L’Agenzia delle Entrate pubblica la Guida aggiornata all’acquisto di casa con indicazione di imposte e agevolazioni previste. Ecco cosa sapere per acquistare casa senza errori.
Acquistare casa senza errori è più semplice, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida all’acquisto di casa aggiornata.
L’acquisto di casa è un investimento importante perché molto costoso e perché prevede anche un’importante quota di tasse. Le agevolazioni previste sono diverse e l’Agenzia delle Entrate con la guida aggiornata le unisce in un unico documento da consultare prima di iniziare la trattativa.
La pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate vuole essere un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si acquista casa in modo da sfruttare tutti i benefici.
La guida è divisa in sette parti:
Prima dell’acquisto è bene
L’acquisto di una casa: le imposte
L’acquisto con i benefici “Prima casa”
Le agevolazioni “prima casa under 36”
Le risposte ai quesiti più frequenti
Per saperne di più: normativa e prassi
Ecco la nuova Guida dell’Agenzia delle Entrate per acquistare casa senza errori.
Prima dell’acquisto: la guida dell’Agenzia delle Entrate agli adempimenti
Prima dell’acquisto è necessario verificare lo stato dell’immobile e quindi verificare di essere in trattativa con il proprietario e che sull’immobile non vi siano pesi, ad esempio un’ipoteca, un usufrutto, iscrizioni giudiziarie.
Per conoscere questi dati occorre effettuare una verifica sui dati catastali e ipotecari.
Preliminare di vendita
Prima dell’acquisto vero e proprio di casa si può procedere al preliminare. In questo caso deve essere ricordato che dal 1° gennaio 2025 sono cambiate le norme sulla registrazione del preliminare che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione del preliminare è a opera del notaio nel caso in cui il contratto sia stato stipulato in sua presenza.
Per la registrazione è dovuta l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Se il preliminare prevede il versamento di anticipi e caparre e non è previsto il versamento IVA, sulle somme deve essere versata l’imposta di registro proporzionale alla caparra. Per i contratti preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 l’imposta è pari allo 0,5% di tali somme o, se di importo inferiore, a quella applicabile per il contratto definitivo. Sia che si tratti di caparra che di acconti, l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Se il contratto è soggetto a Iva, se si versa l’acconto, su questo deve essere versata l’IVA e l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro. Se si versa la caparra confirmatoria, non si versa l’IVA, ma l’imposta di registro proporzionale (0,5%), che, come detto, non può essere superiore all’imposta dovuta per il contratto definitivo. Anche in tal caso è comunque dovuta l’imposta di 200 euro per il preliminare.
Imposte per l’acquisto di casa: guida
La prima parte della guida dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto di casa si concentra sul caso in cui a vendere sia un’impresa: la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente deve pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
L’IVA è dovuta nel caso in cui la cessione sia effettuata dall’impresa costruttrice o si tratti di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva.
L’Iva è, inoltre, dovuta nel caso in cui si tratti di cessione di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva.
In questo caso l’IVA è al 10% qualora non sussistano i requisiti per i benefici “prima casa” (escluse categorie catastali di lusso), 22% nel caso di immobili di lusso.
Imposta di registro, ipotecaria e catastale ciascuna in misura di 200 euro.
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In caso di acquisto da privato o da impresa ma senza IVA le imposte sono:
- imposta di registro al 9%;
- imposta ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna.
Il sistema prezzo-valore
Per le abitazioni a uso civile la base imponibile può essere determinata con il sistema prezzo-valore o in base al prezzo di vendita. Nel primo caso non ci sono controlli fiscali.
Il sistema prezzo-valore determina la base imponibile in base al valore catastale calcolato con Rendita catastale x 1,05 x 120.
Il sistema di calcolo delle imposte con il sistema prezzo-valore deve essere richiesto in modo espresso dall’acquirente e può essere applicato solo nel caso in cui l’atto sia tra privati e abbia a oggetto immobili a uso abitativo.
Acquisto con i benefici prima casa
La Guida per acquistare casa dell’Agenzia delle Entrate prosegue indicando i benefici dell’acquisto dell’immobile con i benefici prima casa. In questo caso l’imposta di registro scende al 2% rispetto al 9% prima visto. In ogni caso l’imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro.
L’Iva, invece, scende al 4%.
Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Per chi applica il sistema prezzo-valore, quando si tratta di prima casa il valore viene calcolato in modo diverso rispetto a quanto prima visto. La rendita catastale viene rivalutata del 5% e in seconda fase applicando il coefficiente 110.
Condizioni per l’acquisto con i benefici prima casa
Per acquistare un immobile con i benefici prima casa l’immobile deve trovarsi nello stesso Comune in cui è fissata la residenza dell’acquirente, in alternativa è possibile trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
Si possono ottenere le agevolazioni prima casa anche nel caso in cui l’immobile sia ubicato:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
- nel territorio del Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni (articolo 2 del decreto legge n. 69/2023).
Benefici prima casa se si possiede un immobile
Se si ha già una casa acquistata con i benefici prima casa, è possibile avvalersene anche per un secondo immobile, ma nell’atto deve risultare l’intenzione di vendere l’immobile già posseduto entro 24 mesi dal nuovo acquisto. Il termine era di un anno fino al 1° gennaio 2025, la modifica è stata introdotta dalla Legge 207 del 2024.
Se l’alienazione non avviene nei tempi previsti, è necessario versare le maggiori imposte e una sanzione pari al 30%.
La Guida dell’AdE sull’acquisto di casa precisa a pagina 19 che nel caso in cui si sia già titolari di un’abitazione nello stesso Comune in cui si vuole acquistare il secondo immobile e il primo è stato acquistato senza le agevolazioni prima casa, per potersi avvalere delle agevolazioni, è necessario prima vendere l’altro immobile. Se il Comune è diverso, è, invece, possibile avvalersi delle agevolazioni senza dover prima vendere l’immobile.
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra, in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.
Si perdono le agevolazioni se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Agevolazioni under 36
Le agevolazioni under 36 sono in realtà venute meno per gli acquisti il cui contratto preliminare sia stato registrato dopo il 31 dicembre 2023 a condizione che il definitivo sia stipulato entro il 31 dicembre 2024.
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