Nuda proprietà: cos’è, come funziona e quando conviene

Auden Bavaro

3 Maggio 2021 - 06:12

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Nuda proprietà: sarà capitato a molti di voi di imbattersi in queste due parole nel momento in cui avete cominciato a cercare casa per la prima volta. Cos’è, come funziona e quando conviene, andiamolo a scoprire.

Nuda proprietà: cos'è, come funziona e quando conviene

Nuda proprietà: in tanti, probabilmente, si saranno chiesti il significato proprio quando gli è toccato imbattersi nella necessità di acquistare casa. La locuzione, in effetti, può trarre in inganno: a differenza di quanto possa far immaginare l’aggettivo “nuda”, l’immobile che ha quella “etichetta”, in effetti, non è vuoto. È occupato da altre persone e lo sarà ancora anche quando lo acquisterete, senza nessuna possibilità che possiate sfrattarle perché non saranno inquilini del vostro appartamento, ma gli usufruttuari.

Di seguito andiamo a scoprire cos’è la nuda proprietà, quali sono le sue caratteristiche e come funziona. Una guida completa per approfondire questo importante tema.

Nuda proprietà: cos’è

La definizione giuridica di nuda proprietà è la seguente: «una proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto». Il caso più noto, come detto, è quello di immobili adibiti a uso di abitazione, ma in realtà il concetto è estendibile a tutti i tipi di beni sui quali siano possibili accensioni di gravame d’uso.

Al cessare di tale gravame che menoma la piena proprietà, ad esempio all’estinzione dell’usufrutto, si ricostituisce la pienezza potestativa. Parole difficili? Non più di tanto, se ci pensate: una nuda proprietà non è nient’altro che un bene che vi appartiene, ma di cui non potete temporaneamente usufruire per una ragione specifica (il cosiddetto “gravame”). Siccome generalmente si tratta di immobili, è una casa che comprate ma nella quale non potete andare ad abitare, né potete cederla in affitto a terzi.

Nuda proprietà: come funziona

La nuda proprietà funziona in questo modo: il proprietario di un immobile, generalmente per esigenze di liquidità immediate, decide di venderlo mantenendone però il diritto di usufrutto, per un tempo definito dal contratto, o fino alla propria morte. Generalmente a esercitare questo strumento giuridico sono persone anziane che però non hanno intenzione di trasferirsi in un altro appartamento finché avranno vita, o magari (più raramente) proprietari di appartamenti abitati da inquilini anziani che, per umanità o altri motivi, non intendono sfrattarli costringendoli a un trasloco in età avanzata. Ovviamente i casi possono essere anche diversi, ma questi sono quelli principali.

Nuda proprietà: come funziona con le spese

Quello che c’è da sapere sulla nuda proprietà è che le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono tutte a carico dell’usufruttuario: parliamo di custodia, amministrazione, manutenzione generale. Egli, dunque, è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. A quest’ultimo spettano invece le spese straordinarie e strutturali, come tetto, facciate o altro.

Più o meno come nel rapporto proprietario/affittuario. Con una differenza sostanziale: il pagamento delle imposte, anche se può essere oggetto di trattativa tra le parti, spetta giuridicamente all’usufruttuario, perché è colui che beneficia del godimento del diritto reale. Non solo: a un locatario è vietato il subaffitto a terzi, mentre l’usufruttuario può decidere di mantenere in affitto la casa ceduta al nudo proprietario continuando a percepirne i compensi.

Nuda proprietà: come si stabiliscono con i prezzi

Il prezzo di un immobile lo fa il mercato. Ma per la nuda proprietà non va considerato solo il valore della casa stabilito da un perito. Ci sono dei criteri rigidi che vanno rispettati: non sono altro che dei coefficienti redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. Essi sono legati pertanto all’età dell’usufruttuario o degli abitanti della casa stessa.

Anche l’usufrutto a tempo, teoricamente slegato dall’età, ne tiene conto ai fini del calcolo del valore dell’immobile, secondo una vera e propria formula matematica: in buona sostanza, si sottrae dall’aspettativa di vita media (diversa per uomini e donne) il tempo di durata dell’usufrutto e il risultato sarà l’età teorica da considerare per il relativo coefficiente. Un esempio? Per un usufrutto di 5 anni di un proprietario donna, l’operazione da fare 83-5=78. Cioè, l’aspettativa di vita media di una donna in Italia meno gli anni di durata dell’usufrutto stabiliti dal contratto.

Indipendentemente dall’età reale della donna che mette in vendita la nuda proprietà, quel 78, come detto, sarà l’età da considerare per calcolare lo sconto da applicare al valore dell’immobile, in base a quanto stabilito dal Ministero delle Finanze.

Quando conviene acquistare una nuda proprietà?

La nuda proprietà conviene a chi compra per due motivi: il primo è il prezzo agevolato dell’immobile con percentuali che dipendono dall’età del venditore (o dell’eventuale inquilino) e che ovviamente sono inversamente proporzionali all’età stessa (più alta è l’età minore è lo sconto), il secondo è relativo ai vantaggi fiscali perché il calcolo dell’imposte sull’atto di compravendita è dato dal valore della nuda proprietà e non da quello commerciale dell’immobile.

Ovviamente si tratta di un investimento per il futuro: a chi ha bisogno di una casa in cui andare ad abitare nell’immediato non conviene acquistare una nuda proprietà. L’investimento vale anche nel caso in cui il nudo proprietario vorrà rivendere l’immobile: esso, infatti, si sarà comunque rivalutato dopo un certo numero di anni, non solo per l’incremento del valore di mercato, ma per il semplice fatto che l’età dell’usufruttuario nel frattempo sarà ovviamente più alta. I genitori più lungimiranti possono acquistare nude proprietà che poi potranno cedere ai propri figli nel momento in cui questi ultimi potranno effettivamente goderne.

La nuda proprietà conviene a chi vende per tre motivi: ti consente di avere soldi liquidi immediatamente a disposizione in caso di necessità, ma di mantenere contemporaneamente il diritto a vivere nella propria casa per sempre o fino a quando si desidera, o di continuare ad avere una rendita data dall’eventuale canone di locazione. Ovviamente dal punto di vista strettamente economico, si configura come una perdita, perché si vende a un prezzo inferiore a quello di mercato: non conviene, dunque, a chi non ha bisogno di soldi.

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