Usucapione tra parenti: ecco perché non è possibile

Tra parenti non ci può mai essere usucapione, ciò perché, vengono a mancare gli elementi tipici stabiliti dalla legge:

• da una parte il disinteresse del legittimo proprietario;
• dall’altra la conduzione del bene “in qualità di proprietario” da parte dell’utilizzatore.

Tra parenti, invece, l’usucapione non potrebbe mai esserci perché il proprietario non è disinteressato verso il bene o il terreno rustico ma, al contrario, lo “concede” ad un parente e ne tollera la presenza. Solo tra estranei ci può essere quel disinteresse tale da far scattare i presupposti dell’articolo 1158 del Codice civile:

“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.”

Il principio dell’impossibilità dell’usucapione tra parenti è stato ribadito dal tribunale di Tivoli nella sentenza n. 326 del 22/02/2017 e confermato dalla Giurisprudenza successiva. Spieghiamo perché figli, nipoti, fratelli e sorelle non possono acquistare gli immobili altrui per usucapione ma, invece, devono aspettare una donazione o l’eredità.

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Perché l’usucapione è impossibile tra parenti

Tra parenti può capitare che chi possiede un bene mobile o immobile ne conceda l’utilizzo al figlio, al fratello, al cugino e così via, senza per questo che il beneficiario ne diventi proprietario.

Ciò perché tra parenti non vale la regola secondo cui dopo 20 anni di possesso continuato l’utilizzatore acquista la proprietà dell’immobile (10 anni per i beni mobili).

Per spiegare come mai, dobbiamo prima capire quali sono gli elementi essenziali dell’usucapione:

• il possesso del bene continuato e in buona fede;
• il disinteresse del legittimo proprietario: chi per 20, 15 o 10 anni ( a seconda della tipologia di bene) non compie atti di contestazione verso il possessore, come diffide o atti di citazione.

Tuttavia il tribunale di Tivoli ha rilevato che tra parenti manca il requisito del “disinteresse” da parte del proprietario, dato che quest’ultimo concede in prestito il bene e “tollera” che sia sfruttato da un parente, ma questo non vuol dire che “dimentica” di esserne il legittimo proprietario. Di conseguenza il parente che lo utilizza non può essere considerato “possessore” ma tutt’al più “detentore” , un concetto giuridico differente che si estende anche a chi è in affitto nei confronti del locatore.

Il possessore, infatti, gestisce il bene e lo amministra come se ne fosse il titolare (in diritto si dice che ha l’“animus possidendi”); il detentore, invece, lo custodisce dietro l’autorizzazione del proprietario. Una differenza sottile ma che è determinante nell’attribuzione dell’usucapione.

Un figlio non acquista la casa dei genitori per usucapione

Molti giovani si chiedono se, trascorsi 20 anni dall’utilizzo, possano avviare la procedura di usucapione e farsi riconoscere la titolarità della casa dei genitori; ma, come abbiamo appena spiegato, questa ipotesi non è possibile.

Tra parenti non ci può essere l’acquisto della proprietà su base temporale, e meno che mai tra genitori e figli. Madre e padre restano i legittimi proprietari a prescindere dal numero di anni trascorso dai figli all’interno dell’immobile. L’unico modo per trasferire la titolarità della casa è tramite una donazione tra vivi - da stipulare dal notaio - oppure con il testamento dopo la morte.

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