Che siamo in un periodo di crisi profonda ormai è chiaro, e che questa investe anche l’ambito immobiliare emerge da ogni analisi internazionale. Ma il fatto che il Fondo monetario internazionale inizi a dubitare della tenuta del sistema immobiliare, creditizio e bancario della Danimarca è una notizia da non sottovalutare vista la solidità dell’economia del paese.
Economia danese
L’economia della Danimarca è tra le più solide dell’Unione europea e infatti è una delle pochissime triple A dell’Unione. Per finanziare il debito a 10 anni paga poco più della virtuosa Germania, solo l’1.49%. Ha un tasso di disoccupazione basso, praticamente fisiologico, il 4.6% e un rapporto tra debito e Pil del 45.6%. Gli ultimi dati segnalano un’inflazione che si attesta all’1.2%; insomma se parliamo di numeri e dati la Danimarca è un’economia modello in Europa.
Mercato immobiliare
Nonostante i numeri detti sopra la virtuosa Danimarca nasconde un mercato immobiliare con qualche tensione. Nel 2008 è scoppiata una bolla del mattone che ha fatto scendere il valore delle case del 20% e ciò ha determinato una svalutazione dell’industria dei mutui del 51% pari a 1,9 miliardi di corone, 255 milioni di euro, costringendo gli istituti di credito danesi a fornire 131 miliardi di corone (17,5 miliardi di euro) in garanzia supplementare dal 2007 al dicembre 2012 per soddisfare i requisiti normativi, e altri 107 miliardi di corone per soddisfare le richieste degli investitori internazionali.
Mutui interest-only
A tutto questo si aggiungono i numerosi mutui concessi con la formula del preammortamento finanziario, i cosiddetti mutui "interest-only". In pratica si tratta di prestiti che prevedono per i primi anni il pagamento dei soli interessi, rinviando il momento in cui iniziare ad ammortare il capitale. Per questo motivo vanno bene in tutte le fasi economiche, comprese quelle recessive, dal momento che permettono a tutti, anche a categorie meno abbienti di sobbarcarsi il peso di un mutuo. Non a caso la diffusione di questo prodotto ha contribuito all’impennata del debito privato in Danimarca che oggi è pari al 322% del reddito delle famiglie. Il problema di questi mutui è che le rate nei primi anni sono molto più basse rispetto a quelle da pagare nel momento in cui scatta il piano di ammortamento (per cui alla quota interessi si aggiunge la quota capitale.)
Il risultato è che gli interessi sui soli prestiti hanno indebolito la Danimarca di 500 miliardi dollari sul mercato dei mutui, e se le banche danesi, nonostante tutto, hanno mantenuto i mutui ad un livello di prezzi accessibile durante questi anni, la mancata ammortizzazione del settore ha comportato la crescita del debito privato alla straordinaria soglia del 322% del reddito disponibile.
L’allarme del FMI
La banca centrale europea e l’agenzia di rating Standard & Poor’s aveva già avanzato critiche riguardo il sistema dei mutui in Danimarca, ma un’allarme vero e proprio arriva direttamente del Fondo monetario internazionale. A questo punto si è aperto il dibattito sul vietare o meno questa formula di contratti. Secondo Yingin Xiao, senior economist dell’Fmi "sarebbe più prudente porre fine a questa tipologia di prestiti con gradualità" perché "non è realistico chiedere alle banche di vietarli all’improvviso". Secondo uno studio di febbraio della University of Southern Denmark 100 mila mutuatari a breve potrebbero risultare insolventi e aver bisogno di un aiuto per evitare il pignoramento della propria casa.
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