti clausole:
- risiedere anagraficamente nella casa in questione, anche nel caso in cui si sia usufruttuari;
- si dimori abitualmente nell’immobile in questione.
Il nudo proprietario, quindi, non ha l’obbligo di pagare l’Imu dell’immobile dato in donazione con usufrutto.
Quando l’usufruttuario paga l’Imu?
Le scadenze dell’Imu, anche in caso di utilizzo in usufrutto, sono le stesse per tutti. La prima rata (acconto) è infatti scade 16 giugno, mentre la dichiarazione Imu 2023 va presentata entro la scadenza del 30 giugno.
La seconda rata dell’Imu scade il 16 dicembre, siccome per il 2023 il 16 dicembre capita di sabato, la scadenza è posticipata a lunedì 18 dicembre 2023.
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Come funziona la donazione con usufrutto?
La donazione con usufrutto, il cui nome completo sarebbe “donazione con riserva di usufrutto”, è uno strumento patrimoniale utilizzato in diversi casi, ma in particolare da parte di genitori che desiderino dividere anticipatamente il loro patrimonio immobiliare, mantenendo comunque alcuni diritti sull’immobile in questione.
Le parti del contratto si dividono in donante, cioè colui che detiene la proprietà del bene mobile o immobile, e donatario, che riceve il suddetto bene a titolo gratuito, divenendone così il nuovo proprietario.
Il donante in questo caso coincide anche con l’usufruttuario, mentre il donatario diventa il nuovo nudo proprietario. L’usufruttuario così mantiene una certa quantità di potere sul bene in questione, potendo utilizzare l’immobile quasi come fosse il proprietario.
Chi gode dell’usufrutto ha il diritto di utilizzare l’immobile, viverci, o darlo in affitto, per esempio. Non può però vendere l’immobile o utilizzarlo per caricarlo di un’ipoteca. Nel caso in cui l’usufruttuario avesse dei debiti, l’immobile non può venire pignorato.
L’usufruttuario ha però anche il dovere di pagare le imposte, Imu compresa, e pagare le riparazioni e la manutenzione ordinaria, mentre ricade sul nudo proprietario il dovere di occuparsi della manutenzione straordinaria.
Il diritto di usufrutto può essere ceduto a terzi da parte dell’usufruttuario, senza che ci sia necessariamente l’obbligo di avvisare il nudo proprietario dell’immobile, a patto che non siano stati presi accordi diversi, e non potrà mai comunque superare la durata stipulata inizialmente.
Quanto costa un atto di donazione con usufrutto?
Il costo dell’atto di donazione è diverso a seconda delle variabili, come i costi del notaio per l’atto stesso e le imposte indirette.
La parcella del notaio varia poi a seconda del valore degli immobili trasferiti, mentre per la tassa sulla donazione con riserva di usufrutto viene considerato il rapporto di parentela tra donante, ovvero l’usufruttuario, e donatario, il nudo proprietario. Per esempio, nel caso in cui la donazione avvenisse tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge, o in generale parenti entro il 4° grado, si applica l’aliquota del 6%
Inoltre la tassa si fonda su una base imponibile che corrisponde alla rendita catastale, che va moltiplicata per dei coefficienti diversi a seconda del tipo di proprietà che si considera.
Infine vanno pagate le imposte ipotecarie, che corrispondono al 2%, e le imposte catastali che sono dell’1%.
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