Bonus casa 2027, cosa prevede davvero la manovra: chi avrà il 50% e chi il 36%

Chi pensa di rifare il bagno o cambiare gli infissi nel 2027 può contare, per ora, sulle stesse detrazioni di quest’anno. Il disegno di legge di Bilancio approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre conferma il 50% per l’abitazione principale e il 36% negli altri casi. Senza questa proroga, dal 1° gennaio si sarebbe scesi al 36% e al 30%.

Il viceministro dell’Economia Maurizio Leo ha rivendicato di aver «confermato le misure del 50 e del 36% per le ristrutturazioni edilizie». Resta però un disegno di legge, che il Parlamento può modificare fino all’approvazione definitiva, attesa entro il 31 dicembre. E non contiene tutto quello che era circolato nelle settimane precedenti.

Chi prende il 50% e chi il 36%

La proroga vale per le spese sostenute nel 2027 e riguarda tre agevolazioni: bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus. Il criterio per assegnare l’aliquota è lo stesso del 2025 e del 2026.

Il 50% spetta solo a chi ha un diritto reale sull’immobile (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie) e solo se i lavori riguardano la sua abitazione principale. Tutto il resto va al 36%: seconde case, immobili affittati, ma anche la casa in cui si vive quando non se ne è proprietari. Un inquilino o un comodatario che paga i lavori, insomma, resta al 36%.

Il tetto di spesa rimane di 96.000 euro per unità immobiliare, con la detrazione divisa in dieci rate annuali uguali. Restano escluse, come già dal 2025, le caldaie uniche a combustibili fossili.

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Quanto vale la proroga

Un proprietario che nel 2027 spende 40.000 euro per ristrutturare la casa dove vive detrae 20.000 euro, 2.000 l’anno per dieci anni. Senza la proroga, cioè con il 36% previsto per il 2027 dalla legge attuale, si sarebbe fermato a 14.400: la differenza è di 5.600 euro.

Per un inquilino, o su una seconda casa, gli stessi 40.000 euro valgono 14.400 euro invece di 12.000. Uno scarto di 2.400 euro.

Chi arriva al tetto massimo di 96.000 euro detrae 48.000 euro sulla prima casa e 34.560 negli altri casi.

Con redditi alti, però, serve un conto in più. Dal 2025, sopra i 75.000 euro di reddito complessivo, le spese detraibili sono ammesse ogni anno solo fino a un plafond: 14.000 euro, che diventano 8.000 oltre i 100.000, moltiplicati per un coefficiente legato ai figli a carico (0,50 senza figli, 0,70 con uno, 0,85 con due, 1 con più di due o con almeno un figlio disabile). Le prime analisi del ddl non segnalano modifiche a questo meccanismo, che dal 2027 passa nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi.

Per i bonus edilizi l’Agenzia delle Entrate ha precisato che conta la rata annua, non la spesa totale. Con 90.000 euro di reddito e un figlio il plafond è di 9.800 euro, e una ristrutturazione da 96.000 euro ne occupa già 9.600 ogni anno. Con 110.000 euro e nessun figlio si scende a 4.000 euro: una parte della rata, in quel caso, non si detrae.

Niente ecobonus al 65%, sì al bonus mobili

A ottobre si era parlato di un ecobonus al 65% sull’abitazione principale, per pompe di calore, sistemi ibridi e infissi: ne avevamo scritto raccontando le proposte per la casa in manovra. Nel testo approvato dal governo non c’è, e l’ecobonus 2027 segue le stesse aliquote delle ristrutturazioni. L’idea potrebbe tornare durante l’esame parlamentare, se l’Unione europea concederà margini sui conti per le spese energetiche. Per ora resta un’ipotesi.

Il bonus mobili viene invece prorogato: 50% su una spesa massima di 5.000 euro, quindi fino a 2.500 euro in dieci rate da 250. Serve sempre un intervento di recupero edilizio sull’immobile. Secondo le prime analisi del testo, per gli acquisti del 2027 valgono i lavori iniziati dal 1° gennaio 2026, e chi ha già usato parte del tetto nel 2026 per gli stessi lavori dispone solo del residuo.

Sui grandi elettrodomestici le prime letture del ddl non concordano: non è chiaro se restino compresi nel bonus. Andrà verificato sul testo definitivo.

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E dal 2028?

Dal 1° gennaio 2027 si applica il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, che aveva già fissato per il 2027 il passaggio al 36% e al 30%. Secondo il testo diffuso dopo il Consiglio dei ministri, la manovra riscrive proprio quelle norme per inserire le aliquote più alte.

La proroga, però, copre solo il 2027. Su cosa accadrà dopo le prime letture non coincidono: c’è chi parla di un taglio al 36% e al 30% rinviato di un anno, ma è un punto che andrà verificato sul testo ufficiale del ddl. La legge oggi in vigore prevede che dal 2028 resti la sola detrazione ordinaria del 30%, su una spesa massima di 48.000 euro e senza vantaggi per la prima casa. Se non cambiasse nulla, un lavoro da 96.000 euro sull’abitazione principale renderebbe al massimo 14.400 euro.

Pagare a dicembre o aspettare il 2027?

Per le persone fisiche conta la data del bonifico. Chi ha i lavori pronti e paga entro il 31 dicembre 2026 ha già la certezza del 50% (o del 36%), perché lo prevede la legge di Bilancio 2026. Chi rinvia al 2027 avrà le stesse aliquote solo se il ddl passerà così com’è.

Il testo è ora alla Camera, poi toccherà al Senato: le tappe sono nel calendario della manovra 2027. Fino al voto finale, il 50% sulle spese del 2027 è un annuncio del governo, non ancora una regola.