Ci sono soluzioni per poter godere della cedolare secca anche sul terzo immobile con locazione breve, senza obbligo di aprire partita Iva.
La Legge di Bilancio stravolge la disciplina degli affitti brevi imponendo l’obbligo dell’apertura della partita Iva a partire dal terzo immobile locato per periodi inferiori ai 30 giorni. La normativa attuale prevede che sia possibile applicare la cedolare secca su quattro immobili in locazione breve con aliquota al 21% sul primo e al 26% sugli altri tre. Dal quinto immobile scatta la presunzione di attività di impresa e, quindi, è necessario aprire la partita Iva.
Dal 2026, invece, lo scenario cambia e la cedolare secca sugli affitti brevi potrà essere applicata soltanto su due immobili, al 21% sul primo e al 26% sul secondo. Dal terzo immobile si considera attività di impresa ed è necessaria la partita Iva.
La normativa, cambia, quindi, per i proprietari di almeno quattro immobili che, oggi, possono scegliere le locazioni brevi per incrementare i propri redditi mantenendo, però, sotto controllo le tasse. La novità tenta di definire in modo più marcato il confine tra gestione privata del patrimonio e attività imprenditoriale, ma al tempo stesso rischia di incentivare il ricorso ad alternative illegittime che favoriscono l’evasione fiscale.
Esistono, però, soluzioni che permettono di conservare il diritto alla cedolare secca per gli affitti brevi anche se si possiedono più di due immobili. Esploriamo quali sono.
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I danni ai piccoli investitori
L’obbligo di apertura della partita Iva dal terzo immobile locato per meno di 30 giorni, coinvolge non gli imprenditori, ma i piccoli risparmiatori che nel corso degli anni hanno investito i risparmi nel mattone e che oggi puntano sugli affitti brevi per monetizzare di più. Perdere il regime fiscale agevolato, per questi proprietari, non comporta solo il pagamento dell’aliquota Irpef ordinaria, ma anche il versamento dei contributi previdenziali sugli importi maturati con gli affitti brevi.
I costi per i proprietari aumentano a dismisura con l’obbligo di apertura della partita Iva e il rischio potrebbe essere quello di aggirare la norma non dichiarando il terzo immobile. La riforma sposta la soglia dell’imprenditorialità «presunta» dal quinto al terzo immobile. Si tratta di un cambiamento strutturale che mira a equiparare i gestori di più appartamenti alle strutture ricettive professionali. Ma è bene sapere che ci sono soluzioni che permettono di utilizzare gli affitti brevi anche oltre il secondo immobile senza aprire la partita Iva.
Più di due immobili con le locazioni brevi
La soluzione più ovvia per chi possiede più di due immobili, sembra essere quella di destinare alla locazione breve soltanto due di essi, modificando la tipologia contrattuale degli altri all’affitto lungo. Contratti standard, infatti, permettono all’immobile di uscire dal conteggio di quelli destinati alla locazione breve evitando l’obbligo di aprire la partita Iva. In questo modo, però, si deve rinunciare agli affitti potenzialmente più alti che la locazione breve permette.
Un’altra scelta che si potrebbe fare è quella di intestare gli immobili che eccedono il secondo ad altri membri del nucleo familiare (un figlio o il coniuge, per esempio). Anche dovendo sostenere le spese notarili per il passaggio di proprietà, si potrebbe continuare a garantirsi il guadagno maggiore che le locazioni turistiche permettono. In questo caso, però, bisogna mettere in conto che potrebbero intervenire complicazioni future in caso di separazione o divorzio o per la successione.
Altre possibili soluzioni che permetterebbero di aggirare l’obbligo di apertura di partita Iva potrebbero essere il comodato (sempre a un figlio o al coniuge) e la sublocazione. In questi casi l’immobile è concesso a una terza persona che può procedere a destinare l’immobile alla locazione turistica. Pur rimanendo del proprietario, infatti, non sarà lui a destinare l’immobile alla locazione breve, ma colui che ne detiene il diritto di godimento. In questo caso, però, l’Agenzia delle Entrate potrebbe considerare l’operazione come finalizzata a ridurre il carico fiscale con rischio di sanzioni anche abbastanza elevate.
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