Casa a meno di 500 euro al metro quadro. In 1.042 comuni italiani costa meno di un’auto

Sessanta metri quadri per 30.000 euro sembrano l’annuncio civetta di un’agenzia, o l’ennesima variante delle case a un euro, e sono invece il prezzo medio di mercato in 1.042 comuni italiani, quelli dove, secondo le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate relative al primo semestre del 2026, le abitazioni valgono in media meno di 500 euro al metro quadro e in cui vivono circa 1,75 milioni di persone. È un’Italia che resta quasi sempre ai margini delle analisi sul mattone, tutte concentrate su Milano e sugli affitti brevi, e che invece racconta molto bene dove sta andando il Paese.

Dove sono le case più economiche d’Italia

I numeri arrivano da Cruscotto Italia, la piattaforma di open data pubblici di AgID, che riporta a livello di singolo comune le quotazioni OMI, pubblicate in origine zona per zona e in forchette tra un minimo e un massimo, e ne ricava un valore medio calcolato sulle sole tipologie abitative, rendendole così confrontabili su scala nazionale. Va tenuto presente che si tratta di indicazioni di larga massima, che nei paesi dove le compravendite sono rare l’Agenzia ricostruisce per via indiretta. In testa c’è la Calabria, con 184 comuni sotto la soglia dei 500 euro, seguita dalla Sicilia con 173, ma la vera sorpresa sta sul terzo gradino del podio, occupato dal Piemonte con 136 comuni, davanti a Molise (109), Basilicata (99), Abruzzo (97) e Sardegna (90). Nemmeno la regione della Capitale ne è immune, visto che il Lazio conta 58 comuni sotto la soglia.

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È tra le province di Trapani e Agrigento che si toccano i valori più bassi in assoluto. Salaparuta si ferma a 225 euro al metro e Poggioreale a 230, due paesi della valle del Belice ricostruiti dopo il terremoto del 1968, mentre poco più su si incontrano Sant’Angelo Muxaro (241), Raddusa, nel Catanese (252), e Montevago (257).

Accanto ai borghi di poche centinaia di anime compaiono anche vere e proprie città, come Ramacca, nel Catanese, che conta 10.000 abitanti e prezzi medi di 374 euro al metro, Grammichele, che ne ha 12.000 e si ferma a 389, o Palagonia, oltre 15.000 residenti, a 396. Il caso più vistoso resta Favara, in provincia di Agrigento, che supera i 31.000 abitanti con una media di 431 euro al metro.

Per misurare la distanza dal resto del Paese basta guardare la mediana nazionale, che calcolata su tutti i comuni è di 858 euro al metro e sale a circa 1.530 euro se la si pesa per la popolazione, cioè se si guarda al prezzo della casa in cui vive l’italiano medio. A Milano si arriva a 5.635 euro, a Cortina d’Ampezzo a 9.479, a Portofino a 10.575, e con il prezzo di un solo metro quadro nel borgo ligure si comprano più di ventotto metri quadri a Ramacca.

Il prezzo basso ha un prezzo da pagare

La tentazione di fiutare l’affare è comprensibile, e non pochi negli ultimi anni hanno comprato una seconda casa in un borgo spendendo poco, ma i numeri invitano alla prudenza. Nei comuni sotto i 500 euro al metro l’età media è di 48,1 anni, contro i 46,6 della media nazionale, e secondo i dati Istat nel 2024 vi sono nati 10.657 bambini a fronte di 24.517 morti, ovvero 2,3 decessi per ogni nascita, quando a livello nazionale il rapporto si ferma a 1,8.

Il mattone vale poco perché manca chi lo compra, e un bene che nessuno cerca oggi sarà difficile da rivendere domani. Chi acquista in questi comuni deve mettere in conto anzitutto la ristrutturazione, perché le case sul mercato sono spesso vecchie e da rimettere in sesto, e un intervento completo costa secondo le stime più diffuse tra 500 e 1.500 euro al metro quadro, a seconda delle finiture. Su sessanta metri quadri significa una spesa compresa fra 30.000 e 90.000 euro, da una a tre volte il prezzo pagato per la casa. Una parte rientra con la detrazione per le ristrutturazioni, che nel 2026 vale il 50% delle spese sull’abitazione principale e il 36% sulle seconde case, entro un tetto di 96.000 euro e in dieci rate annuali, ma dal 1° gennaio 2027 le aliquote scenderanno rispettivamente al 36% e al 30%, un taglio che colpisce proprio chi immagina la casa per le vacanze nel borgo.

Anche il mutuo racconta la stessa storia. La banca finanzia in proporzione al valore di perizia, di norma fino all’80%, e in un mercato dove le compravendite sono rare e i valori bassi l’importo concedibile si assottiglia di conseguenza, così che i lavori finiscono spesso per gravare sui risparmi o su un prestito personale a tassi più alti. Resta infine la questione della liquidità, perché un immobile in un comune che perde abitanti può restare invenduto per anni, e quella dei servizi, dalla farmacia alla scuola, che in molti di questi paesi si raggiungono solo in auto.

Le case a un euro (e le altre leve)

Per invertire la rotta molti di questi paesi hanno puntato sulle case a 1 euro, con esiti alterni. La formula, nata in Sicilia nel 2008 ed esplosa a livello internazionale dal 2019, prevede di solito una polizza fideiussoria intorno ai 5.000 euro e l’obbligo di completare i lavori entro tre anni, ed è proprio questo vincolo, più del prezzo simbolico, a frenare molti acquirenti. Tra i casi riusciti si cita spesso Sambuca di Sicilia, nell’Agrigentino, dove dal 2019 sono state vendute circa 230 case con i bandi a uno, due e tre euro, mentre altrove, soprattutto al Nord, i bandi si sono chiusi senza risultati.

Altri comuni scommettono sugli incentivi a chi trasferisce la residenza. In Calabria il programma regionale per i borghi montani, che ha ammesso 89 comuni sotto i 3.000 abitanti, riconosce 20.000 euro una tantum a chi avvia un’attività e 5.000 euro a pensionati, lavoratori in smart working e famiglie con figli minorenni, a patto di restare almeno cinque anni, mentre la Sardegna copre metà della spesa per comprare o ristrutturare la prima casa nei piccoli comuni dell’isola, fino a 15.000 euro. In un paese dove sessanta metri quadri costano 30.000 euro, somme del genere arrivano a valere metà dell’acquisto.

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Per chi compra la prima casa le agevolazioni fiscali restano le stesse ovunque, con l’imposta di registro al 2% del valore catastale, ma su immobili così economici scatta spesso il minimo di 1.000 euro, che su un acquisto da 30.000 euro pesa per più del 3%. Il costo vero, qui, è però un altro, ed è il tempo, insieme alla scommessa che il paese esista ancora tra vent’anni.

D’altronde, quando una casa costa meno di un’automobile, il problema non è la casa ma il futuro del luogo in cui si trova. I comuni sotto i 600 euro al metro sono già 1.919 e, senza una politica seria per le aree interne, la soglia dei 500 euro è destinata a inghiottirne molti altri. I prossimi segnali arriveranno a marzo 2027, quando l’Agenzia delle Entrate pubblicherà le quotazioni del secondo semestre 2026 e si capirà se la discesa prosegue, e poi con il taglio delle detrazioni, che renderà ancora più caro rimettere in piedi le case che nessuno vuole.