Con il costo del denaro che si fa sempre più economico, il buon vecchio investimento nel mattone torna a essere competitivo.
Tanto da superare il rendimento del Btp a 10 anni che, se comprato oggi, viaggia tra il 2,69 e il 2,89% netto annuo, considerando l’acquisto ben al di sopra del suo valore nominale.
Dopo anni in cui i titoli di Stato hanno offerto un buon ritorno, anche alla luce delle loro peculiarità come l’aliquota agevolata al 12,5% e al loro grado di sicurezza maggiore rispetto all’azionario, è ora di un rimescolamento delle carte in tavola.
Perché comprare casa invece dei Btp
Il taglio dei tassi di interesse ad opera della Banca Centrale Europea (BCE), che la scorsa settimana ha proceduto con un terzo ritocco al ribasso, ha impatto al ribasso sul mercato obbligazionario e di conseguenza sui relativi investimenti.
Chi oggi si trova con della liquidità da investire (o con la possibilità di prendere un mutuo) è chiamato a valutare con l’attenzione la sua esposizione ai Btp (sia pregressa che futura), comparandola con la possibilità di puntare su altre tipologie di investimento, come ad esempio quello immobiliare, tanto caro al risparmiatore italiano.
Nello specifico non parliamo dell’acquisto di immobile come prima casa - da non considerarsi pienamente un investimento, quando una spesa frutto di una necessità - ma di una seconda casa (o terza e oltre per i più fortunati) - da mettere a reddito affittandola, andando così a strutturare un flusso di entrate costanti che vanno a costituire il cosiddetto reddito passivo.
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Per definire la convenienza di una scelta d’investimento tra Btp e seconda casa da mettere in affitto occorre, per forza di cose, partire dai dati.
Lo facciamo prendendo come riferimento i prezzi delle compravendite registrate sul sito dell’Agenzia delle Entrate, individuando il costo medio dell’affitto e analizzando i prezzi delle principali città italiane per abitanti, ovvero:Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze e Bari, luoghi in cui la richiesta di appartamenti in affitto è più alta.
I prezzi orientativi per un appartamento di 70 metri quadri - senza considerare le differenze tra le diverse zone e quartieri - ad oggi sono:
- Roma: 3.500-4.000 euro/m², circa 245.000-280.000 euro
- Milano: 5.500-6.000 euro/m², circa 385.000 e 420.000 euro
- Napoli: 2.500-2.800 euro/m², circa 175.000 e 196.000 euro
- Torino: 2.000-2.200 euro/m², circa 140.000-154.000 euro
- Palermo: 1.400-1.600 euro/m², circa 98.000 e 112.000 euro
- Genova: 1.800-2.000 euro/m², circa 126.000-140.000 euro
- Bologna: 3.000-3.500 euro/m², circa 210.000 e 245.000 euro
- Firenze: 4.000 e 4.500 euro/m², circa 280.000-315.000 euro
- Bari: 2.200-2.500 euro/m², circa 154.000 e 175.000 euro
- Catania: 1.500-1.700 euro/m², circa 105.000 e 119.000 euro.
Mentre i prezzi per l’affitto (quindi le entrate mensili per il proprietario) di un appartamento di 70 metri quadri sono i seguenti:
- Milano: 22,9 euro/m², circa 1.600 euro
- Roma: 14,8 euro/m², circa 1.036 euro
- Napoli: 13,7 euro/m², circa 960 euro
- Bologna: 16,6 euro/m², circa 1.162 euro
- Firenze: 18,3 euro/m², 1.281 euro
- Torino: 10,1 euro/m², circa 707 euro
- Palermo: 7,7 euro/m², intorno a 539 euro
- Genova: 8,3 euro/m², 581 euro
- Bari: 10,5 euro/m², circa 735 euro al mese.
Moltiplicando per i 12 mesi dell’anno e sottraendo il 35% dalle entrate per il pagamento di IMU e cedolare secca, per il proprietario di casa otteniamo i seguenti ricavi annuali:
- 12.480 euro netti all’anno a Milano
- 8.080,80 euro netti all’anno a Roma
- 7.488 euro netti all’anno a Napoli
- 9.063,60 euro netti all’anno a Bologna
- 9.991,80 euro netti all’anno a Firenze
- 5.514,60 euro netti all’anno a Torino
- 4.204,20 euro netti all’anno a Palermo
- 4.531,80 euro netti all’anno a Genova
- 5.733 euro netti all’anno a Genova
Infine, non resta che rapportare il prezzo di acquisto dell’immobile con le entrate nette stimate dall’affitto dell’immobile.
Ne risulta che le città più convenienti sono Bologna e Napoli, seguite da Palermo e Torino, grazie al loro rendimento netto annuale più elevato rispetto al costo di acquisto. Milano e Roma, nonostante gli alti costi degli affitti, presentano rendimenti relativamente inferiori.
- Bologna: 4,32%
- Napoli: 4,28%
- Palermo: 4,00%
- Torino: 3,94%
- Bari: 3,72%
- Genova: 3,60%
- Firenze: 3,57%
- Roma: 3,30%
- Milano: 3,24%
Appare chiaro che il rendimento netto, in tutte le città che abbiamo inserito nella nostra analisi, sia ben più alto rispetto a quello offerto oggi dal Btp decennale.
Attenzione: l’analisi appena presentata non ha valore scientifico. Si tratta di un approccio esemplificativo per illustrare al lettore, matematicamente, le possibili opportunità offerte oggi dal mercato immobiliare. L’analisi non tiene conto delle spese di acquisto dell’immobile, la quota di interessi per eventuale mutuo, le spese di manutenzione o eventuale ristrutturazione e presuppone che l’immobile sia affittato regolarmente ogni mese e che gli inquilini non siano morosi.
Come accade in qualsiasi campo dell’investimento, sono presenti rischi - alcuni più palesi di altri - da prendere necessariamente in considerazione prima di prendere una qualsiasi scelta che esponga il proprio capitale.
| DISCLAIMER Le informazioni e le considerazioni contenute nel presente articolo non devono essere utilizzate come unico o principale supporto in base al quale assumere decisioni relative agli investimenti. Il lettore mantiene la piena libertà nelle proprie scelte d’investimento e la piena responsabilità nell’effettuazione delle stesse, poiché egli solo conosce la sua propensione al rischio e il suo orizzonte temporale. Le informazioni contenute nell’articolo sono fornite a mero scopo informativo e la loro divulgazione non costituisce e non è da considerarsi un’offerta o sollecitazione al pubblico risparmio. |
