Bonus casa con abusi edilizi: come funziona?

Antonella Ciaccia

27/05/2022

27/05/2022 - 13:08

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Superbonus 110% e altri bonus edilizi con la presenza di abusi: chiarimenti sulle cause di decadenza delle detrazioni fiscali.

Bonus casa con abusi edilizi: come funziona?

Attività edilizia, detrazioni fiscali e abusi sono elementi che non dovrebbero sovrapporsi. Eppure, l’utilizzo dei bonus in edilizia non è mai stato così corpulento come dopo l’introduzione delle opzioni alternative che, come sappiamo, hanno subito diverse modifiche nel corso del primo quadrimestre 2022.

In questo articolo approfondiamo il rapporto che intercorre tra la fruizione del superbonus 110% e altri bonus edilizi e gli interventi su immobili che presentano delle irregolarità urbanistico-edilizie, i cosiddetti «abusi».

La possibile vulnerabilità dei bonus e superbonus edilizi a fronte di abusi edilizi e irregolarità scoperte sugli immobili era abbastanza prevedibile. Difatti, già una sentenza del Tar Campania dello scorso 5 maggio è intervenuta sulle possibili cause di decadenza dei benefici fiscali in caso di assenza dello stato legittimo. Oggetto di discussione è stato un intervento di lavori edilizi per la riqualificazione energetica con superbonus annesso.

Si stanno facendo dunque controlli a tappeto sulle opere edilizie. Le ispezioni sono partite dopo l’allerta dei dati diffusi dalla Guardia di finanza secondo cui la frode fiscale con i bonus edilizi nel 2021 è stata pari a 47 miliardi di euro su solamente 41.047 interventi effettuati: un campione davvero esiguo rispetto ai tanti cantieri che ogni giorno usufruiscono dei bonus fiscali.

Vediamo insieme in questo articolo quali sono le cause che possono far perdere le detrazioni fiscali per gli interventi edilizi trainanti e trainati.

Superbonus 110%: cause di decadenza e rischio per la detrazione

Poniamo l’attenzione alle cause che possono far perdere le detrazioni fiscali del 110% (superbonus) previste dal decreto legge n. 34/2020 (decreto Rilancio).

Come sappiamo l’art. 119, comma 13-ter del decreto legge n. 34/2020 ha provato ad accelerare gli interventi che beneficiano delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus), nel caso non si intervenga con demolizione e ricostruzione dell’edificio.

Sono considerati «manutenzione straordinaria» per la quale è stato previsto un particolare regime edilizio e fiscale:

  • la Cilas, che non richiede la verifica dello stato legittimo ma solo il titolo o l’attestazione di legittimità dell’immobile;
  • la deroga all’art. 49 del dpr n. 380/2001 e, quindi, l’impossibilità che il superbonus possa decadere in caso di abusi edilizi.

Dal punto di vista edilizio-urbanistico, per gli interventi senza demolizione e ricostruzione, non valgono più le cause di decadenza indicate all’art. 49 del dpr n. 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia). Il superbonus 110% non decade, quindi, in presenza di abusi edilizi anche se resta impregiudicata l’attività di vigilanza della pubblica amministrazione.

Quindi possiamo concludere che il superbonus 110% decade solo:

  • in caso di mancata presentazione della Cilas;
  • interventi realizzati in difformità dalla Cilas;
  • mancata attestazione del titolo legittimante l’edificio.

Requisiti degli interventi che accedono al bonus 110%

L’art. 119 del dl 19 maggio 2020, n. 34, nel definire i vari interventi (trainanti e trainati) che accedono al bonus 110%, impone il rispetto di alcuni requisiti minimi che dovranno essere asseverati da un tecnico.

Vediamo i vari casi

Per l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate (cappotto termico) si dovranno utilizzare materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del ministro dell’Ambiente 11 ottobre 2017 e la coibentazione di almeno il 25% della superficie disperdente lorda.

Per tutti gli interventi di miglioramento energetico ci sarà l’obbligo di:

  • miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;
  • rispetto dei requisiti minimi previsti dal decreto Requisiti tecnici del Mise 6 agosto 2020;
  • redazione dell’attestato di prestazione energetica (Ape), prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico.

Per gli interventi di miglioramento sismico c’è l’obbligo di asseverare il miglioramento strutturale (anche senza passaggio a una o più classi di rischio sismico inferiori) e l’esclusione dall’incentivo degli edifici in zona a rischio sismico 4.

Ricordiamo, inoltre il visto di conformità: per utilizzare il superbonus 110% tramite opzione alternativa o in caso di utilizzo in dichiarazione dei redditi è previsto che il contribuente sia in possesso del visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus.

Infine, come previsto all’art. 119, commi 13 e 13-bis del decreto Rilancio e all’Allegato A, punto 13 del recreto Requisiti tecnici del Mise 6 agosto 2020, all’interno della modulistica relativa ai requisiti minimi, occorre che il tecnico asseveri la congruità delle spese sostenute.

Valutazione tecnica per tipologia lavori trainati o minori

Il sospetto di irregolarità con il probabile rischio di incontrarsi, o scontrarsi, con
anomalie quando non si tratta di veri e propri abusi edilizi, non è preoccupazione solo di proprietari di abitazioni intenzionati a sfruttare il superbonus 110%, ma anche dei professionisti e dei tecnici che sono chiamati a predisporre il documento di conformità sulla base del quale dare il via ai lavori.

Ai tecnici professionisti è richiesto di valutare con attenzione gli interventi che possono rientrare nei lavori ammessi alla maxi detrazione: eventuali abusi non cancellano la possibilità di sfruttare l’agevolazione sugli interventi trainanti per le parti comuni.

Ma essi dovranno valutare anche gli abusi riscontrati all’interno di ogni abitazione o unità immobiliare che potranno pregiudicare la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainati effettuati all’interno della stessa casa.

Per ogni intervento edilizio quindi, di ristrutturazione o di riqualificazione energetica dell’immobile, che dia diritto alla fruizione di una detrazione fiscale, bisogna sempre affidarsi a un tecnico abilitato proprio perché è a lui che fa riferimento il documento più importante: il visto di conformità, unico atto che certifica l’accesso alle detrazioni fiscali.

L’Agenzia delle Entrate lo aveva già sottolineato in precedenza, ma ribadisce che le dichiarazioni di conformità urbanistica-edilizia e gli accertamenti dello sportello unico per l’edilizia dovranno riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici coinvolti dagli interventi.

Non solo: si è ulteriormente sottolineato come questa interpretazione si debba riferire esclusivamente agli interventi trainanti. Interpretazione contraria invece per l’altra tipologia di lavori, i cosiddetti trainati o minori, per i quali è più volte stato ribadito che per questi interventi trainati gli abusi edili riscontrati impediscono la possibilità di fruire del superbonus.

Quindi saranno gli abusi riscontrati all’interno di ogni abitazione o unità immobiliare a pregiudicare la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainati effettuati all’interno della stessa casa.

Controlli a tappeto nei cantieri

Da un paio di mesi sono partiti su tutto il territorio nazionale i controlli sulle opere edilizie, sia in itinere o già completate, effettuate con ricorso alla detrazione fiscale del superbonus 110%, in vigore già dall’anno 2020.

Il suo funzionamento, che prevede un aggravio totale delle spese sostenute dallo Stato, ha fatto gola a molti che, magari in malafede, hanno posto in essere delle frodi fiscali, rendendo necessario un intervento del governo per cercare di arginare questi fenomeni.

Effettuare i lavori con il superbonus perfettamente in regola è davvero importante: in caso di controlli, le conseguenze sono molto pesanti, sia per il contribuente che per tutte le figure che hanno partecipato alla realizzazione dei lavori.

Il contribuente che ha usufruito della detrazione fiscale dovrà restituire quanto ottenuto, salvo una maggiorazione derivante da altre cause, mentre professionisti e tecnici che hanno asseverato i lavori rischiano multe e una pena detentiva da 3 fino a 5 anni anche in caso di errori in buona fede.

L’importanza dei lavori ammessi al superbonus, specialmente relativi all’efficientamento energetico, è tanta e per questo motivo il governo ha previsto una proroga alla scadenza del termine per usufruirne: si può fino alla fine dell’anno, ma solo se si è effettuato almeno il 30% dei lavori entro giugno 2022.

Si è chiesto al contempo di allentare quelle che sono le limitazioni poste alla cessione del credito che, seppur esponendo la manovra al rischio di frodi, hanno di fatto bloccato alcuni lavori di superbonus.

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