Costruire una casa senza permessi: quando è possibile?

Precisiamo fin da subito che l’installazione permanente di una casa, anche mobile, senza concessione è un reato configurato come abusivismo edilizio.

Il Testo Unico dell’Edilizia vieta qualsiasi tipo di ancoraggio al suolo delle case, anche mobili, senza concessione edilizia, a meno che non si tratti di una struttura ricettiva all’aperto, dotata di un allacciamento puramente temporaneo.
Questo vale per qualsiasi manufatto che presenti un sistema di ancoraggio al suolo e che venga collocato su un terreno in maniera durevole.

È inutile cercare espedienti per evitare qualche permesso e aggirare l’iter burocratico. Anche le case mobili, come in generale le case prefabbricate in legno, devono essere considerate come una forma di edilizia tradizionale e, come tale, necessita di appositi permessi ed autorizzazioni.

Il permesso di costruire, come previsto nelle situazioni di edilizia tradizionali, è richiesto anche per l’installazione di prefabbricati in legno, case mobili, camper, e roulotte, utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro o magazzini, che non soddisfino esigenze esclusivamente momentanee e temporanee.

I soli casi in cui la legge italiana consente la realizzazione o installazione di abitazioni in legno senza richiedere il permesso di costruire, sono quelli in cui le abitazioni sono destinate a soddisfare esigenze temporanee.

Se l’abitazione presenta un allaccio alla rete pubblica di fornitura di energia e illuminazione o all’interno prevede opere destinate al lungo periodo, non è considerabile come struttura temporanea.

Vediamo in quali casi si può procedere, cosa prevede la legge e come fare a non non incorrere nel reato di abusivismo edilizio con applicazione delle multe.

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Cosa possiamo costruire senza permessi?

Quando si parla di case in legno prefabbricate spesso si pensa che si possa procedere senza una concessione edilizia. Nulla di più errato! Così come per le case in muratura, sono necessarie autorizzazioni specifiche.
Credere che le costruzioni in bioedilizia siano liberamente edificabili o che siano previste delle particolari agevolazioni amministrative al riguardo è sbagliato.

Se ad uso abitativo, anche le case prefabbricate, al pari delle abitazioni costruite in maniera tradizionale, sono soggette alla normativa edilizia e non possono essere costruite senza concessione o su un terreno non edificabile. Sia per le case mobili, per camper e roulotte è necessario il permesso di costruire quando queste, a prescindere da uno stabile legame con il suolo, siano destinate ad esigenze, di tipo abitativo, lavorativo, o di deposito, a carattere duraturo.

Ricordiamo inoltre che è importante sapere anche su quale terreno si è intenzionati a posizionare il manufatto. Infatti:

• un privato che possieda un terreno edificabile e nel quale voglia posizionare una casa mobile deve richiedere gli stessi permessi come nel caso andasse a costruire una abitazione in cemento;
• un privato cittadino che possieda un terreno non edificabile non può posizionare alcuna casa mobile proprio perché sono equiparate all’edilizia tradizionale e tale edilizia è vietata in un terreno non edificabile.

Come stabilito dall’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 possiamo dunque chiarire che i soli casi in cui la legge italiana consente la realizzazione o installazione di abitazioni (in legno o altro materiale) senza richiedere il permesso di costruire, si hanno quando tali abitazioni sono destinate a soddisfare esigenze meramente temporanee .

A questo si aggiunga il fatto che, la normativa vigente che disciplina la materia delle strutture prefabbricate in legno, non può prescindere dalle Leggi Regionali e dal Regolamento Edilizio Comunale: ogni Comune ha infatti la possibilità di deliberare in modo autonomo e per tale ragione le normative locali variano molto a seconda della particolarità del territorio del Comune.

Case prefabbricate senza concessione edilizia

Costruire una casa prefabbricata destinata a esigenze non temporanee senza avere i documenti di permesso e titoli abilitativi è reato.

L’unica ipotesi tollerata dalla legge è quella in cui sussistano contemporaneamente i seguenti parametri:

• la collocazione del prefabbricato deve essere all’interno di una “struttura ricettiva all’aperto”;
• l’ancoraggio al suolo deve essere temporaneo;
• l’autorizzazione all’esercizio delle attività deve essere conforme alla legislazione regionale;
• la destinazione è “turistica”, perciò deve essere occasionale e limitata nel tempo.

Tuttavia, come già precisato nel precedente paragrafo, l’aspetto relativo a permessi, progetti e concessioni, andrà valutato caso per caso e vi saranno delle differenze procedurali ed operative a seconda della disciplina adottata dai diversi Comuni di appartenenza.

Normativa sui permessi per casette in legno

L’Articolo 6 del Testo Unico dell’edilizia enuncia che, salvo più restrittive disposizioni previste dalla disciplina regionale e dagli strumenti urbanistici, e comunque nel rispetto della altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e in particolare delle disposizioni contenute nel Decreto Legislativo n. 490, del 29 Ottobre 1999, alcuni interventi possono essere eseguiti senza la necessità di possedere il titolo abitativo, ovvero tra gli altri:

• gli interventi che riguardano la manutenzione ordinaria, ovvero gli interventi edilizi relativi le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e gli interventi che riguardano l’integrazione o il mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici già esistenti;
• gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che vadano ad alterare la sagoma dell’edificio;
• infine le opere a carattere temporaneo per attività di ricerca del sottosuolo, di carattere geo-gnostico ed eseguite in aree esterne al centro edificato.

Ai fini della nostra guida osserviamo bene questo ultimo punto.
Questo tipo di opere devono essere rimosse al cessare della loro temporanea necessità. Per esse è previsto un termine e la legge consente quindi di costruire senza titoli abilitativi laddove l’opera sia destinata a soddisfare un’esigenza temporanea.

Ma è possibile far rientrare nell’edilizia libera, cioè tutte quelle costruzioni che non hanno bisogno di permesso, una piccola casetta prefabbricata in legno?

Tendenzialmente possiamo affermare che una casetta prefabbricata in legno di piccole dimensioni (dai 6 ai 20 metri quadri circa) rientra nella materia della così detta edilizia libera. Per tale ragione queste strutture necessiteranno solamente di una semplice comunicazione di installazione.

Andiamo a vedere come sono regolamentate queste casette nel Glossario dell’edilizia libera.

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Categorie che rientrano nel Glossario dell’edilizia libera

Come già affrontato in un nostro recente articolo, per questo tipo di costruzione è bene fare riferimento al Glossario dell’edilizia libera, contenuto nel decreto ministeriale dei Trasporti del 2 marzo 2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 7 aprile 2018.

Il testo racchiude le principali opere che possono essere eseguite senza la necessità di possesso del relativo titolo abitativo, ovvero senza bisogno della Cila, Scia e Permesso di costruire.

Al numero 48 del Glossario, nella categoria “aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza”, sono elencate tra le strutture che possono essere costruite liberamente, ripostigli e manufatti non stabilmente infissi al suolo; nel testo si parla anche di dimensioni limitanti che non sono specificate.

Quindi, sono rientrate a far parte della disciplina dell’edilizia libera, anche le casette in legno; parliamo di piccole case, grandi non più di 20 metri quadri, utilizzate come capanni per gli attrezzi, legnaie e molto altro.

La casetta in legno è della giusta dimensione?
La normativa non ci da la possibilità di essere estremamente precisi, non si può stabilire esattamente quale sia la dimensione massima che sarà accettata da ogni Comune di residenza per il posizionamento nei propri spazi di una casetta in legno.

Diciamo che, in linea generale, le varie regioni e i comuni italiani hanno stabilito una regola più o meno comune per differenziare le strutture che necessitano di Denuncia di Inizio Attività (DIA) oppure di un Permesso di Costruire (PDC), rispetto a quelle che possono essere realizzate senza alcuna autorizzazione.

Proprio per questo motivo, una casetta in legno di max 20 metri quadri può essere realizzata senza troppe difficoltà.

Sarà comunque sempre necessario informarsi in modo dettagliato ed approfondito, presso l’ufficio tecnico del Comune di appartenenza o avvalendosi della consulenza di un tecnico professionista qualificato, come un geometra, un architetto oppure un ingegnere. In questo modo potremo evitare di incappare in eventuali multe, sanzioni o richieste di demolizione, nel caso il Comune dovesse effettuare nel tempo dei sopralluoghi.

Tra i manufatti leggeri, elencati nella tabella del Glossario, ci sono anche roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni e assimilati. È importante sottolineare che questa tipologia di installazioni ricade nell’edilizia libera solo se si tratta di attività turistiche; nel caso in cui le case mobili (o camper ecc) dovessero essere utilizzate per esigenze abitative o permanenti sarà necessario richiedere il permesso di costruire.

Concludiamo dicendo che, anche per l’installazione di una piccola casetta in legno all’interno della propria proprietà, sarà sempre bene e necessario allinearsi alla disciplina adottata dal proprio Comune di appartenenza.
Queste amministrazioni tendono ad interpretare la normativa nazionale in modo orientativamente soggettivo, in base al proprio territorio, alle caratteristiche paesaggistiche, alle esigenze della cittadinanza e considerando altre varianti e fattori specifici.

Per tale ragione non vi è la possibilità di esprimersi in termini univoci o assoluti in riferimento ad un disciplina comune per la costruzione o il posizionamento all’interno dei propri spazi di una casetta prefabbricata in legno.