Quando si è in affitto si è liberi di disporre dell’immobile come se fosse proprio invitando amici e parenti? Per che durata? Vediamo cosa dice la legge e quando si sconfina nella sublocazione.
Ormai abitare in una casa in affitto anche per lunghi periodi è quasi la norma, visti i prezzi sempre più alti degli immobili in vendita ed il continuo rialzo dei tassi di interesse dei mutui. Ma è normale che il proprietario voglia, in qualche modo, proteggere il proprio immobile per non vederlo deperire, come è normale, per chi lo abita, veder rispettati i propri diritti.
Per chi ha già avuto esperienze sia come proprietario che come affittuaria sa di cosa stiamo parlando, ma ci sono situazioni che rasentano il limite della legalità sia da una parte che dall’altra. Ad esempio, è possibile vietare all’affittuario di avere ospiti o che questi siano presenti per un periodo massimo di tempo?
Prima di tutto, non può mai essere vietato a un inquilino di avere ospiti, neanche nel contratto. Nel caso in cui ci si dovesse trovare in una situazione del genere, la clausola in questione sarà da ritenersi non valida, e quindi nulla, ma perché? Di seguito tutte le spiegazioni, anche riguardo la possibilità di affittare in sublocazione, che invece può richiedere permessi o quantomeno che si avvisi il proprietario.
Si possono sempre avere ospiti
Non è possibile, in alcun modo, vietare a un inquilino di avere ospiti in una casa in affitto. È infatti sempre permesso ospitare una o più persone, perché vietarlo significherebbe mancare al principio di solidarietà sociale espresso nell’articolo 2 della Costituzione, e sarebbe quindi incostituzionale.
Cosa fare quindi nel caso in cui il locatore avesse inserito all’interno del contratto una clausola che impedisce di avere ospiti? Il consiglio è leggere attentamente il contratto di locazione e segnalare eventuali clausole simili, poiché vietate dalla legge come previsto dalla Cassazione. Nel caso in cui ci si accorgesse in seguito della loro presenza, bisognerà trattarle come nulle, poiché l’articolo 2 della Costituzione è da ritenersi superiore a quanto previsto da un qualsiasi contratto di affitto, e andrà quindi sempre a prevalere il concetto espresso sulla Carta costituzionale, situazione che si potrà fare presente al proprietario.
Bisogna anche notare che non solo non si possono vietare ospiti, ma il locatore non potrà neanche porre dei limiti nei loro confronti. Inoltre l’inquilino non ha l’obbligo di richiedere il permesso al proprietario per invitare qualcuno, anche per lunghi periodi, o di avvisare della presenza di terzi in casa, se a titolo gratuito.
Chiaramente, nel caso in cui si dividesse un appartamento con altre persone, la buona educazione richiede che si avvisino gli altri inquilini dell’arrivo e della presenza dei propri ospiti e, nel caso in cui questi dovessero trattenersi per lunghi periodi, si tenga in considerazione anche l’opinione degli altri abitanti della casa.
Anche in questo caso, comunque, si tratta solo di prassi di “buon vicinato”, ma legalmente parlando nessuno può impedire a qualcuno di avere ospiti, e non si possono inserire la possibilità di veto da parte degli altri inquilini o clausole simili all’interno del contratto.
Quanto a lungo si può ospitare qualcuno
Anche riguardo a questo punto si è espressa la Cassazione, ritenendo che, sempre secondo quanto previsto dall’articolo 2 della Costituzione in relazione al principio di solidarietà sociale, non possono venire posti limiti di tempo, o numero di ospiti. In breve, questo significa che un inquilino ha il diritto di ospitare tutte le persone che desidera, per tutto il tempo che vuole, senza che il locatore possa impedirglielo.
Non possono, di conseguenza, neanche essere inserite clausole all’interno del contratto. Chiaramente, bisogna tenere conto di alcuni punti in questa situazione:
- gli ospiti devono essere rispettosi dell’ambiente allo stesso modo degli inquilini, in caso di danni all’immobile il locatore può agire;
- non si è obbligati a chiedere il permesso o dare spiegazioni al locatore, ma in caso di ospiti a lungo termine è buona norma tenere in considerazione questa opzione;
- se si dovesse vivere con altre persone, ovvero altri inquilini nello stesso appartamento, è buona norma avvisarli e discutere la situazione;
- nel caso in cui si decidesse di far pagare qualcosa all’ospite, si potrebbe ricadere nella situazione di sublocazione, che segue regole differenti.
Anche in questo caso non possono essere inserite clausole nel contratto, anche se essa si rivela non temporanea e di persone estranee al nucleo familiare.
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Presunzione di sublocazione
L’ospitalità e la sublocazione sono due cose differenti. Nel caso in cui si scegliesse di ospitare qualcuno chiedendogli dei soldi, allora si ricade nella seconda situazione e il locatore può, a seconda della situazione, scegliere di agire contro l’inquilino.
Proprio per questo è possibile che il locatore, nel caso di un ospite che si ferma per un lungo periodo, possa insospettirsi e pensare che si tratti di una situazione di sublocazione, detta appunto “presunzione di sublocazione”. La Cassazione si è espressa anche in questa evenienza, escludendo che ospitalità protratta e sublocazione fossero equivalenti.
È anche stato stabilito che non si può sempre parlare di presunzione di sublocazione, ma questa può avvenire solo quando vengono rispettate alcune regole, ovvero:
- che a occupare l’immobile siano persone che non sono al servizio dell’affittuario;
- oppure, che sia occupato da persone che non sono legate al locatario da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado.
In ogni caso non si potrà risolvere il contratto per via di un solo sospetto. Bisognerà infatti che il locatore dimostri oltre ogni possibile dubbio non solo che l’immobile è stato sublocato da parte del locatario, ma anche che quest’ultimo non lo occupa nemmeno in parte con continuità. La durata dell’ospitalità non è una prova sufficiente.
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