Affitti brevi, la sentenza 148/2026 cambia tutto. Anche con un solo immobile rischi la Partita IVA se hai troppe prenotazioni. Addio cedolare secca?
Negli affitti brevi la natura imprenditoriale dell’attività non nasce soltanto in base al numero di immobili locati, ma anche in caso di un numero elevato di prenotazioni, dalla continuità dell’attività nel tempo, dalla presenza dell’immobile sulle piattaforme telematiche e dagli introiti percepiti in assenza di altri redditi.
In caso, quindi, di elevate prenotazioni e alti incassi la cedolare secca non è applicabile ed è presunta l’attività di impresa con obbligo di apertura della partita Iva.
A stabilirlo la sentenza 148 del 2 marzo 2026 della Corte di Giustizia tributaria di primo grado di Firenze.
Troppe prenotazioni brevi, niente cedolare secca
Nel caso preso in esame dalla Corte, è stata trattata l’impugnazione degli avvisi da parte del contribuente, con i quali la Direzione Provinciale di Firenze dell’Agenzia delle Entrate aveva accertato maggiore reddito di impresa. Al contribuente era stato richiesto di versare l’Iva e le maggiori imposte dovute.
Dopo la verifica della Guardia di Finanza presso una struttura ricettiva, erano state estratte le prenotazioni della struttura nel periodo 2017/2023 e i prospetti riepilogativi delle fatture emesse dal portale online al quale la struttura era registrata. Con questa documentazione era stato ricostruito il reddito percepito tramite l’attività.
L’Agenzia delle Entrate aveva presentato al contribuente avvisi di accertamento che il contribuente aveva impugnato sostenendo che l’attività svolta era riconducibile all’affitto breve e che gli importi contestati erano stati già tassati. Inoltre il contribuente contestava che negli avvisi di accertamento non si teneva conto degli importi già versati con la cedolare secca.
Il rigetto del ricorso
La Corte di giustizia tributaria di Firenze, però, rigettava i ricorsi. I giudici evidenziano gli elementi che inducevano a ritenere l’attività svolta imprenditoriale. Per i giudici non è possibile assoggettare i redditi in questione alla cedolare secca.
Per gli affitti brevi, infatti, è possibile optare per la cedolare secca quando l’attività è svolta al di fuori dell’attività di impresa, in questo caso i redditi sono considerati fondiari. Se l’attività è svolta in modo abituale e professionale i redditi sono considerati come redditi di impresa.
Per l’abitualità dell’attività i giudici rilevano che si intende come “attività stabile nel tempo, con riguardo al periodo temporale rilevante ai fini dell’imposizione sui redditi e, quindi, al periodo di imposta”.
Nel caso preso in esame le molte prenotazioni e gli elevati incassi facevano deporre per l’abitualità e professionalità. Il numero di prenotazioni elevato, infatti, era stato già evidenziato come testimonianza di “l’esistenza di un’attività stabile, continuativa, quindi, professionalmente esercitata”. Anche la continuità nel tempo dell’attività fa presumere lo svolgimento della stessa in forma imprenditoriale: un’attività svolta per otto anni, infatti, non può essere considerata occasionale.
Nel caso di specie, inoltre, l’elevata entità degli introiti e l’assenza di altre fonti di reddito indicevano a ritenere l’attività come esercitata abitualmente, professionalmente e non in modo occasionale.
La precisazione della Corte
La Corte di Firenze, inoltre evidenzia la prassi giurisprudenziale che conferma che:
- la locazione è inquadrata come locazione breve se non vengono forniti servizi aggiuntivi e se l’attività non è organizzata in forma imprenditoriale;
- l’assenza di servizi non basta ad escludere la forma imprenditoriale dell’attività.
Quando la locazione turistica, quindi, è esercitata in forma imprenditoriale produce reddito di impresa che non può essere assoggettato a cedolare secca, ma richiede il versamento delle imposte relative al reddito di impresa.
Anche se il ricorrente aveva già versato, tramite la piattaforma online per le prenotazioni, le imposte a titolo di cedolare secca, queste non possono essere compensate per due motivi:
- non sono stati indicati e provati gli importi versati all’Erario dal portale;
- trattandosi di imposte alternative, con natura diversa, la compensazione non è possibile (la cedolare secca non è applicabile al reddito di impresa).
La disciplina degli affitti brevi
L’attuale normativa prevede che le locazioni turistiche possano rientrare negli affitti brevi quando la locazione è per durate inferiori ai 30 giorni, stipulate da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa e qualora il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile non fornisca prestazioni aggiuntive, come per esempio biancheria, pulizia dei locali, uso del Wi-fi, somministrazione di alimenti e bevande, guide turistiche ecc.
La legge di Bilancio 2021 ha individuato il numero di unità immobiliari locate dal 1° gennaio 2021 per definire l’attività imprenditoriale: fino a 4 unità rientravano nella cedolare secca, dalla quinta scattava l’attività di impresa. La Legge di Bilancio 2026, inoltre, ha ridotto il numero a due immobili per poter fruire della cedolare secca e dal terzo immobile scatta l’attività di impresa.
La sentenza 148 non tiene conto dell’evoluzione normativa e della prassi per la locazione breve, anche se riferita ad anni in cui, in parte, non era il numero degli immobili a definire l’attività di impresa.
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