In USA si inizia a parlare di crisi dei REITs, ovvero dei trust immobiliari. Lo si deriva dal calo del sentiment di mercato e dal forte aumento dei materiali per le costruzioni.
Può sembrare un elemento lontano, poco impattante per il mercato immobiliare europeo, figuriamoci per quello italiano, il cui andamento è guidato da dinamiche differenti. Eppure, questi due mercati si sono sempre storicamente mostrati molto connessi, basti pensare all’influenza della crisi del 2008 sul mercato europeo, che ancora oggi l’Italia si porta dietro.
Un’evidenza che invece spaventa nell’immediato gli investitori borsistici, che possono accedere a questo mercato prevalentemente – e spesso solo – tramite REITs. In questo caso, giustamente ci si chiede: cosa ha senso aspettarsi dal mercato dei trust immobiliari globali?
L’impatto dei tassi d’interesse sugli immobiliari
Uno degli indicatori più allarmanti arriva dagli Stati Uniti, dove il sentiment dei costruttori di case ha subito un crollo drastico. Il motivo principale? I tassi d’interesse sui mutui, che si attestano tra il 6,5% e il 7%, rendendo il credito immobiliare estremamente costoso.
Questa situazione non è direttamente riscontrabile in Europa, dove l’Euribor è attualmente al 2,45% e, considerando uno spread di intermediazione creditizia, i tassi sui mutui restano generalmente sotto il 4%. La differenza tra USA ed Europa si traduce in quasi 400 punti base di scarto, un dato che evidenzia una dinamica molto diversa tra i due mercati.
L’effetto dei dazi sui materiali da costruzione
Secondo l’ultimo rapporto Nareit, le politiche commerciali statunitensi hanno ulteriormente aggravato il problema. I dazi imposti dall’amministrazione Trump sui beni importati hanno aumentato il costo dei materiali da costruzione. La National Association of Home Builders stima che questi rincari possano far lievitare il costo di una casa monofamiliare tra i 7.500 e i 10.000 dollari, rendendo ancora più difficile per gli acquirenti accedere al mercato.
Il pericolo maggiore: il settore commerciale
Il settore immobiliare commerciale sembra essere il più esposto ai rischi attuali. A differenza di altri comparti come il digitale o il sanitario, che continuano a mantenere una certa stabilità, il real estate commerciale sta subendo gli effetti combinati dell’aumento dei costi di costruzione e dell’elevato costo del finanziamento. Questo impatta in modo significativo i consumatori, mentre le aziende, grazie a una maggiore capacità di ammortizzare i costi, riescono a mantenere un certo equilibrio.
D’altra parte, i REITs non legati al settore commerciale o residenziale continuano a generare profitti, distribuire dividendi interessanti e mantenere valutazioni competitive sul mercato azionario. Tuttavia, la situazione negli USA, in particolare per i REITs immobiliari tradizionali, resta complessa e incerta.
Una crisi immobiliare globale?
La domanda che molti si pongono è se si possa parlare di una crisi immobiliare su scala globale. Gli alti tassi d’interesse, i timori recessivi e l’inflazione in crescita sono fattori che tradizionalmente portano a una contrazione del mercato immobiliare. Tuttavia, questa tendenza non è uniformemente distribuita a livello geografico. Attualmente, le difficoltà si concentrano soprattutto sui consumatori statunitensi, mentre l’impatto su altri segmenti di mercato e su altre aree geografiche rimane incerto.
La vera sfida sarà capire se e come questa crisi potrebbe estendersi al di fuori degli Stati Uniti, influenzando anche il comparto non residenziale e commerciale in altre parti del mondo. Per ora, gli investitori e gli operatori del settore immobiliare devono rimanere vigili, monitorando gli sviluppi macroeconomici e le politiche monetarie, elementi chiave che determineranno il futuro del settore nei prossimi mesi.
iShares Developed Markets Property Yield, 1W
Grafico a candele settimanali dell'ETF IWDP. Fonte: baha.com
