Mentre gli indici azionari delle borse globali proseguono quotidianamente nella rottura di nuovi massimi, alimentando un certo clima euforico all’interno del cosiddetto «everything rally», il segmento di mercato dei trust immobiliari (REITs) e, più ampiamente, quello del Real Estate, continua a mostrare un andamento laterale ribassista.
Cosa affligge questo comparto di mercato?
Perché il mercato dei REITs continua a scendere?
Dando uno sguardo al mercato immobiliare, concentrandosi sulle società fiduciarie, i trust immobiliari, comunemente noti nel linguaggio anglosassone come REITs, è facile rendersi conto di come i vari indici borsistici non sembrano ancora intenzionati a proseguire al rialzo la propria corsa, al contrario di buona parte degli altri asset class in questo particolare momento storico, non a caso chiamato «everything rally». Prendendo come riferimento l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+, che replica l’andamento delle società immobiliari e REITs di tutto il mondo ad esclusione della Grecia, si nota un andamento altalenante. I rialzi generati alla fine del 2023 si sono alternati a un andamento laterale ribassista iniziato con l’avvio del 2024. Si capisce quindi fin da subito un certo parallelismo tra l’andamento del prezzo dei REITs globali e l’andamento delle aspettative riguardo al livello dei tassi d’interesse delle economie sviluppate, Stati Uniti ed Europa in particolare. Questo perché i REITs hanno un modello di business altamente dipendente dal costo di finanziamento della propria attività, che naturalmente, in un contesto di tassi alti, è maggiore, come avviene nel mercato immobiliare inteso in senso più ampio. Non è un caso che la maggior parte delle società «fallen angels», che hanno subito un downgrade del rating da parte delle agenzie globali, siano trust immobiliari.
Quali sono i REITs più grande che guidano il mercato?
Partendo dallo studio di alcuni fondi ed ETF che mirano a replicare l’andamento generalizzato del mercato, è possibile identificare alcuni fra i REITs più rappresentativi ed impattanti a livello globale. Fra i trust immobiliari di maggiori dimensioni vi è Prologis Inc. Attualmente, le azioni registrano un rendimento YTD negativo, di poco inferiore al -3%. Dal lancio della società, invece, il REITs ha dimostrato una buona capacità di performance, registrando una crescita poco superiore al 50%. Nel 2023, presentava un P/E di 40, quindi sensibilmente superiore alla media, con un margine netto di profitto, anch’esso anomalo rispetto ai peer, pari al 38%, una cifra sensibilmente inferiore rispetto ai precedenti due anni, periodo in cui lo stesso dato è arrivato persino a raggiungere il livello del 61%. Ed è proprio per questo motivo che il P/E è aumentato. In sostanza, la modificazione delle condizioni economiche ha impattato negativamente sulle attività della società, e questa è una visione abbastanza indicativa del mercato di appartenenza. Difatti, anche il segmento di mercato, più ampio, del Real Estate, resta uno dei pochi che ancora non è riuscito a recuperare terreno di fronte all’«everything rally»: ad esempio, l’indice S&P500 Real Estate ha una performance YTD pari a quasi il -5%, mentre in Europa, l’indice STOXX Europe 600 Real Estate ha un ritorno negativo poco inferiore al 4%.
PLD, 1W
Grafico a candele settimanali di PLD. Fonte: baha.com
