L’Agenzia delle Entrate chiarisce in quali casi è necessario versare le imposte sulle plusvalenze realizzate in seguito a vendita di un immobile donato e sottoposto a ristrutturazione.
C’è un modo per non pagare le tasse su un immobile donato? Ecco qualche consiglio in seguito alla Risoluzione 62 del 30 ottobre 2025 che si occupa di un caso particolare di donazione di un immobile.
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto novità per quanto riguarda la tassazione delle plusvalenze immobiliari realizzate in seguito a lavori eseguiti con il Superbonus.
Ha previsto due casi di esenzione dalla tassazione delle plusvalenze:
- successione;
- oppure nel caso in cui l’immobile sia stato utilizzato come abitazione principale nella maggior parte del tempo del possesso.
Vediamo però nel dettaglio la tassazione applicata in caso di immobile donato e sottoposto a ristrutturazione con Superbonus e come non pagare le tasse sulla vendita di un immobile donato.
Il caso: immobile ricevuto in donazione e ristrutturato con Superbonus 110%. Si può evitare la tassazione?
Sappiamo che il Governo attuale non ha mai gradito molto le agevolazioni del Superbonus e ha reagito con un taglio considerevole dei benefici, con riduzione delle aliquote e blocco della cessione del credito e sconto in fattura.
Questi però non sono gli unici effetti perché ha anche colpito duramente chi ha cercato di lucrare sulle ristrutturazioni effettuate con il Superbonus, che fortemente hanno inciso sul debito pubblico. La reazione è stata la tassazione delle plusvalenze.
Nel caso oggetto della Risoluzione 62 del 30 ottobre 2025 il contribuente ha ricevuto in donazione un immobile da parte della madre. Approfitta del Superbonus 110% per effettuare la ristrutturazione dell’immobile e i lavori terminano nel dicembre 2024. Naturalmente il valore dell’immobile in seguito a ristrutturazione con recupero di almeno due classi energetiche, aumenta in modo considerevole.
L’immobile in questione però non è mai stato adibito ad abitazione principale. In seguito alla ristrutturazione il titolare /istante vuole vendere l’abitazione e naturalmente vuole venderla al valore corrente e non certo a quello dichiarato al momento della donazione. L’Istante ritiene che la plusvalenza non vada «assoggettata a tassazione perché la donante (a sua volta) ha ricevuto l’appartamento per successione».
Calcolo plusvalenze immobile ristrutturato con il Superbonus 110%
L’Agenzia delle Entrate sottolinea che l’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024) introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile relativa proprio agli immobili ristrutturati con l’agevolazione Superbonus (articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).
Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili ristrutturati con le agevolazioni Superbonus ceduti prima dei 10 anni sono tassate come “redditi diversi” con aliquota al 26%.
Tale tassazione è esclusa solo nel caso di immobile ricevuto per successione (mortis causa, quindi, non da vivente) e nel caso in cui l’immobile sia stato utilizzato come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione.
Le plusvalenze da Superbonus sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. In caso di donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
Il calcolo della base imponibile per la plusvalenza per gli immobili ristrutturati con il Superbonus 110% con esercizio della cessione del credito o sconto in fattura:
- se i lavori sono conclusi da non più di 5 anni non si tiene conto dei costi della ristrutturazione (perché effettivamente non sostenuti dal contribuente ma dallo Stato)
- se sono conclusi da più di 5 anni si tiene conto dei costi della ristrutturazione in misura del 50%.
La plusvalenza riguarda la prima cessione in seguito a lavori effettuati con il Superbonus.
Come evitare la tassazione delle plusvalenze in caso di donazione di un immobile?
La ratio è chiara: i lavori effettuati con il beneficio del 110% di fatto sono stati a carico dello Stato. L’aumento di valore è dovuto non a un sacrificio del contribuente, ma a un sacrificio dello Stato, o meglio di tutti i contribuenti e, di conseguenza, se si vuole lucrare e vendere l’immobile, è giusto pagare imposte sulle plusvalenze.
Per evitare tale effetto si deve attendere il trascorrere del tempo.
Trascorsi 5 anni sarà possibile ridurre la base imponibile sottraendo il 50% dei costi della ristrutturazione, trascorsi 10 anni, sull’aumento di valore dell’immobile sottoposto a ristrutturazione con cessione del credito e sconto in fattura viene meno.
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