Il mercato immobiliare ha patito dei tali forti scossoni da cambiarne le dinamiche. L’effetto Covid, l’inflazione alle stelle e i prezzi altalenanti hanno modificato le compravendite più di quanto spesso si creda. Poi negli ultimi mesi è successo qualcosa di imprevedibile, con due trend:
1. rialzo della domanda degli acquisti, complici i tassi di interesse in calo
2. discesa dell’offerta di affitti tradizionali, a causa di molteplici fattori.
La forbice fra i due mercati si è quindi ampliata, poiché i prezzi dell’immobiliare sono saliti, facendo sì che spesso chi dispone di una casa da locazione pensi all’alternativa di cederla o di metterla a disposizione dei vari Airbnb e compagni per utilizzi turistici.
È pur vero che i rendimenti sono migliorati, con difficoltà però di chi affitta ad accettare condizioni di prezzo spesso impietose. Succede allora che i proprietari si trovino molte volte in difficoltà nel decidere cosa fare.
Attenzione ai numeri
Spesso circolano rilevazioni di importanti reti commerciali che rivelano come i rendimenti siano molto elevati, ben più che in passato. Come sempre bisogna però ragionare con attenzione relativamente alle cifre evidenziate. Dire infatti che lo yield da locazione raggiunge percentuali oltre il 5% o addirittura oltre il 7% non è significativo. A cosa ci riferisce? In rapporto ai prezzi di acquisto? Ai valori catastali? Alla locazione breve o a quella tradizionale? Spesso si aggiunge poi l’illusione che comprando case nuove oggi si godrà di incrementi dei valori negli anni. Alle condizioni attuali ciò si potrebbero realizzare solo nel lungo termine o in presenza di una nuova inflazione alle stelle.
La vendetta del 4+4
Se fino al 2024 la domanda di immobili in acquisto e destinati all’affitto si concentrava soprattutto al settore turistico di breve termine ora non è più così. Si sta infatti assistendo a un ritorno di moda dei classici contratti a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2). Il che è dovuto a tanti fattori:
- garanzia di un reddito stabile nel tempo
- forme di tutela (caparra o assicurazione)
- burocrazia più semplice e meno ripetitiva
- in prevalenza messa a disposizione dell’alloggio nudo (cioè senza arredamenti)
- possibilità di scegliere il locatario, di cui si valuta l’affidabilità
- minore manutenzione nel tempo
- oneri di gestione ordinaria girati a chi loca.
Ci sono logicamente anche degli svantaggi ma tutto sommato accettabili se si prendono certe precauzioni.
Ovviamente la scelta è correlata all’origine del possessione, ovvero se riferito a un acquisto o a una proprietà da vecchia data o al godimento da un’eredità. Sono situazioni completamente diverse che portano a considerazioni differenti.
Acquisto di un immobile nuovo
Solo in pochi casi c’è la convenienza a scegliere quest’opzione. I prezzi delle case tornati a livelli record (salvo in città in crisi) non giustificano l’investimento. Perfino nella richiestissima Milano, dove c’è ancora qualche spazio per il collocamento di capitali nell’immobiliare ma riferito a una clientela di lusso. Una nicchia quindi riservata a pochi!
A Bologna si trovano occasioni nella forchetta 100-200.000 euro ma in prevalenza si va oltre questo target. A Torino l’offerta è più ampia, con numerose ristrutturazioni di palazzi antichi situati in centro, seppur anche qui si salga spesso sopra i 200.000 euro. Roma è decisamente più generosa in termini di disponibilità e la ricerca sui vari siti di settore evidenzia mini appartamenti attorno ai 100.000 euro. Bari è più cara, il che non esclude la presenza di monolocali e bilocali sotto i 200.000 euro.
Acquisto di un immobile di seconda mano
L’offerta è talmente ampia che qualsiasi casistica sarebbe impossibile. Al punto tale che le definizioni utilizzate sono tali e tante da stordire: c’è chi parla di rifugio, di sottotetto, di locale commerciale ristrutturato o di altro! Poi c’è tutto il mondo degli appartamenti all’asta oppure di vecchie case con servizi in comune (booh!) o senza ascensore. È evidente che in questo mega contesto si possono reperire anche delle occasioni, con il rischio però di non poche fregature. Per operare nel settore delle case cosiddette usate bisogna avere esperienza, padroneggiare il mercato, conoscere una piccola impresa che ristrutturi e un’agenzia specializzata in locazioni “low cost”, per esempio a extra comunitari, spesso molto affidabili nei pagamenti. Naturalmente non c’è una certezza al proposito e in conclusione il business è preferibile solo se si trasforma in un solido e documentato affare.
Immobile posseduto da tempo
È un caso tipico di chi cambia casa e ha la possibilità di acquistare senza dover vendere il vecchio alloggio, il cui affitto può servire per pagare le rate del mutuo sul nuovo. È la situazione più semplice fra quelle citate. Ci possono magari essere dei costi di ristrutturazione ma nella maggior parte delle ipotesi minori rispetto alla condizione di cui si è detto in precedenza. Qui il problema prevalente è solo di scegliere l’affittuario affidabile.
Immobile ereditato
Altra situazione in cui la casistica è ampia. Gli intermediari immobiliari sostengono che quasi sempre chi eredita va all’incasso vendendo, anche perché ci possono essere oneri dovuti a tasse di successione, che dipendono dal grado di parentela, a imposte catastali e magari a spese condominiali pregresse che richiedono la creazione di liquidità. Ciò vale soprattutto se quanto ricevuto in eredità si trova in un’altra città.
Come e dove conviene
Il ragionamento risulta di una banalità assoluta: qualunque sia l’origine dell’immobile da affittare bisogna solo scegliere in base al potenziale rendimento nel tempo. Considerazione ovvia ma che deve portare a calcoli precisi. Dal punto di vista del possesso la scelta più comune è di fare il tutto come privato, godendo di agevolazioni quali cedolare secca o imposta di registro sul valore catastale, soprattutto per investimenti di piccola entità. In alternativa, è possibile costituire una società semplice immobiliare, una delle forme più basilari di impresa, perché caratterizzata da una gestione agile e dall’assenza di un capitale minimo richiesto. Si tratta poi di una soluzione che richiede pochi adempimenti nel tempo.
Il calcolo del rendimento lordo dell’operazione è scontato ma si deve valutare quello al netto degli oneri di gestione delle tasse. La formula è la seguente:
Rendimento da affitto: affitto annuale - spese annuali
x 100
costo dell’immobile
E ora il dove. Le grandi città hanno importi di locazione e flussi di domanda più alti ma spesso sono le aree periferiche e le località vicine – collegate, se possibile, con mezzi pubblici su rotaia – le più appetibili. Una distanza anche di 30/50 km cambia la faccia dell’investimento, riducendo i prezzi di acquisto spesso in percentuale significativa ma non ostacolando la facilità di locare. Anzi!
Il bilancio complessivo richiede certamente non poco impegno. Se non si ha tempo né voglia di farlo meglio logicamente puntare su Btp, altri bond o Etf. Ciò non esclude che - soprattutto per patrimoni, piccoli o medi - un po’ di vecchio classico immobiliare è imprescindibile. Alla lunga si è infatti dimostrato sempre premiante. Se ne tenga conto anche in tempi complessi quali gli attuali.
