I canoni di locazione non riscossi vanno dichiarati?

Una delle problematiche che si riscontrano maggiormente in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi è quella che riguarda la corretta gestione dei canoni di locazione immobiliare non riscossi dal proprietario dell’immobile.

Molto frequentemente, infatti, può accadere che l’inquilino di un immobile non versi alle dovute scadenze i canoni di locazione e che quindi il proprietario si ritrovi con dei canoni non riscossi, e giustamente si pone il problema se detti canoni debbano o meno confluire nella sua dichiarazione dei redditi.

I canoni di locazione non riscossi
L’articolo 26 del Tuir afferma che i canoni di locazione non riscossi devono essere dichiarati dal proprietario dell’immobile, indipendentemente dalla loro effettiva percezione, in quanto i canoni di locazione immobiliare non seguono il normale criterio di cassa (si dichiara quanto incassato), ma il criterio di competenza. Questo significa che tutti i canoni dovuti per ciascun anno devono essere dichiarati, indipendentemente dall’effettiva percezione.

Procedimento di sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità è l’unica possibilità a favore del proprietario per evitare la tassazione dei canoni non percepiti. Infatti, è lo stesso articolo 26 del Tuir a stabilire che i redditi derivanti da contratti di locazione ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Questo significa che prima di esonerare da tassazione i canoni non percepiti è necessario attendere la convalida giurisdizionale di sfrato. Sino a quel momento i canoni di locazione debbono essere inseriti in dichiarazione dei redditi.

Per quanto riguarda, invece, le imposte già versate su canoni scaduti e non percepiti, successivamente alla convalida dello sfratto, verrà riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

L’indicazione dei canoni non percepiti in Unico
Vediamo adesso qual è il corretto comportamento da tenere nel modello Unico per indicare i canoni di locazione non percepiti a seguito di convalida giurisdizionale di sfratto.

Nel caso in cui il procedimento di convalida di sfratto arriva nel periodo compreso tra il 01/01 e il 30/09 (termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta precedente), è possibile evitare la tassazione del canone percepito nell’anno precedente. In questo caso, deve essere indicato il codice 4 nella casella 7 del quadro RB del modello Unico. In questo caso, non essendo assoggettato a tassazione il canone di locazione, concorrerà alla base imponibile Irpef la rendita catastale dell’immobile.

Nel caso opposto, qualora il termine per la presentazione del modello Unico sia già passata, e quindi, il canone di locazione sia già stato sottoposto a tassazione, il proprietario potrà vedersi riconoscere un credito d’imposta pari all’Irpef versata in eccesso a causa dell’indicazione in dichiarazione di tale provento. Tale credito, una volta determinato va collocato nel quadro CR al rigo CR8.