Investire nel mattone conviene ancora?

Quanto conviene investire nel mattone al giorno d’oggi? Una panoramica dello stato del mercato potrebbe aiutare la scelta dei risparmiatori italiani.

Investire nel mattone conviene ancora?

Quanto conviene investire nel mattone oggi? Una domanda più lecita che mai, soprattutto alla luce di una nuova tendenza che pare stia emergendo nel bel mezzo del mercato immobiliare.

Numerose analisi e ricerche più o meno recenti hanno evidenziato una sempre maggiore attività di compravendita, mentre alcuni hanno teorizzato un prossimo (lento) aumento dei prezzi che potrebbero così lasciarsi alle spalle quel mercato ribassista che ha caratterizzato gli anni successivi alla crisi finanziaria.

Alla luce di tutto questo però una precisazione è d’obbligo. Per capire al meglio se conviene investire nel mattone o meno, bisogna innanzitutto comprendere cosa è accaduto sul mercato immobiliare negli ultimi anni e soprattutto cosa sta accadendo oggi.

Investire nel mattone: le fasi del mercato immobiliare

Sono essenzialmente 4 le fasi in cui, volendo effettuare una sintesi, si potrebbe racchiudere l’andamento del mercato immobiliare dagli anni Novanta ad oggi, secondo quanto rilevato da un’indagine di Scenari Immobiliari pubblicata diverso tempo fa.

  • Fase 1 (1993-1999): i prezzi cominciano a scendere e passano da una media di €2.149 al metro quadro ad una media di €1.588 nel giro di un solo anno. La flessione dei prezzi medi reali rilevata nel periodo di riferimento è stata del 19,2%.
  • Fase 2 (2000-2007): i prezzi riprendono a salire (crescita del 32,6%) in concomitanza con una ripresa dell’attività di compravendita.
  • Fase 3 (2008-2015): la flessione dei prezzi del 24,1% viene esacerbata dallo scoppio della crisi finanziaria globale, partita dagli USA con lo scandalo subprime e con il fallimento delle saving banks.
  • Fase 4 (2016-oggi): le attività sono in ripresa e stanno cercando di invertire la tendenza ribassista del post-crisi, il che potrebbe far scorgere qualche segnale di recupero. I prezzi stanno continuando a scendere ma ad un ritmo meno marcato.

Come sta oggi il mercato immobiliare? Il 1° trimestre 2018

Secondo una recente indagine dell’Ufficio studi nazionale FIMAA, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia, il mercato immobiliare italiano è in ripresa. L’analisi si è concentrata su un campione di 70 città tra cui non soltanto capoluoghi di provincia più grandi ma anche comuni di più modeste dimensioni.

Dall’indagine è emerso che nel primo trimestre del 2018 le attività del settore immobiliare (il riferimento è alle compravendite residenziali) sono aumentate del 4,5% rispetto allo stesso trimestre del 2017. Nel medesimo periodo di riferimento, invece, i prezzi si sono stabilizzati senza però procedere di pari passo con il ritmo delle attività:

“il dato medio nazionale segna infatti un calo dell’1,2%, a differenza delle grandi città dove i valori degli immobili sono in leggerissima risalita (+0,2%).”

Sempre nel primo trimestre dell’anno, le compravendite nelle grandi città (Bologna, Genova, Milano, Napoli, Roma, Torino, Bari, Catania) sono aumentate in media del 4%. L’unica a registrare una variazione negativa delle operazioni sul mercato immobiliare è stata Bologna a -6%. Nel dettaglio, le variazioni positive maggiori sono state le seguenti:

  • Milano: +8%
  • Catania: +8%
  • Genova: +5,8%
  • Bari: +5,7%
  • Torino: +5%
  • Roma: +3%
  • Napoli: +2,5%

Sul fronte prezzi, invece, il trend medio del primo trimestre (nelle città più grandi) è stato positivo di un lievissimo 0,2%. I prezzi di Bologna sono saliti del 4%, quelli di Bari dell’1,7%, quelli di Genova dell’1,25%. A Milano, poi, l’incremento è stato dell’1%, mentre alla stabilità di Torino ha fatto seguito il calo di Roma (-0,5%), Catania (-2%) e Napoli (-4%).

Le previsioni per i prossimi mesi

Cosa bisognerà aspettarsi dal mercato immobiliare nei prossimi mesi? La risposta arriva da Andrea Oliva, coordinatore Ufficio studi nazionale FIMAA, secondo cui:

“per i prossimi mesi ci aspettiamo un mercato delle compravendite residenziali in leggero incremento a livello nazionale, trainato soprattutto dai dati positivi sugli scambi di Catania, Bari, Roma e Torino. Per quanto riguarda invece il fronte dei prezzi, si va verso la stabilizzazione a eccezione del mercato di Milano, anticipatoria della congiuntura italiana, con valori degli immobili al rialzo”.

Più o meno dello stesso avviso l’ad di Immobiliare.it Carlo Giordano, che ha ribadito:

“Guardando a ciò che sta accadendo nei maggiori centri riusciamo a individuare quelli che saranno i trend del mercato nel 2018, vale a dire una risalita dei prezzi, della domanda e del numero di compravendite e locazioni”.

Investire nel mattone conviene sì o no?

Con riferimento specifico al mercato immobiliare capitolino il Vicepresidente Vicario Nazionale FIMAA oltre che Presidente FIMAA Roma Maurizio Pezzetta, ha consigliato di investire sul mattone di Roma prima che sia troppo tardi.

È un ottimo momento per investire sul mattone nella Capitale. I prezzi sono ancora in calo, anche se leggero, e i mutui continuano ad essere molto vantaggiosi. Per cui il consiglio per chi ha intenzione di acquistare un’abitazione è di affrettarsi prima della fine del Quantitative Easing, già annunciata per il 2019 dal Presidente della Banca centrale europea Mario Draghi, e di un eventuale rialzo dei valori immobiliari per i quali prevediamo di entrare nella stabilità già nei prossimi mesi.”

In linea di massima, comunque, proprio l’attuale contesto economico e finanziario dell’Italia potrebbe rendere sensata la scelta di investire nel mattone. I tassi di interesse ancora bassi, un QE ancora in vigore (finirà a dicembre 2018) e la ripresa dell’economia, hanno sottolineato molti osservatori, potrebbero continuare almeno per il momento a fornire supporto al mercato immobiliare.

Chi deve fare un acquisto immobiliare come investimento, per cambiare casa o per una scelta di vita diversa, gli consiglio di fare in fretta, perché vale la pena di approfittare di una fase che può essere sicuramente considerata adatta e positiva da “sfruttare” per queste motivazioni.
Chi invece deve vendere tanto per vendere, senza un programma ancora ben definito, può anche aspettare un attimo, perché dovrebbe arrivare gradualmente, una fase in cui ci potrà essere un lieve aumento dei prezzi ma, ribadisco, con molta calma,”

ha affermato il citato Pezzetta.

Innumerevoli le rilevazioni e le analisi che, in concomitanza con quelle fino ad ora citate, hanno evidenziato i due trend oggi caratterizzanti il mercato immobiliare: attività di compravendita in crescita e prezzi in fase di stabilizzazione. È proprio sulla base di questi due elementi, una parte degli osservatori di mercato ha sottolineato la necessità di investire adesso e di comprare casa prima che i prezzi riprendano a salire.

Dove conviene comprare casa?

Se, come accennato, il primo trimestre del 2018 ha evidenziato una sostanziale stabilizzazione dei prezzi e un aumento dell’attività sul mercato immobiliare, vale comunque la pena di sottolineare come il suddetto trend abbia iniziato a rendersi palese già sul finire del 2017.

Nelle rilevazioni di dicembre scorso, il prezzo degli immobili ha fatto notare una variazione annuale del -0,5% che non si è particolarmente discostata dai risultati delle rilevazioni precedenti. Secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it, e con riferimento all’anno da poco concluso, il costo medio delle case a livello nazionale è stato pari a €1.898 al metro quadro.

Questo, come detto, in media, ma cosa è accaduto nelle singole città della Penisola e quanto è costato comprare casa al metro quadro?

  • Firenze: €3.522
  • Milano: €3.236
  • Roma: €3.231
  • Napoli: €2.644
  • Bologna: €2.657
  • Genova: €1.755
  • Torino: €1.708

In altre parole, combinando i dati fino ad ora riportati emerge che: nel 2017 è risultato certamente più conveniente comprare casa a Torino, mentre non è stato per nulla facile sobbarcarsi la stessa spesa nel capoluogo toscano, il più caro dell’Italia intera. Nei primi 3 mesi del 2018, invece, è stato sicuramente più economico investire nel mattone di città come Roma, Catania e Napoli, dove i prezzi hanno continuato la discesa, mentre essi sono risaliti a Bologna, Bari, Genova e Milano.

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