Cedolare secca per immobili abitativi anche per chi esercita attività d’impresa?

Cedolare secca per immobili abitativi, è possibile per chi esercita attività d’impresa? Mentre per i locali commerciali la risposta è univoca, per quelli abitativi vi è un contrasto. Ecco le ultime novità.

Cedolare secca per immobili abitativi anche per chi esercita attività d'impresa?

Cedolare secca al 10 o al 21% per immobili ad uso abitativo, può usufruirne anche chi esercita attività d’impresa? Sul punto si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 50 del 17 maggio 2019.

Per quanto riguarda l’affitto di locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C1, la risposta positiva è indubbia. Al contrario, sul versante delle locazioni di immobili ad uso abitativo la risposta non è univoca. Infatti la posizione dell’Agenzia delle Entrate contrasta con quanto stabilito dalle Commissioni Tributarie Regionali.

La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto un nuovo regime di cedolare secca per chi esercita attività d’impresa: l’imposta sostitutiva è stata estesa anche agli immobili ad uso commerciale e non solo a quelli abitativi.

Cedolare secca per chi esercita attività d’impresa: i locali commerciali, ecco le ultime novità

Fino al 2018, la cedolare secca era un’agevolazione concessa solamente per le locazioni di immobili rientranti nelle categorie catastali da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10), mentre restava esclusa per gli immobili destinati ad uso commerciale o promiscuo.

Le cose sono cambiate in seguito all’approvazione della Legge di Bilancio 2019, che, precisamente al comma 59 articolo 1, prevede l’estensione della cedolare secca anche alla categoria C/1, ovvero negozi e botteghe destinati ad attività commerciale. L’articolo reca le seguenti parole:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Dunque, nel caso di locazioni ad uso commerciale, chi esercita attività d’impresa può senza dubbio beneficiare della cedolare secca, come confermato dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 50 del 17 maggio 2019 (in allegato).

Agenzia delle Entrate, risoluzione n.50 del 17/05/2019
Clicca qui per aprire il pdf

Per il locatore, invece, non ci sono novità, quindi per usufruire della tassazione sostitutiva deve trattarsi di persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.

Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 12 /E 2016
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Cedolare secca per chi esercita attività d’impresa: cosa accade per gli immobili abitativi? Ecco le ultime novità dall’Agenzia delle Entrate

Come abbiamo anticipato, per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale, la possibilità di utilizzare la cedolare secca è indubbia. Ma la stessa cosa vale anche per gli immobili abitativi? Sul punto non vi è chiarezza.

L’Agenzia delle Entrate, infatti, nella circolare di cui sopra, dichiara che il conduttore di una locazione commerciale con la «nuova cedolare secca» può essere tranquillamente un’impresa, ma al contempo ribadisce che nel caso della «vecchia» versione - quella limitata agli immobili abitativi - il conduttore deve essere per forza una persona fisica, cosa che, in realtà, non è affatto pacifica.

Nel testo della circolare n.50 del 17 maggio 2019 si legge:

“Come ha avuto modo di chiarire questa amministrazione con la circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, per l’applicazione della cedolare secca occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni”.

In realtà, l’Agenzia delle Entrate dà per certo un punto sul quale le Commissioni Tributarie territoriali non sono d’accordo. Difatti queste si sono più volte espresse a favore della cedolare secca anche per l’affitto di immobili abitativi da parte di chi esercita attività d’impresa.

Nonostante l’evidente contrasto, l’Agenzia delle Entrate non pare intenzionata a fare un passo indietro o a fornire chiarimenti.

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