I redditi da fabbricati nel modello 730/2015

I contribuenti che possiedono uno o più terreni o fabbricati sono tenuti a compilare il quadro B del modello 730/2015 relativo all’anno di imposta 2014. Vediamo quali sono le novità 2015.

Soggetti interessati
In linea generale, i redditi fondiari prodotti dai fabbricati sono attribuibili ai soggetti che posseggono l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale. In particolare si tratta dei:

• proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
• titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita;
• soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati;
• soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi mediante verbale di assegnazione della cooperativa, anche se non ancora titolari di mutuo individuale assegnatari di alloggi a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti.

Soggetti esclusi
Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e, quindi, a compilare il Quadro B:

• il locatario;
• il comodatario;
• il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi fondiari, in misura non eccedente i 500 euro;
• chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni;
• i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a 25,82 euro (non derivante da canoni di locazione e per immobili diversi da negozi), unità immobiliari di proprietà condominiale con rendita autonoma o attribuibile (ad esempio, locali per la portineria o alloggio del portiere, ecc.);
• chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati;
• chi possiede immobili adibiti esclusivamente all’esercizio del culto, nonché a monasteri e le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche.

Le novità 2015 del quadro B
Il Quadro B del Mod. 730/2015 contiene alcune importanti novità e precisamente principalmente:

• sono cambiate alcune delle regole in merito al principio di alternatività tra IMU e IRPEF per tener conto delle novità in materia di IMU emanate nel 2014;
• nel caso di opzione per la cedolare secca, è stata ridotta dal 15 al 10% la misura dell’aliquota agevolata prevista per i contratti di locazione a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa; l’aliquota del 10% si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, negli cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi (a tale proposito, è stata inserita la nuova Colonna 9, nella Sezione II del Quadro che va barrata);
• l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti delle cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione;
• non è stata prorogata, per il 2015, la sospensione degli sfratti per i soggetti che si trovano in situazioni di particolare disagio: pertanto, per il calcolo dell’acconto 2015, chi presta assistenza fiscale non deve tener conto dell’agevolazione;
• è scomparsa la Colonna 10 presente nel Mod. 730 dello scorso anno, in quanto non va più comunicato l’importo dell’IMU dovuta per ciascun fabbricato esposto nel quadro B.

Alternatività Imu-Irpef
Dal periodo d’imposta 2012, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali dovute in relazione ai redditi fondiari riguardanti gli immobili non locati (art. 8, comma 1, del D.Lgs. n. 23/2011). Pertanto, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali) dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito. Successivamente, tale principio è stato parzialmente attenuato. Infatti, a partire dal 2013, il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, della Legge 27 dicembre 2013, n. 147). Inoltre, occorre tener conto che, nel 2014, sono cambiate le regole IMU per le abitazioni principali e, di conseguenza, è cambiata anche l’applicazione del suddetto principio. Infatti:

• non è dovuta l’IMU per l’abitazione principale e le relative pertinenze: il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF ma è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze (in pratica si ritorna alle vecchie regole “ante 2012”);
• è, invece, dovuta l’IMU per le abitazioni principali, e pertinenze, classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”): in tal caso non sono dovute IRPEF e addizionali e, poiché il reddito dell’abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione.

Va però ricordato che se si tratta di fabbricati esenti dall’IMU, anche se non locati, si applicano le consuete regole, per cui sarà dovuta sia l’IRPEF che le addizionali regionali e comunali. L’effetto di sostituzione opera anche qualora l’IMU risulti giuridicamente dovuta, ma non sia stata versata, ad esempio per effetto del riconoscimento delle detrazioni o perché l’importo è inferiore al minimo da versare.