Le novità fiscali per le società immobiliari

Nella dichiarazione dei redditi del 2014 inerente i redditi del 2013 vi sono diverse norme che riguardano le società immobiliari e che il più delle volte riducono la possibilità di dedurre o detrarre alcune componenti di reddito negative.

In particolare nella dichiarazione dei redditi del 2014 occorrerà applicare le regole dettate dalla risoluzione n. 78 del 2013 in materia di deducibilità delle minusvalutazioni delle rimanenze immobiliari. In base alla nuova normativa per i beni valutati a costi specifici in base alle regole del comma 5 articolo 92 del Tuir, le svalutazioni fatte nell’ultimo mese in base al valore normale non hanno effetti ai fini fiscali. Di conseguenza occorrerà riprendere a tassazione in dichiarazione dei redditi ogni minor valore iscritto a bilancio prima di ogni effettiva vendita del bene.

Pertanto le società quando si verifichi un caso di questo tipo a livello civilistico dovranno effettuare la prevista svalutazione del bene qualora il prezzo riscontrato dal mercato sia inferiore rispetto ai costi di acquisto o ai costi di costruzione. A livello fiscale tale abbattimento non viene riconosciuto e pertanto occorrerà effettuare un opportuna variazione in aumento. Pertanto, a livello fiscale, si riuscirà a recuperare i minori valori solo all’atto della vendita dell’immobile. Tale circostanza lascia aperta la possibilità di creare un fondo imposte differite per fare fronte agli importi non dedotti.
Tale normativa può comunque applicarsi esclusivamente al reddito di impresa e non può estendersi alla disciplina Irap delle società di capitali. Per tali tipi di società l’imponibile regionale viene quantificato in base a quanto risulta dal bilancio redatto in base ai principi contabili, senza considerare quanto previsto dal Testo Unico sulle imposte sui redditi.

Occorre anche ricordare che la svalutazione delle rimanenze degli immobili in costruzione comporta anche la mancata capitalizzazione degli oneri finanziari. Infatti la svalutazione delle rimanenze comporta una diminuzione del Rol (differenza tra valore e costi di produzione inglobando ammortamento e leasing) e conseguentemente una riduzione della percentuale degli interessi deducibili.

Per quanto riguarda le novità “positive” per le società immobiliari occorre ricordare la possibilità di dedurre, limitatamente al 30 % di quanto pagato, l’imu versata per immobili strumentali. All’interno di detta categoria rientrano quindi tutti gli immobili strumentali per natura (ci riferiamo alle categorie catastali A/10, B, C, D, E) oppure agli immobili strumentali per destinazione. Inoltre all’interno del novero degli immobili deducibili rientrano anche le abitazioni concesse in uso ai dipendenti che hanno trasferito la residenza per motivi lavorativi nel 2013 o negli esercizi precedenti.