Una casa, tre eredi. Cosa succede?

Cosa succede quando nel patrimonio del defunto c’è soltanto una casa ma gli eredi sono tre? Ecco come dividere l’immobile.

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Quando sono presenti più eredi la gestione dell’eredità è più complessa, ma si tratta di una situazione davvero comune. Altrettanto comune la presenza di un solo immobile nel patrimonio ereditario, di norma quello in cui viveva il defunto. Capire come comportarsi in questi casi non è facile, anche perché la legge non fornisce delle vere e proprie istruzioni. Una delle situazioni più tipiche riguarda la presenza di una sola casa e tre eredi, spesso i figli del defunto ma talvolta anche fratelli e sorelle. Nella stragrande maggioranza dei casi il resto della massa ereditaria è modesto e comunque facile da suddividere in base alle quote ereditarie. Queste ultime, individuate dal testamento oppure dalla legge, devono in ogni caso essere rispettate anche nella divisione della casa ereditata. Ecco come.

Come si divide una casa tra tre eredi

Se gli eredi si mettono d’accordo, la divisione della casa ereditata è molto più semplice e quasi sempre anche più conveniente. In questo caso, c’è un grande margine di libertà che consente ai tre di accordarsi come preferiscono. Le soluzioni più comuni e funzionali, tuttavia, sono limitate. Si può innanzitutto prevedere l’uso comune della casa, scegliendo di:

coabitare;
dividere gli spazi;
stabilire periodi alterni.

Oppure, è possibile scegliere che soltanto uno degli eredi viva nell’immobile ereditato, corrispondendo agli altri due una somma a titolo di canone. Queste divisioni devono ovviamente avvenire rispettando l’ammontare della quota ereditaria, spesso quindi in parti uguali, soprattutto se si tratta dei figli del defunto. Per una soluzione meno onerosa, è anche possibile che due eredi vivano nell’appartamento corrispondendo al terzo il canone diviso tra loro.

Altrimenti, per evitare qualsiasi tipo di controversia sull’uso della casa, si può decidere di affittarla e ripartire il canone in base alle quote ereditarie. A tal proposito, anche le spese per l’immobile, obbligatorie per i locatori, devono essere divise pro quota. Se neanche questa alternativa soddisfa gli eredi, ad esempio perché preferiscono evitare un vincolo così importante tra di loro, possono scegliere di vendere l’immobile e dividere (sempre secondo le quote) il ricavato. Prima di arrivare a ciò, tuttavia, sarebbe bene considerare anche la possibilità di compravendita delle quote tra i 3.

Uno degli eredi, per esempio, potrebbe diventare unico proprietario corrispondendo agli altri due il prezzo per il valore dell’immobile corrispondente alle loro quote. Questi mezzi per la divisione possono tuttavia essere attuati soltanto se c’è comune accordo tra tutti e tre gli eredi. In caso contrario, bisogna rivolgersi a un giudice. Bisogna poi comunque tenere conto delle eventuali disposizioni del testamento (come un diritto di usufrutto sull’immobile o una specifica divisione del patrimonio).

Il giudice divide la casa tra i tre eredi

Quando tre eredi si rivolgono al tribunale per la divisione della casa ereditaria devono sapere che con tutta probabilità seguirà la vendita dell’immobile. In genere, è preferibile la divisione del bene in natura, ma è molto difficile realizzarla su immobili piccoli, tanto più se gli eredi sono tre. In questi casi, se nessun erede ha un particolare interesse a tenere la casa (sempre pagando il corrispettivo agli altri), il tribunale procede con la vendita giudiziaria. Questa soluzione è indispensabile quando gli eredi non riescono a trovare un accordo, ma anche poco conveniente. Non soltanto l’immobile subisce quasi sempre un notevole deprezzamento, ma ci sono poi da pagare anche tutte le spese legali dovute alla procedura.

Attenzione prima della divisione

Prima della divisione della casa ereditata ognuno degli eredi è proprietario in proporzione alla propria quota. Tuttavia, questo non incide sulla possibilità di utilizzo dell’immobile, di cui ognuno ha il pieno godimento. Per questo motivo è opportuno regolamentare da subito la divisione dell’immobile, tanto più in un momento in cui c’è accordo tra le parti, possibilmente rispettando le volontà del defunto. Se quest’ultimo ha regolato la divisione nel testamento (senza violare le quote di legittima) bisogna però attenervisi in ogni caso, con possibilità di pretenderne l’applicazione in tribunale.