Come passare da terreno agricolo a edificabile

Antonella Ciaccia

22/04/2022

27/04/2022 - 17:58

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Terreno agricolo ed edificabile. Vediamo insieme quali elementi li distinguono, come trasformare un terreno agricolo in edificabile, indice di edificabilità e costi.

Come passare da terreno agricolo a edificabile

Finalmente abbiamo individuato un terreno o un’area interessante per potervi costruire la nostra casa, ma ahimè questo terreno è accatastato come agricolo ovvero con determinati limiti di costruzione. Come acquirenti, possiamo comprarlo come tale e successivamente “trasformarlo” in terreno edificabile.

Un terreno agricolo può diventare edificabile, ma occorre che rispetti determinati requisiti; ogni Comune ha le sue regole per l’edificabilità e i terreni non vengono resi edificabili a singola richiesta, ma viene adottato un “Piano Regolatore Generale Comunale (PRGC)“, un documento molto complesso nel quale sono indicate tutte le aree potenzialmente edificabili (comprese anche quelle attualmente agricole). La strada del cambio di destinazione d’uso è percorribile, ma il percorso potrebbe essere molto lungo. Analizziamo passo passo cosa dovremo fare.

Terreno agricolo ed edificabile, che differenza c’è?

Un terreno agricolo è un appezzamento adibito all’esercizio delle attività indicate nell’articolo 2135 del codice civile. La destinazione d’uso di questi terreni è un’attività agraria, come la coltivazione di piante, la selvicoltura, l’allevamento di animali o altre attività legate alla terra.

Su questa tipologia di terreno non è possibile edificare strutture residenziali, destinate all’abitazione civile delle persone. È possibile edificare solo in pochissimi casi ed è concesso a poche categorie di privati. Per poter edificare un immobile a uso residenziale su questo tipo di terreno infatti occorre essere imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto da almeno 3 anni.

A differenza dell’imprenditore agricolo o del coltivatore diretto, il privato cittadino può acquistare un terreno agricolo ma non può edificarlo. Per poterlo fare, è necessario che chieda un cambio di destinazione d’uso, cioè trasformi il terreno da agricolo a edificabile.

Un terreno edificabile è costituito invece da un’area che si presta alla costruzione di fabbricati, che si tratti di abitazioni civili, di fabbricati urbani o fabbricati industriali. Si tratta di un appezzamento di terra che possiede una determinata capacità edificatoria.

Ai fini della costruzione di una struttura, un fabbricato, un edificio, la caratteristica che distingue queste due tipologie di terreno è un fattore chiamato indice di edificabilità che è in parole povere un valore assegnato a un determinato lotto attraverso il quale è possibile risalire alla capacità edificatoria. Nel caso di un terreno edificabile non solo l’indice di edificabilità è molto alto, ma anche il suo prezzo sarà maggiore.

Come trasformare un terreno da agricolo a edificabile

Per effettuare il cambio di destinazione ci si dovrà rivolgere all’Ufficio Tecnico del Comune, la domanda dovrà essere presentata da un professionista abilitato che allegherà a essa tutti i documenti necessari. I tecnici del Comune, a quel punto, valuteranno la trasformazione in base a vari parametri, tra cui il posizionamento del terreno e lo sviluppo urbanistico previsto.

Le valutazioni andranno fatte tenendo conto delle varie condizioni del Piano Regolatore di zona. In alcuni Piani ad esempio, il cambio di destinazione d’uso non sarà possibile per determinate zone. Il terreno in oggetto, infatti, a prescindere dalla sua natura, potrebbe trovarsi in una zona dove non sono consentite costruzioni e in quel caso, il cambio non potrà essere approvato.

Una volta approvato il cambio, al terreno occorre attribuire degli indici di edificabilità, che consentiranno al privato o all’impresa di progettare la propria costruzione.

Quale documento attesta l’avvenuto cambio?

Una volta approvata la destinazione d’uso, il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica, un documento molto importante con il quale l’acquirente dota il proprio terreno della possibilità di rivenderlo. Il valore di vendita del terreno diventato edificabile, a meno che non decida di procedere a costruzione, aumenta anche di 10 volte grazie a questo documento.

Quanto costa trasformare un terreno agricolo in edificabile

I costi della procedura per il cambio di destinazione d’uso di un terreno, da agricola a edificabile, comportano il versamento di diversi oneri, che mutano a seconda del Comune di riferimento. Fiscalmente il terreno edificabile vale di più di quello agricolo, per cui sullo stesso si pagano più imposte. Come già premesso però, i vantaggi della trasformazione, sono notevoli poiché il valore aumenta considerevolmente e si potrà rivendere il terreno a prezzi maggiori.

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