La discussione in corso fra forze politiche della maggioranza per un aumento della cedolare secca sugli affitti brevi dal 21 al 26%, relativamente a chi utilizza piattaforme di intermediazione – con un possibile compromesso al 23% - è solo una faccia di un più ampio confronto fra fautori e oppositori di questa attività immobiliare in forte crescita. Vediamo di cosa la incolpano i secondi, analizzando con la più totale autonomia i peccati che gli vengono attribuiti.
È un mercato in continua crescita, ormai fuori controllo!
Indiscutibile il tasso di sviluppo, favorito dalla domanda in netto rialzo, a causa dell’incremento dei costi del sistema alberghiero, spesso inavvicinabile da parte di molte fasce sociali. Fuori controllo? Bisogna capire cosa si intende: se gli organi di vigilanza latinano da questo punto di vista non è certo colpa di chi possiede alloggi turistici. Occorre tuttavia ammettere che in alcune Regioni l’ombra delle attività in nero dilaga, colpendo chi si comporta rispettando le regole.
La tassazione in corso è troppo bassa e va incrementata
Un allineamento all’aliquota fiscale standard (26%) in vigore per il settore finanziario è legittimo, a condizione che si effettuino delle verifiche a tappeto su tutte le attività di locazione breve in qualunque Regione d’Italia, evitando una situazione a macchia di leopardo come quella presente attualmente.
I locatari guadagnano troppo
Rispetto a cosa? Una valutazione di questo tipo riporta a modelli economici dirigisti. Se la locazione a breve termine è un business redditizio se ne avvantaggiano tutti, con l’amministrazione fiscale in primo luogo, i proprietari poi e infine perfino chi affitta, che godrà probabilmente di servizi migliori.
Nelle grandi città la convenienza a locare con contratti tradizionali si è ridotta e di molto, rendendo difficile la vita di famiglie o singole persone che non possono permettersi l’acquisto di una casa
Questo è il vero nocciolo del problema. Riguarda quasi solo le città e non le località turistiche.
Sarebbe il caso allora che i Comuni affrontassero una simile reale difficoltà del fronte immobiliare con contingentamenti rapportati al numero di abitanti e all’offerta di immobili in locazione. In alcuni Paesi europei questa soluzione è già stata adottata.
La vera incognita in realtà è un’altra. Finora si era strutturato il business su più livelli fiscali:
- artigianale: chi ha un solo alloggio versa la cedolare secca al 21% sui redditi specifici;
- semi imprenditoriale: chi ha da due a quattro alloggi viene gravato di una tassazione maggiore (aliquota 26%)
- imprenditoriale: scatta la presunzione di esercizio di attività di tale tipo, con l’obbligo dell’apertura della partita Iva e con la necessità di dichiarare i proventi degli affitti nel quadro RG o RF del modello nella sezione dedicata ai redditi d’impresa. Su questo fronte le irregolarità sono frequenti.
Si sta andando ora verso una forma più strutturata di attività anche per chi ha un solo alloggio, ovvero per la maggioranza di chi loca? Sembrerebbe di sì, sull’onda appunto di una politica osteggiante per il settore.
Quanto rendono in realtà
Torniamo al tema della redditività. Il rendimento degli affitti a breve termine può essere maggiore rispetto agli affitti tradizionali ma ciò dipende molto dalla città, dalla gestione e dal tasso di occupazione. In uno scenario medio si può guadagnare da 5.000-7.000 euro annui per una situazione minima fino a 10.000-15.000 euro per una media.
Se poi ci si trova in località prestigiose e con pluri-stagionalità i 30-35.000 euro non sono insoliti. Tutto dipende da molte variabili, difficili da identificare in maniera generale, quali location, tipo di gestione, oltre che logicamente oneri di pulizia e manutenzione. Una recente indagine effettuata in Trentino ipotizza un netto incremento di rendimento per il 2025, grazie a vari fattori.
In primo luogo quello di una tendenza degli italiani a passare le vacanze dentro i confini nazionali e a ripartirle su più periodi corti. Una situazione favorevole quindi per chi ha case da affittare. Le voci del settore denunciano però un forte incremento dei costi, dovuto a una concorrenza sempre più vivace e quindi a scarsità di personale per le attività di pulizia e gestione, con poi le commissioni dell’intermediazione pure in crescita.
RealAdvisor, società di valutazione degli immobili, in un suo studio formula un’analisi molto interessante della competitività del business.
Sostiene infatti:
“Con gli affitti turistici di breve-media durata, il locatore può ottenere un guadagno che supera in media di almeno il 15% i canoni dei tradizionali affitti a lungo termine per famiglie, lavoratori fuori sede e studenti universitari. Un inquilino-turista paga infatti di più rispetto a un tradizionale locatario di lungo termine”.
Certamente però le casistiche sono complesse e non facili da confrontare.
La voce della difesa
Sotto accusa c’è Airbnb, che ha diffuso un modello quasi unico di business a livello mondiale. Come si difende dalle critiche in Italia?
Un rapporto di Nomisma, commissionato appunto da Airbnb, mostra come lo stock di abitazioni destinate agli affitti brevi non abbia eroso l’offerta abitativa a livello nazionale, se non in modo residuale, registrando al contempo come la situazione dei centri storici delle principali città d’arte, dove la pressione turistica è significativamente più elevata e la penetrazione delle locazioni brevi superiore alla media nazionale, risulti invece delicata e giustifichi la necessità di intervenire con strumenti legislativi.
Secondo lo studio, gli affitti brevi e il turismo in casa gestiti tramite Airbnb avrebbero contribuito all’economia italiana per 7,9 miliardi di euro di valore della produzione nel 2023, con un sostegno a oltre 54.000 posti di lavoro. L’analisi Nomisma sottolinea inoltre come quasi il 13% delle abitazioni italiane risulti vuoto oppure sotto utilizzato. Un dato significativamente più ampio della quota di immobili attualmente destinata agli affitti brevi (1,3%) e soprattutto di quelli interamente dedicati a questa attività e affittati per oltre 120 notti l’anno (0,11%), mentre nei centri storici delle principali città d’arte la penetrazione delle locazioni brevi rispetto allo stock abitativo è superiore alla media nazionale.
Si torna quindi a quanto si diceva inizialmente: è questo il nocciolo del problema. Fare di ogni erba un fascio, ovvero mettere sullo stesso piano chi gestisce un’abitazione a Venezia con chi lo fa in una sperduta località degli Appennini, è un errore, che potrebbe costare caro al proseguimento del successo del settore. La situazione è comunque in evoluzione e molto dipenderà anche dalle decisioni che il Governo prenderà in relazione alla gestione fiscale.
