La legge determina quali sono le parti comuni di un condominio: l’elenco completo.
Ogni condominio ha delle parti comuni e il nuovo testo dell’articolo 1117 del codice civile, modificato dalla Riforma del Condominio, le individua precisando che la proprietà è comune alle “singole unità immobiliari” e non “ai diversi piani o porzioni di piani”, come si leggeva nel testo prima della riforma.
È proprio l’articolo del codice civile a chiarire, quindi, quali sono le parti in comune nei condomini, vediamo l’elenco completo.
Quali sono le parti comuni?
L’art. 1117 del c.c. chiarisce quali sono gli spazi che possono definirsi comuni in un condominio. Con la riforma del 2012 il legislatore è intervenuto con delle ulteriori precisazioni, volte a superare eventuali dubbi interpretativi.
Sono considerate parti comuni tutte quelle necessarie all’uso comune e funzionali ai servizi in comune. Le parti comuni si suddividono in tre categorie:
- struttura dell’edificio: come il suolo, le fondamenta, il tetto, le scale, etc…
- locali adibiti ai servizi in comune: come la portineria o - dove presente - la zona lavanderia;
- le opere destinate all’uso comune: ascensore, pozzo, impianto a gas, etc…
Ecco alcuni esempi di aree comuni di un condominio:
- il suolo su cui sorge l’edificio;
- le fondazioni;
- i muri maestri;
- i pilastri e le travi portanti;
- i tetti ed i lastrici solari;
- le scale;
- i portoni d’ingresso;
- i vestiboli;
- gli anditi;
- i portici;
- i cortili;
- le facciate dell’edificio;
- le aree destinate ai parcheggi;
- la portineria (incluso l’alloggio del portiere);
- la lavanderia;
- gli stenditoi;
- i sottotetti che presentano caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune;
- le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune;
- gli ascensori;
- i pozzi;
- le cisterne;
- gli impianti idrici e fognari;
- i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, nonché per la ricezione radiotelevisiva e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, oppure, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Le parti comuni possono essere modificate?
Talune deroghe sono possibili in virtù di quanto stabilito nel contratto di acquisto.
Inoltre, le modifiche possono essere decise in occasione delle assemblee condominiali nelle quali votino i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio per motivi di interesse condominiale.
Tuttavia sono vietate modifiche che potrebbero:
-* pregiudicare la stabilità o la sicurezza dell’edificio;
- alterare il decoro architettonico;
- pregiudicare l’indivisibilità di spazi comuni (a meno che non siano d’accordo tutti i condomini dell’edificio).
Nella convocazione dell’assemblea devono essere indicate le parti comuni oggetto di eventuale modifica e la nuova destinazione d’uso.
Parti comuni: sono irrinunciabili e indivisibili
Nessun condomino può rinunciare alle parti comuni condominiali e non può nemmeno pretenderne la divisione. L’articolo 1118 del Codice civile prevede che nessuno possa rinunciare ai diritti sui beni comuni e quindi rifiutarsi di pagare le spese di manutenzione e conservazione.
Tale regola non può essere derogata nemmeno dal regolamento condominiale.
Invece il principio dell’indivisibilità delle parti comuni non è assoluto: l’articolo 1119 del Codice civile prevede che se tutti i condomini sono d’accordo e se la divisione non reca arreca danni agli altri, le parti comuni possano essere divise. Tuttavia la divisione non deve compromettere la destinazione funzionale originaria delle parti comuni.
Quali sono i diritti dei condomini?
I diritti dei condomini sono proporzionati “al valore dell’unità immobiliare” di cui sono proprietari. Nello specifico si stabilisce:
- il divieto di rinunciare agli spazi comuni;
- il divieto di rinunciare all’uso degli spazi comuni per ottenere una riduzione delle spese.
Una nota a parte è quella degli impianti. I condomini possono decidere di rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, purché questa scelta non comporti:
- squilibri di funzionamento agli altri condomini;
- aggravio di spesa agli altri condomini.
Il condomino che decide di rinunciare all’impianto centralizzato resta comunque obbligato a corrispondere:
- le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto;
- le spese per la conservazione e messa a norma.
L’uso delle parti comuni
Come sancito dall’art. 1139 c.c., al condominio si applicano le norme sulla comunione in generale.
Dunque ogni condomino può utilizzare gli spazi comuni purché:
- non alteri la destinazione degli stessi (ad esempio se una zona è riservata al passaggio delle persone, non può essere adibita a parcheggio o deposito);
- non ostacoli il diritto degli altri condomini a farne il medesimo uso (per modalità, intensità e quantità).
Tutela delle parti comuni
In caso di attività che influiscono sostanzialmente e negativamente sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini possono chiedere la convocazione dell’assemblea condominiale e diffidare l’esecutore per fargli cessare suddetta attività (anche per vie legali), come sancisce l’art. 1117-quater c.c.
Ai fini della deliberazione assemblare sono necessari un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno alla metà del valore dell’edificio.
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