Mutuo superiore al prezzo dell’immobile: rischi e soluzioni

Stefano Tempera - Antonella Ciaccia

18/07/2022

18/07/2022 - 09:25

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Cosa succede se otteniamo dalla banca un mutuo più alto del valore dell’immobile? Possiamo incorrere nel rischio di accertamento del Fisco se non seguiamo alcune semplici indicazioni. Vediamo quali.

Mutuo superiore al prezzo dell'immobile: rischi e soluzioni

Richiedere un mutuo di importo superiore al prezzo di acquisto dell’immobile è un’operazione non consentita da parte dei principali istituti di credito, ma possono esserci dei casi in cui l’acquirente abbia la necessità di ottenere un prestito più alto rispetto al valore del bene da ipotecare.

Soprattutto in passato in molti hanno ottenuto dalle banche mutui di importi superiori rispetto al prezzo delle relative compravendite.

Nel periodo di grande euforia del mercato immobiliare, le banche non ponevano particolare attenzione al valore dell’abitazione indicato nel contratto di compravendita, seppure fosse l’oggetto della loro ipoteca, ma si basavano esclusivamente sulle perizie redatte dai professionisti da loro incaricati, i quali, forti di un continuo rialzo del prezzo delle case, valutavano gli immobili per eccesso con l’obiettivo di agevolare il cliente, che in questo modo poteva facilmente accedere a un mutuo 100%, ma anche ottenere un credito superiore per finanziare tutte le spese accessorie (notaio, imposte, agenzia immobiliare) e, in alcuni casi, anche l’arredamento e i prestiti personali pregressi.

Resta il fatto che se oggi vi sono scostamenti rilevanti tra il prestito e il prezzo dell’immobile stiamo commettendo un’evasione fiscale soggetta a punizione.

In questo articolo vedremo quando si rischia un accertamento fiscale in automatico da parte dell’Agenzia delle Entrate e spiegheremo come evitarlo seguendo alcuni semplici passaggi.

Mutuo più alto del prezzo dell’immobile e giurisprudenza

Per ribadire il concetto che fino a un decennio fa la prassi di ottenere un mutuo più alto del prezzo fosse cosa conosciuta, la stessa Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 26286 del 6 novembre 2017, ha affermato che:

I mutui concessi dalle banche e le perizie effettuate per conto delle medesime al fine di stabilire il valore di un immobile non avrebbero valore probatorio (per l’accertamento fiscale) in quanto il credito prima della crisi era più agevole.

Successivamente, con l’introduzione del decreto legge Visco-Bersani 223/2006 si era stabilita una serie di presunzioni, tra cui, nel caso in cui l’importo della vendita si discostasse dai valori indicati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate (Omi), si sarebbero dovute dare delle spiegazioni, stabilendo la norma che se non ci fossero stati motivi di finanziare un importo maggiore, il prezzo del bene non sarebbe potuto essere inferiore al valore del mutuo.

La legge comunitaria 88/2009 abrogò queste presunzioni e l’Agenzia delle Entrate esortò gli uffici territoriali a non considerare il mancato allineamento del prezzo immobile con il valore del mutuo come il solo indizio di irregolarità dell’operazione.

Qualche anno dopo, a riaprire il caso fu la Suprema Corte con la sentenza n. 26485/2016, in cui veniva sostenuto che «a fondare l’accertamento sarebbe sufficiente lo scostamento considerevole tra mutuo erogato all’acquirente e prezzo dichiarato».

Successivamente, la Corte di Cassazione ha affermato, nella sentenza n. 17352 del 13 luglio 2017, che il superamento del limite di finanziabilità «conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti».

Le rigide posizioni dei giudici sono state poi confermate anche dall’ordinanza n. 23379 del 19 settembre 2019 con la quale la Cassazione ha confermato la necessità dell’intervento del Fisco in caso di mutuo superiore al valore dell’immobile.

Per gli “ermellini”, la differenza è da sola bastevole, se ritenuta rilevante, per far scattare i necessari controlli.

La Corte di Cassazione, con la più recente ordinanza n. 4661 depositata il 21 febbraio 2020, ha stabilito che costituisce fatto notorio che le banche eroghino, di norma, mutui per importi inferiori rispetto al valore effettivo dell’immobile da acquistare. Ne consegue che se il prezzo di vendita è minore delle somme oggetto del mutuo, vi è un chiaro indizio di evasione in base al quale l’Ufficio può fondare la propria pretesa impositiva.

Le regole del mutuo fondiario

Ricordiamo che le condizioni del mutuo fondiario sono regolamentate dalla Banca d’Italia, che prevede che gli istituti di credito possano concedere finanziamenti per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati, o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Per gli importi superiore all’80%, in base alla delibera del Cicr del 22 aprile 1995, tale percentuale può essere innalzata fino al 100% del valore qualora vengano prestate ulteriori garanzie, quali fideiussioni bancarie e assicurative.

In quali casi è possibile ottenere un mutuo superiore al valore dell’immobile?

È evidente che, quando si parla di “scostamenti considerevoli” che fanno rischiare un accertamento fiscale, ci riferiamo a quei casi in cui per esempio un immobile è pagato 100 e il relativo mutuo è pari a 130, senza indicare alcuna giustificazione della parte eccedente, come ad esempio, se prevista, la ristrutturazione del bene stesso o per liquidità necessaria a chiudere altri mutui o prestiti.

Nello specifico, come ci spiega il notaio Stefano Smargiassi, nei casi di importo di mutuo superiore al prezzo dell’immobile, «è opportuno indicare nell’atto che il finanziamento concesso dalla banca ha come scopo, in parte, l’acquisto dell’immobile, e per quanto riguarda la somma eccedente devono essere precisati quali sono i motivi che giustificano la maggior liquidità».

Per evitare problemi è importante sapere che diverse banche prevedono tipologie di mutuo specifiche che vanno oltre il semplice finanziamento per il solo acquisto, che per natura non potrebbe giustificare un’eccedenza di importo.

Esiste ad esempio la tipologia di mutuo acquisto più ristrutturazione o acquisto più liquidità e il nostro consiglio è di tenerne conto, anche se il tasso fosse lievemente più alto.

Infatti, non essendo il mutuo adibito interamente all’acquisto della casa, per la parte eccedente si potrebbero ottenere condizioni meno vantaggiose, ma è sempre bene ricordare che gli atti notarili di compravendita e i contratti di mutuo sono pubblici e una verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, nei casi di forte discordanza tra prezzo e mutuo senza giustificazioni, sarebbe possibile.

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