Pignoramento immobiliare: quando avviene, quanto dura e come intervenire

Il pignoramento immobiliare è venuto recentemente alla ribalta perché il decreto Milleproroghe ne ha disposto lo stop fino al 30 giugno 2021. La crisi conseguente alla pandemia, del resto, avrà tra i possibili effetti quello di far aumentare le esecuzioni forzate, ma proprio in ragione delle oggettive difficoltà economiche, almeno per il momento, non saranno eseguibili.

Ma cos’è il pignoramento immobiliare? Il codice di procedura civile lo disciplina dall’articolo 555 all’articolo 598 e, pur non riscontrando una definizione esatta, si può senza dubbio affermare che rientra tra le forme generiche di esecuzione forzata, cioè quelle che consentono al creditore di recuperare il credito contro la volontà del debitore.
Nello specifico si tratta di un atto di esecuzione forzata attraverso il quale si sottraggono, in modo coattivo, i beni che fanno parte del patrimonio di un soggetto debitore, trasformandoli in denaro da inviare ai creditori.

In questo articolo cercheremo di illustrare in modo particolare tre aspetti del pignoramento immobiliare: quando avviene, quanto dura e come intervenire.

Pignoramento immobiliare: quando avviene

Il pignoramento immobiliare riguarda tutti i beni immobili indicati dall’articolo 812 del codice civile, dunque non solo edifici o altre costruzioni, ma anche terreni (oltre che sorgenti, corsi d’acqua, alberi, mulini, ecc.). Esso può avvenire soltanto in presenza di un titolo esecutivo che attesti l’esistenza di un diritto del creditore certo, liquido ed esigibile e cioè:

• una sentenza che condanna il debitore al pagamento di una somma a favore del creditore;
• un decreto ingiuntivo emanato da un giudice;
• cambiali o assegni;
• atti ricevuti da un notaio o da un altro pubblico ufficiale in cui sono specificate obbligazioni di denaro a carico di un soggetto.

Queste, però, sono solo le premesse. Altra conditio sine qua non è la notifica al debitore del titolo esecutivo e del relativo atto di precetto, cioè l’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo stesso entro un termine generalmente non inferiore a dieci giorni.
Per uscire dal “diritto” e tornare ad esempi pratici, chi contrae un debito e non vuole o non riesce a pagarlo, rischia di subire il pignoramento del proprio immobile (che sia la casa, un terreno o altro) nel momento in cui il proprio debito è certificato dalla legge. I casi più frequenti, purtroppo, sono due: l’impossibilità di pagare le rate del mutuo che inducono la banca ad esigere il proprio credito fino a procedere con la richiesta di pignoramento dell’immobile (anche se si tratta della prima casa), e l’impossibilità di pagare le imposte dovute all’Agenzia delle Entrate, che a differenza dei privati, non può intervenire sulla prima casa se è l’unico immobile di proprietà del debitore che vi risiede anagraficamente, o in ogni caso se ha debiti inferiori a 120 mila euro.

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Pignoramento immobiliare: procedura, durata e costi

Il pignoramento immobiliare ha una procedura lunghissima e costosa, al punto che in molti casi si consiglia di evitarla, soprattutto quando entrambe le parti sono persone fisiche (cittadini) e non giuridiche (banche, aziende, ecc.). Il creditore può chiedere il pignoramento entro novanta giorni dal decorso dei dieci giorni successivi alla notifica dell’atto di precetto di cui abbiamo parlato nel precedente paragrafo.

L’avvio della procedura è dato dall’atto di pignoramento da consegnare direttamente al debitore o, unitamente alla copia uso trascrizione, all’ufficiale giudiziario che provvederà poi a notificarlo al debitore: esso dovrà contenere l’esatta indicazione dei beni e dei diritti immobiliari, compresi gli estremi catastali. Successivamente la trascrizione dell’atto andrà depositata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e, trascorsi quindici giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento, il creditore potrà procedere con il deposito della nota di iscrizione a ruolo presso la cancelleria del tribunale competente.

Altri passaggi (con relative scadenze) da rispettare sono l’avviso ai creditori iscritti, l’istanza di vendita del bene pignorato e il deposito della documentazione ipocatastale, ma solo dopo l’udienza di comparizione, e in assenza di opposizioni, il giudice potrà fissare la vendita dell’immobile (con o senza incanto) o delegare la stessa a un professionista, con il conseguente ordine di liberazione dell’immobile. I tempi dell’intera procedura possono variare da un minimo di 7-8 mesi dall’atto di pignoramento alla vendita dell’immobile (casi rari in realtà) fino a superare persino i 15 anni: in media, verosimilmente si oscilla tra i 18-24 mesi ai 5-6 anni.

Cosa diversa è l’efficacia della trascrizione dell’atto di pignoramento che ha una durata di 20 anni, oltre i quali lo stesso, secondo alcune interpretazioni, è nullo. C’è da dire che, per ogni passaggio dell’iter procedurale, se non vengono rispettati i termini di legge, il pignoramento non è più eseguibile, ma anche in questi casi, nella realtà, non avviene di fatto quasi mai. Per quanto riguarda i costi, dal pagamento di un F23 di 299 euro per la Conservatoria al contributo unificato di 278 euro per l’iscrizione a ruolo, passando per diverse marche da bollo, una certificazione notarile per la documentazione ipocatastale da circa mille euro, la costituzione di un fondo spese da 2.500 euro e i compensi per gli esperti, si superano i abbondantemente i quattro zeri.

Considerando che il ricavato della vendita dell’immobile non è prestabilito, spesso il creditore ritiene più opportuno arrivare a un accordo transattivo, anche tramite rateizzazione del debito, che ovviamente comporta la cancellazione del pignoramento stesso.

Pignoramento immobiliare: come intervenire

L’intervento in una esecuzione forzata è uno strumento giuridico che consente anche al creditore che non ha avviato l’iter per il pignoramento di vedere comunque soddisfatto il proprio diritto di credito.

Tecnicamente, ciò che può fare il creditore è depositare un ricorso presso la cancelleria del giudice competente indicando l’importo del credito, possibilmente entro la prima udienza con la quale è disposta la vendita o l’assegnazione dell’immobile, in modo tale che l’intervento sia considerato “tempestivo” e il creditore possa partecipare al ricavato della vendita stessa in proporzione all’ammontare del credito.
Chi, al contrario, effettua un intervento “tardivo”, cioè deposita il ricorso dopo la prima udienza, potrà eventualmente ricevere parte o la totalità del proprio credito soltanto dopo che tutti gli altri creditori saranno soddisfatti. In ogni caso il termine ultimo è fissato per l’udienza sulla discussione del piano di riparto, cioè del progetto della ripartizione delle spese e del ricavato della vendita e l’incasso delle somme residue a favore dei creditori.

Al ricorso va allegato il titolo esecutivo o, in assenza, l’estratto autentico notarile che attesti l’eventuale credito. Stando al codice civile, infatti, può intervenire anche chi non ha ottenuto un titolo esecutivo, ma abbia eseguito un sequestro sui beni pignorati, abbia un diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante da pubblici registri, o sia titolare di un credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili.

A differenza di chi ha un titolo esecutivo, tuttavia, questi ultimi possono vedersi contestati propri crediti dal debitore e in ogni caso dovranno procedere all’accertamento in giudizio del proprio diritto. Ciò che occorre sapere è che l’intera procedura è stata informatizzata: nella trasmissione telematica con posta elettronica certificata vanno indicati tutti i dati, compresa l’elezione di domicilio all’interno del circondario del Tribunale competente per territorio in modo tale da ricevere le notifiche, e allegare, oltre ai documenti già citati, la domanda di partecipazione alla procedura e alla distribuzione delle somme che si ricaveranno dalle aste, più la procura all’avvocato cui è stato dato il mandato per seguire l’intero iter.