Cosa fare se un condomino occupa spazi comuni?

Gli spazi comuni devono essere accessibili e utilizzabili da tutti, se un condomino li occupa si può quindi agire immediatamente per risolvere la situazione.

Il condominio ha per necessità delle parti comuni, che per definizione devono rimanere accessibili all’uso di tutti gli inquilini. La legge pertanto stabilisce non solo quali siano queste aree, ma anche gli utilizzi consentiti. In ogni caso, nessun condomino può occupare gli spazi comuni, tantoché gli altri inquilini hanno a disposizione diversi mezzi di tutela.

Se gli spazi comuni dell’edificio vengono occupati, o comunque il loro uso non è permesso a tutti coloro che ne hanno il diritto, il primo passo possibile è rivolgersi all’amministratore, tenuto a intervenire. Quando l’azione dell’amministratore non è possibile o non è sufficiente, l’alternativa è quella di avviare una causa civile contro il condomino che ha occupato gli spazi comuni. In questo modo è possibile ottenere, se le circostanze lo permettono, non solo lo sgombero delle aree ma anche un risarcimento per i danni subiti.

I procedimenti consentiti dalla legge per far sgomberare lo spazio comune di un condominio possono richiedere diverso tempo, motivo per cui è preferibile conoscere tutte le informazioni preventivamente, in modo da agire non appena necessario. Il primo punto su cui si deve prestare attenzione è la definizione degli spazi comuni, che è stabilita dal Codice civile e solo minimamente influenzabile dal regolamento condominiale.

Gli spazi comuni del condominio

L’articolo 1117 del Codice civile definisce in linea generale gli spazi comuni condominiali come tutte quelle aree necessarie all’uso comune, che comprendono:

Suolo dell’edificio.
Fondamenta.
Muri maestri.
Pilastri.
Travi portanti.
Tetti.
Lastrici solari.
Ballatoi.
Portoni d’ingresso.
Portici.
Cortili.
Facciate.
Aree destinate al parcheggio.
Aree destinate ai servizi comuni.
Portineria.
Stenditoi.
Sottotetti destinati all’uso comune per caratteristiche funzionali.
Opere e installazioni necessarie all’uso comune (come gli ascensori e gli impianti idrici e fognari).

È dunque evidente che gli spazi comuni del condominio, solo apparentemente facili da intuire, comprendono anche una serie di aree poco considerate ma piuttosto importanti, in particolare riguardo ai limiti dei condomini di agirvi tramite dei lavori. In ogni caso, queste aree non possono essere limitate nell’accesso ma nemmeno cambiate d’utilizzo in modo improprio. I diritti e i doveri del condomino sugli spazi comuni sono individuati dall’articolo 1102 del Codice civile, secondo il quale:

Ogni condomino può servirsi della parte comune e tutti devono rispettare questa libertà di godimento.
Il condomino non può cambiare la destinazione d’uso degli spazi comuni.
Il condomino non può impedire l’accesso e l’utilizzo agli altri.

Cosa fare se un condomino occupa gli spazi comuni

Il condomino che desidera intervenire contro l’occupazione degli spazi comuni può intervenire sia in autonomia che tramite la mediazione dell’amministratore:

Chiedendo la convocazione dell’assemblea per diffidare il condomino trasgressore e fargli cessare la violazione.
Promuovendo un’azione giudiziaria.

Queste due strade, che possono comunque essere scelte alternativamente, rappresentano più spesso un susseguirsi di azioni, dalla meno grave a quella più pesante. Quando la delibera condominiale è efficace, rappresenta infatti la strada migliore rispetto alle tempistiche della causa civile. Il regolamento condominiale, infatti, può stabilire delle sanzioni fino a 800 euro per punire le violazioni, dunque ha una certa influenza.

La situazione è invece differente quando l’occupazione degli spazi comuni avviene con l’uso della violenza o gli spazi vengono danneggiati, perché entrano in gioco dei reati. In questi casi, oltre alla causa civile per la cessazione ed eventualmente il risarcimento, ogni condomino può sporgere querela contro il trasgressore.