Differenza tra affitto e locazione: cosa cambia tra i due tipi di contratto

Affitto e locazione spesso vengono utilizzati come sinonimi ma tra questi due tipi di contratto esistono enormi differenze oltre che alcune analogie; è bene conoscere la differenza per sfruttare a pieno le possibilità offerte da entrambi i generi di rapporto.

Differenza tra affitto e locazione: cosa cambia tra i due tipi di contratto

Quale differenza c’è tra il contratto di locazione e quello di affitto? È molto importante chiarirlo perché spesso questi due termini vengono utilizzati come sinonimi pur non essendolo affatto.

La sostanziale distanza è data dall’oggetto del contratto stipulato in un caso e nell’altro: il contratto di affitto riguarda beni produttivi, quello di locazione bene improduttivi o solo potenzialmente tali.

Esistono tuttavia altre specifiche che differenziano l’instaurarsi di questi due tipi di rapporto e non poche analogie che invece li accomunano. Cerchiamo di analizzare a fondo le une e le altre e capire in quale tipo di configurazione si rientra.

Affitto

Il contratto di affitto rientra nella categoria più generale di contratto di locazione e concede l’uso di un bene produttivo, mobile o immobile, per un determinato tempo, in cambio di un canone. L’accordo è siglato tra due protagonisti: il locatore, ossia colui che concede il bene in affitto e l’affittuario che ne usufruisce dietro pagamento di un canone.

In riferimento alla durata questo rapporto può cessare di esistere:

  • alla scadenza del termine stabilito dalle parti nel contratto;
  • per recesso quando il contratto è a tempo indeterminato;
  • per alienazione delle cose, quando viene pattuita una clausola in tal senso;
  • per la sopravvenuta incapacità o per la insolvenza dell’affittuario;
  • per recesso dal contratto degli eredi dell’affittuario defunto.

Se si tratta di un’azienda sull’affittuario grava l’obbligo di mantenere la gestione precedente senza modificare destinazione e l’organizzazione degli impianti. L’affittuario non ha la possibilità di subaffittare il bene.

Locazione

Anche nel caso di contratto di locazione come per quello di affitto i soggetti coinvolti nel rapporto sono due:

  • locatore: colui che si obbliga a concedere l’utilizzo di un bene mobile o immobile;
  • locatario: colui che riceve la possibilità di utilizzare il suddetto bene per un periodo di tempo determinato in cambio di un corrispettivo in denaro.

Per maggiori approfondimenti sul contratto di locazione e sulle sue diversi tipologie rimandiamo alla lettura del nostro articolo.

Il contratto di locazione può essere a tempo determinato o indeterminato e il locatario può decidere di sublocare il bene ma non può cedere il contratto di locazione. In particolare i beni oggetto di questo contratto possono essere di vario genere:

  • beni mobili;
  • beni immobili non urbani;
  • beni immobili urbani.

Differenze

Il contratto di affitto ha come oggetto beni mobili o immobili produttivi, in grado quindi di produrre ricchezza; il contratto di locazione invece ha come oggetto beni non necessariamente produttivi ma che in potenza potrebbero diventare tali.

Se ad esempio si concede in locazione un qualche ambiente o struttura e in un secondo momento i locatari decidono di farlo diventare un luogo produttivo inserendo macchinari industriali e prodotti di vario genere stiamo parlando di un bene che sebbene di per sé non sia produttivo lo è diventato: in questo caso si parlerà ancora di locazione.

Se invece la suddetta struttura fosse già stata fornita in principio della suddetta attrezzatura e dei diversi elementi già organizzati e avviati, il contratto stipulato sarebbe di affitto e non di locazione.

Analogie

Poiché come abbiamo detto il contratto di affitto è un derivato di quello di locazione è facile intuire che esistano diverse anche analogie tra i due oltre che differenze.

Infatti entrambi i rapporti instaurati sono di natura consensuale: quindi il bene concesso non deve essere consegnato materialmente e l’atto si considera concluso nel momento in cui sia stato raggiunto l’accordo tra le parti.

Il secondo importante elemento che hanno in comune questi contratti è il fatto che dalla conclusione dell’accordo non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene ma solo il diritto di godere e di utilizzare quel bene per un periodo di tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

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