Chi non paga le spese condominiali?

Spesso un condominio necessita di sostenere diverse spese più o meno sostanziose nel corso degli anni per far fronte a lavori di ristrutturazione straordinaria; a queste spese sono tenuti a contribuire tutti i facenti parte del condominio compresi i titolari di locali ubicati a piano terra o interrati.

Ma esistono delle eccezioni e dei modi tramite cui il singolo condomino può sottrarsi all’obbligo di pagare la sua parte?

I contributi in questione sono quelli relativi alla conservazione delle parti comuni e da questi i condomini non possono sottrarsi neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare a meno che il singolo non venga dispensato da tutti gli altri condomini da tale obbligo in sede di assemblea.

La norma di legge

Per fare chiarezza sulla questione la norma a cui far riferimento è quella stabilita dal codice civile che in materia afferma:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Il regolamento può essere modificato esonerando un singolo condomino dal pagamento della sua parte solo da parte dell’assemblea condominiale per mezzo di una delibera che riscuota però l’unanimità dei consensi: tutte le delibere che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni secondo un criterio di maggioranza e non di unanimità, quindi derogando quanto enunciato dalla legge, vengono dichiarate nulle.

Pagamento proporzionale

Nel caso di cose che servono i condomini in misura diversa il codice civile chiarisce che le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne: quando si parla di uso si fa riferimento a quello potenziale che ogni condomino può fare dell’oggetto in questione e non dell’uso effettivo. Per sapere quali sono le parti comuni di un condominio rimandiamo alla lettura del nostro articolo sul tema.

Infatti non esiste una tabella millesimale che permetta di dividere le spese relative alle cose comuni in modo da servire ognuno in maniera diversa a seconda di questo criterio ma l’unica valutazione attuabile è in base all’uso potenziale.

Se il regolamento di condominio è di tipo contrattuale può stabilire anche che le spese degli impianti che servono solo alcuni appartamenti e non altri siano comunque suddivise tra tutti i facenti parte dello stabile.

Si può ricorrere alla contestazione delle decisioni dell’assemblea qualora questa o l’amministratore stesso decidano di ripartire le spese comuni tra i condomini violando il criterio di ripartizione previsto dalla legge o dal regolamento: solo in questo caso è possibile procedere all’impugnazione della delibera.

Usufrutto e nuda proprietà

Se un appartamento è soggetto a usufrutto le spese condominiali per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere corrisposte dallo stesso usufruttuario che quindi riveste il ruolo di normale condomino.

A differenza dell’usufruttuario invece il nudo proprietario paga solo le spese di innovazione, di manutenzione e riparazione straordinaria.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario sono obbligati a rispondere entrambi al pagamento delle spese condominiali e su questa ripartizione tra le due figure l’assemblea non ha potere decisionale.

Affitto

Se l’appartamento viene affittato a terzi questi hanno il dovere di pagare le spese condominiali di ordinaria amministrazione e di piccola manutenzione; mentre quelle relative alla manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.

Proprio per questo motivo solitamente l’amministratore intrattiene rapporti e invia comunicazioni non tanto agli affittuari quanto allo stesso proprietario che è comunque responsabile dell’appartamento.

Il proprietario continua a ricevere gli avvisi di pagamento, i verbali delle assemblee, le comunicazioni e il rendiconto di fine anno anche dopo aver messo in affitto l’abitazione; solo se il locatore lo richiede l’amministratore può inviare direttamente all’affittuario i documenti che lo riguardano.