Si attende da anni una riforma del catasto e dovrebbe arrivare nel 2026, ma a che punto siamo e cosa sappiamo al riguardo?
A che punto siamo con la riforma del catasto? Si parla, ormai, da anni della riforma del catasto, ma per ora il legislatore non fa trapelare date certe di entrata in vigore per le novità annunciate negli anni passati. Dall’inizio del 2025, infatti, non ci sono state notizie di rilievo al riguardo e siamo fermi a quando dichiarato negli anni passati.
In ballo dal 2022 la riforma dovrebbe prevedere “Principi e criteri direttivi per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e la revisione del catasto dei fabbricati”.
Il problema principale del catasto italiano è che è fermo a oltre 30 anni fa: le rendite catastali degli immobili non sono mai state aggiornate ai valori di mercato e inoltre molti edifici non risultano censiti.Proprio per questo la riforma è attesa e necessaria, ma quali sono le novità attese per quest’anno?
Si tratta di un provvedimento già scritto, la legge delega che la autorizzava è stata approvata e se non ci saranno altri rallentamenti potrebbe entrare in vigore dal 2026.
Nell’esercizio della delega l’esecutivo si pone l’obiettivo di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo per terreni e fabbricati.
Ultime novità e fattibilità della riforma
A prevedere il perimetro entro cui muoversi per la riforma del catasto è l’articolo 6 della legge delega sulla riforma fiscale. La riforma del catasto si era già annunciata come un’impresa complicata da portare a termine, e in effetti c’è un motivo se sono almeno venti anni che serve una revisione del sistema, ma ogni Governo (e se ne sono succeduti molti in questi ultimi decenni) ha preferito non occuparsene.
La legge delega funziona come una cornice: stabilisce i principi generali a cui si deve ispirare la riforma e sono i decreti attuativi a dover scendere nei dettagli operativi.
La riforma dovrebbe seguire due scadenze: la prima a 18 mesi, periodo in cui vanno emanati i decreti attuativi. La seconda è a 5 anni, e riguarda proprio il catasto. Vediamo cosa sta succedendo e su cosa continua lo scontro.
Punti essenziali della riforma
Secondo quanto previsto dall’accordo inserito all’interno della legge delega sulla riforma fiscale, viene eliminato il riferimento ai valori patrimoniali degli immobili. L’aggiornamento delle rendite catastali avverrà secondo la normativa vigente, senza cambiamenti di carattere patrimoniale.
Il catasto, in questo momento, è basato su dati falsi, e anche le decisioni sulle tasse sulla casa sono state prese basandosi su informazioni errate.
Uno degli obiettivi è la trasparenza come elemento principale della riforma. Il catasto è nato nel 1939, è stato completato nel 1962 e ci sono stati solo due aggiornamenti:
- nel 1962 per i terreni;
- nel 1990 per gli immobili.
Il punto fondamentale su cui bisogna fare chiarezza con la riforma sta nel rapporto fra il valore catastale, su cui si calcolano le imposte dovute, e il valore reale di mercato dell’immobile tassato.
Gli obiettivi che la riforma si pone sono:
- favorire la crescita economica del Paese;
- rendere maggiormente efficiente il sistema delle imposte;
- eliminare i micro-tributi;
- assicurare una maggiore progressività del sistema;
- contrastare evasione ed elusione fiscale.
Il Governo, inoltre, nella realizzazione della riforma, deve muoversi attraverso due strade fondamentali:
- da una parte aggiornare il sistema di rilevazione catastale;
- dall’altra integrare le informazioni presenti nel sistema catastale.
Catasto, cosa prevede la riforma
La riforma del catasto è pensata come un’operazione di trasparenza. L’articolo “incriminato” della legge delega sulla riforma fiscale è il numero 6. Entro 5 anni (cioè dal 1° gennaio 2026) il Governo dovrà adottare le nuove norme che modificano il sistema di rilevazione catastale degli immobili prevedendo nuovi strumenti da porre a disposizione dei comuni e all’Agenzia delle entrate, per facilitare l’individuazione e il corretto classamento degli immobili.
In pratica, il Governo si impegna ad accatastare tutto quello che oggi non lo è, dai terreni alle abitazioni. Ci sarà anche la revisione delle rendite catastali per adeguarle alle rendite di mercato. In un primo momento si investirà sulla predisposizione di strumenti per accatastare gli immobili non censiti o mal censiti (i cosiddetti immobili «fantasma»).
Dal 1° gennaio 2026 a ciascuna unità immobiliare dovranno essere attribuiti:
- la rendita catastale;
- un valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori di mercato.
Inoltre, va stabilito un meccanismo di adeguamento periodico.
Nel nuovo catasto ogni immobile avrà la rendita catastale già esistente e un’ulteriore rendita che sarà possibile aggiornare periodicamente sulla base dell’articolazione del territorio comunale, delle nuove destinazioni d’uso e dell’adozione di unità di consistenza per immobili ordinari.
Cosa prevede il testo la legge delega della riforma fiscale
Scendiamo nel dettaglio del testo della legge delega e vediamo quali sono i parametri stabiliti. La lettera a), del comma 1, indica i criteri e principi direttivi attraverso i quali si dovrà modificare la disciplina del sistema di rilevazione catastale:
- prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, per facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:
- gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
- i terreni edificabili accatastati come agricoli;
- gli immobili abusivi, individuando a tale fine specifici incentivi e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in questo ambito, nonché garantendo la trasparenza delle medesime attività.
La lettera b) del comma 1 prevede l’individuazione di strumenti e modelli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti tra l’Agenzia delle entrate e i comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.
La lettera c) prevede meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modifica delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato.
La lettera d), infine, prevede, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi rispetto alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro di tali immobili.
Cosa cambia rispetto a oggi
Le rendite catastali attualmente in vigore sono basate sulle tariffe di estimo e sono state individuate da decenni. Per la rivalutazione si utilizzano dei moltiplicatori, ma nonostante si provi a rendere più attuali le rendite obsolete, anche utilizzando il moltiplicatore non è possibile individuare quello che è il reale valore del bene.
Con la riforma del catasto il valore degli immobili sarò individuato attraverso parametri diversi e incideranno indicatori come:
- posizione geografica dell’immobile;
- dimensioni;
- manutenzione;
- caratteristiche specifiche.
In questo modo la valutazione sarà più trasparente e più equa. I cittadini potranno comprendere in modo molto più semplice il valore delle proprietà immobiliari. Di conseguenza anche le imposte dovranno essere adeguate ai nuovi valori (reali) dell’immobile.
La riforma prevede, inoltre, una mappatura di tutti gli immobili che sono presenti sul territorio nazionale e questo permetterà di individuare più facilmente:
- immobili attualmente non censiti o che non rispettano la destinazione d’uso o la categoria catastale;
- terreni edificabili accatastati come terreni agricoli;
- immobili abusivi.
Oltre all’individuazione di immobili fantasma e abusivismi edilizi, la riforma permetterà di individuare anche i casi in cui gli immobili sono accatastati con una volumetria minore per avere vantaggi a livello fiscale.
Un altro cambiamento che porterà la riforma catastale riguarda l’unità di misura, col passaggio dal vano al metro quadrato.
Cosa cambia? Nel momento di determinazione del valore patrimoniale degli immobili ordinari verrebbe usato il metro quadrato, specificando i criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare.
Oltre all’aggiornamento delle rendite catastali dovrà essere creata una nuova base di dati che dovrebbe contenere informazioni più precise e dettagliate sull’immobile (superficie, categorie e destinazione d’uso, tra le altre). La riforma, in ogni caso, potrebbe portare anche a una revisione delle categorie catastali e portare all’introduzione di nuove o alla modifica di quelle esistenti.
Tutto questo, ovviamente, avrà un impatto sull’imposizione che si ha sulla casa: cambia, quindi, anche l’Imu che dovrà essere calcolata in base alle rendite catastali aggiornate e al coefficiente comunale.
Si tratta di tutta una serie di interventi, che comprende anche il censire quelli che oggi sono definiti “Immobili fantasma” per rendere il Catasto una banca dati quanto più veritiera possibile sul parco immobiliare italiano.
Ovviamente le modifiche non saranno indolori e per alcune potrebbero comportare una maggiore imposizione (chi ha immobili di lusso, ad esempio, potrebbe vedere aumentare l’Imu visto che in questi casi le rendite catastali potrebbero subire un incremento significativo). Al contempo, però, introducendo nuovi criteri di calcolo che tengono conto anche della posizione geografica dell’immobile, chi vive in una zona svantaggiata potrebbe veder diminuire l’Imu che versa.
Si tratterà, quindi, di una revisione che tenderà a rendere la tassazione sugli immobili quanto più equa possibile equiparando, appunto, quanto si deve versare al reale valore di mercato dell’immobile.
Aggiornamento rendite catastali per chi ha ristrutturato
Un primo passo verso l’aggiornamento si dovrebbe avere già da quest’anno con l’aggiornamento delle rendite catastali per chi ha ristrutturato con il superbonus: per agire in questo senso non serve attendere la riforma del catasto. Ci sarà un aumento delle rendite catastali per gli immobili che hanno beneficiato delle super detrazioni fiscali per ristrutturazione e miglioramento dell’efficienza energetica.
In sostanza chi ha utilizzato bonus statali per migliorare casa vedrà le rendite catastali dell’immobile aumentare con conseguente aumento dell’Imu (che basa il suo calcolo proprio sulle rendite catastali).
La tassazione maggiore dovrebbe riguardare solo chi ha utilizzato il superbonus, accollando, di fatto, tutte le spese degli interventi allo Stato. Già è stata prevista una maggiore tassazione per chi aveva fruito della detrazione al 110% in caso di cessione a titolo oneroso (vendita) dell’immobile migliorato nei 10 anni successivi alla fine dei lavori. C’è, quindi, una ferma intenzione da parte dell’esecutivo di recuperare, laddove possibile, i costi del superbonus che ha provocato enormi buchi nei conti pubblici.
In ogni caso l’aumento della rendita catastale è anche giustificata dalle migliorie apportate all’immobile che, di fatto, dopo la ristrutturazione ha visto aumentare il valore di mercato.
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