Amministratori di condominio: arriva l’obbligo di formazione continua

Corsi di formazione iniziale e periodica per gli amministratori di condominio e nuovi requisiti obbligatori per esercitare la l’attività. Sono queste le principali novità introdotte dal nuovo regolamento (decreto del Ministero della Giustizia 13 agosto 2014 n. 140, G.U. 24 settembre 2014 n. 222) per la formazione degli amministratori di condominio.

In particolare, in materia di attribuzioni dell’amministratore, la nuova disciplina detta in maniera più stringente gli obblighi già previsti dal Codice civile, introducendone di nuovi con finalità di controllo dell’operato dell’amministratore stesso (ad esempio, l’assemblea potrà deliberare l’attivazione di un sito Internet del condominio da cui consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare).

Il nuovo regolamento, entrato in vigore il 24 settembre scorso disciplina:

• la formazione obbligatoria per i neo amministratori di condominio, i quali dovranno possedere, per esercitare la professione, un apposito titolo acquisito presso enti associazioni, che rispondano alle indicazioni fornite dal Ministero della Giustizia;
• i requisiti del formatore e del responsabile scientifico;
• Obiettivi dell’attività di formazione iniziale e periodica.

Le attività di formazione e aggiornamento devono perseguire i seguenti obiettivi:

• migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza negli edifici;
• promuovere il più possibile l’aggiornamento delle competenze suindicate in ragione dell’evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica;
• accrescere lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità.

I requisiti per svolgere l’attività di amministratore di condominio
Il regolamento dà attuazione alle disposizioni contenute nella Riforma del Condominio, indicando i requisiti per lo svolgimento dell’incarico di amministratore. I requisiti per lo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio riguardano in particolare:

• godere dei diritti civili;
• non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione;
• non essere interdetti o inabilitati;
• non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
• aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica.

Gli ultimi due requisiti non sono richiesti qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini. La perdita di uno dei primi cinque requisiti implica la cessazione dall’incarico. In tal caso, l’assemblea può essere convocata da ciascun condomino senza formalità.

Coloro che hanno svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma, sono esonerati dagli ultimi due requisiti, salvo l’obbligo di formazione periodica. Possono svolgere l’incarico di amministratore anche le società.

Compiti dell’amministratore di condominio
La riforma introduce e specifica le seguenti attribuzioni a cura dell’amministratore di condominio:

• Adempimenti fiscali - obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale; di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dall’amministratore;
• Registri obbligatori - il regolamento prevede la tenuta di due nuovi registri obbligatori, il registro dell’anagrafe condominiale, contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei condomini, la sussistenza di eventuali diritti reali e di godimento nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari; il registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio. Il registro del verbale delle assemblee, (cui andrebbe, ora, allegato il regolamento di condominio) ed il registro di nomina e revoca dell’amministratore (che dovrebbe, ora, contenere le relative variazioni cronologiche e gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca) sono documenti di cui è già prevista l’esistenza e la tenuta da parte dell’amministratore ai sensi, rispettivamente, dell’art. 1136, u.c. e dall’art. 1129;
• Conservazione dei documenti - obbligo di conservare tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini con l’obbligo consegnare al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali;
• Convocazione dell’assemblea - convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione entro 180 giorni per l’approvazione.