Cedolare secca per l’affitto di uffici e studi privati: la proposta di legge

Isabella Policarpio

22 Aprile 2021 - 17:09

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Affitti con cedolare secca per i centri di analisi, le scuole private e gli studi dei liberi professionisti: la proposta per risollevare le locazioni commerciali.

Cedolare secca per l'affitto di uffici e studi privati: la proposta di legge

La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione molto conveniente dal quale, però, sono escluse alcune categorie di immobili commerciali, tra queste quelle comprese nella categoria catastale A 10, ovvero uffici e studi professionali.

Le cose, però, potrebbero cambiare: nell’ambito delle interrogazioni alla Camera sulla proposta di legge “Rinegoziazione dei contratti di locazione”, spunta l’ipotesi di estendere la cedolare secca del 21 o 10% a tutte le locazioni ad uso non abitativo, anche per uffici e studi privati.

Ciò avrebbe il positivo effetto di ridurre la tassazione e, quindi, la percentuale di evasione fiscale.

Affitti commerciali di uffici e studi privati (categoria A 10) con cedolare secca?

La Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip), interpellata in videoconferenza in audizione alla Camera dei deputati, ha illustrato alcune misure che potrebbero agevolare le locazioni commerciali. Infatti la crisi economica provocata dal Covid-19 e il largo utilizzo dello smart working hanno fortemente danneggiato il settore.

La cedolare secca con tassazione del 21 o 10% - largamente utilizzata negli affitti ad uso abitativo - può costituire un rimedio valido (in concomitanza con altri interventi mirati).

L’intenzione è estendere il risparmio fiscale garantito dalla cedolare secca alle categorie commerciali escluse fino ad ora, quelle della A 10, quindi uffici, studi di liberi professionisti, scuole private, laboratori di analisi, centri medici e odontotecnici ed altri ancora.

Ingiustificata la disparità di trattamento nei confronti dei locatari di spazi adibiti alla ristorazione, vendita al minuto e laboratori artigiani, ai quali la cedolare secca si applica già. Infatti le perdite provocate dal Covid-19 interessano la maggior parte delle categorie commerciali.

Cedolare secca affitti commerciali: cosa prevede la legge in vigore

La cedolare secca sugli affitti commerciali non è una novità assoluta. La “Finanziaria” del 2019 (precisamente l’articolo 1, lettera c. 59, legge n. 145/2018) prevede per i proprietari di immobili ad uso non abitativo la tassazione dei canoni con l’aliquota secca del 21%. Tali immobili devono appartenere alla categoria C 1 (Negozi e botteghe) di ampiezza non superiore a 600 metri quadrati. Ne fanno parte, ad esempio, le unità immobiliari adibite a ristorazione, magazzini, fabbricati e locali per esercizi sportivi, stabilimenti balneari, rimesse ed autorimesse.

Ma esiste una condizione: per applicare la cedolare secca occorre che il contratto di locazione commerciale sia stato stipulato nel 2019. In tal caso la tassazione al 21% è applicabile anche agli anni successivi e per tutta la durata della locazione.

Altre proposte di legge in tema di locazioni commerciali

Oltre alla cedolare secca, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali ha elaborato una lunga serie di misure per agevolare locatari e proprietari di immobili commerciali. Quelle di maggior impatto sono sostanzialmente due.

La prima riguarda l’esenzione dell’IMU per tutto il 2022 relativamente agli immobili commerciali, uffici e capannoni inagibili. In questo modo verrebbero ridotte le vendite a basso prezzo degli stabili momentaneamente in disuso.

La seconda, di più ampio respiro, consiste nella liberalizzazione della durata dei contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo. La legge in vigore, infatti, è obsoleta (fu promulgata quarant’anni fa) e prevede un’estensione temporale fissa di 6 anni + 6 o 9 anni + 9. Invece - secondo i proponenti - la durata andrebbe liberalizzata per agevolare la contrattazione e dare nuovo impulso all’imprenditoria, specie in questo drammatico momento.

Cos’è e come funziona la cedolare secca

La cedolare secca quale metodo di tassazione agevolata sui canoni di locazione fu introdotta nel 2011. Consiste in un regime fiscale opzionale - alternativo all’Irpef - che garantisce ai proprietari di immobili locati un risparmio consistente degli oneri contributivi.

Chi sceglie di adottarla, però, non può più aggiornare il canone di locazione ma, dall’altro lato, ottiene l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo.

L’aliquota della cedolare secca è differenziata in due filoni:

  • corrisponde al 21% per i contratti di locazione a canone libero;
  • corrisponde al 10% per i contratti a canone concordato 3+2 stipulati nei Comuni con carenza di soluzioni abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia); nei luoghi ad alta intensità abitativa o colpiti da calamità naturali.

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