Conviene aprire una casa vacanze oggi? Quanto si può guadagnare con gli affitti brevi? Ecco una guida completa sul rapporto tra costi, vantaggi e guadagni.
Quanto si guadagna con una casa vacanze? Il mercato degli affitti brevi è in forte espansione, con un impressionante aumento del 51% di occupazione nel 2023 rispetto all’anno precedente. Infatti, questo settore offre numerose opportunità per chi desidera investire nel turismo italiano.
In media, nel 2023 i proprietari hanno incassato circa 17.000 euro per ogni casa vacanze online, con punte di 39.000 euro a Roma e 31.000 euro a Milano. Secondo alcuni studi, un host Airbnb guadagna mediamente intorno ai 900 euro mensili, mentre su Booking.com i guadagni possono variare tra 1.000 e 2.000 euro al mese. Il fatturato medio mensile di un’attività di affitto case vacanza può oscillare significativamente, generalmente tra 1.500 e 15.000 euro, con un margine lordo che varia dal 50% al 75%.
Tuttavia, prima di lanciarsi in questo business, è fondamentale comprendere tutti i fattori che influenzano la redditività: dalla posizione geografica ai costi di gestione, dalle strategie di prezzo alla scelta delle piattaforme più adatte. In questa guida pratica, analizzeremo dettagliatamente quanto si può guadagnare realmente con una casa vacanze e cosa considerare prima di iniziare.
I fattori che influenzano i guadagni di una casa vacanze
La redditività di una casa vacanze non è determinata dal caso. Dietro ai numeri che definiscono quanto si guadagna con una casa vacanze si nascondono diversi fattori chiave che possono far oscillare notevolmente i profitti.
Posizione geografica e attrattività turistica
La posizione rappresenta indubbiamente il fattore più determinante per la redditività di una casa vacanze. Gli immobili situati in zone ad alta attrattività turistica generano guadagni significativamente maggiori. Infatti, un appartamento in una località balneare può attrarre molti ospiti durante l’alta stagione, mentre potrebbe risultare meno interessante nei periodi di bassa stagione.
In media, una proprietà ben posizionata in una zona turistica può generare un reddito annuo compreso tra i 10.000 e i 20.000 euro. Le aree urbane risultano particolarmente redditizie, con guadagni potenziali fino a 4.000 euro mensili in località come Santa Margherita Ligure, mentre a Camogli si possono raggiungere i 3.100 euro mensili.
L’analisi della concorrenza locale è altrettanto importante: se nella zona l’offerta supera la domanda, il tasso di occupazione e di conseguenza il reddito potrebbero risentirne negativamente.
Dimensione e capacità dell’immobile
Le dimensioni e la capacità dell’immobile influenzano direttamente il potenziale di guadagno. Al crescere della metratura aumenta generalmente il prezzo a notte. La capacità ricettiva è un fattore cruciale: le soluzioni più richieste sono quelle per 2 e 4 persone, mentre si registra una carenza di alloggi per gruppi numerosi.
Un aspetto da considerare è che le proprietà con maggiore capienza tendono ad avere un ritorno economico superiore. Ciò spiega perché molti investitori scelgono immobili che possono ospitare famiglie o piccoli gruppi.
Stagionalità e tasso di occupazione
Il tasso di occupazione è l’indicatore principale che misura la percentuale di tempo in cui una proprietà è effettivamente affittata.
Si calcola dividendo il numero di notti prenotate per il numero totale di notti disponibili e moltiplicando per 100.
La stagionalità incide fortemente su questo parametro. Ad esempio, a Milano meno della metà degli appartamenti in locazione breve sta avendo tassi di occupazione significativi negli ultimi anni. Tuttavia, l’ultimo trimestre del 2023 ha registrato un aumento significativo del tasso di occupazione, con ottobre che ha superato il 50%, in crescita rispetto al 45% dell’anno precedente.
Per massimizzare i profitti, è consigliabile adottare una politica di prezzi dinamica, supportata da software professionali che adattano le tariffe in tempo reale in base alla domanda.
Qualità dell’arredamento e servizi offerti
La qualità dell’immobile e dei servizi offerti rappresenta un fattore determinante per il successo di una casa vacanze. Gli alloggi ben mantenuti e con servizi aggiuntivi possono giustificare tariffe più elevate.
Elementi come Wi-Fi ad alta velocità, aria condizionata, TV a schermo piatto, balcone o giardino rendono l’immobile più attraente. Anche servizi come la pulizia, la biancheria e la colazione possono aumentare significativamente la redditività.
Un arredamento curato e di qualità è essenziale per ricevere recensioni positive. Tra i motivi più comuni di recensioni negative ci sono proprio mobili scomodi o di bassa qualità e proprietà mal tenute. Investire nell’arredamento e nei servizi può quindi tradursi in un aumento del tasso di occupazione e, di conseguenza, dei guadagni complessivi.
Costi di gestione da considerare
Per calcolare il guadagno effettivo di una casa vacanze, è fondamentale analizzare tutti i costi di gestione che incidono sulla redditività dell’investimento.
Spese fisse: affitto, mutuo, assicurazione
Le spese fisse rappresentano costi che dovrai sostenere indipendentemente dal tasso di occupazione della struttura. Tra queste figurano:
- l’IMU e la TARI, imposte che rimangono costanti durante l’anno;
- le rate del mutuo o l’affitto, se non possiedi già l’immobile;
- l’assicurazione, che per una casa vacanze è fondamentale e in alcune regioni obbligatoria;
- Le spese condominiali, applicabili agli immobili in edifici condivisi;
- il servizio Wi-Fi, ormai imprescindibile per attrarre ospiti.
Una polizza assicurativa adeguata protegge sia il proprietario che gli ospiti, coprendo danni alla struttura, infortuni e responsabilità civile verso terzi.
Spese variabili: pulizie, manutenzione, utenze
I costi variabili aumentano proporzionalmente al numero di prenotazioni.
- Le utenze (acqua, luce, gas) dipendono direttamente dall’utilizzo dell’immobile.
- I servizi di pulizia, incluso il cambio biancheria, rappresentano una voce significativa che può oscillare tra 30€ e 70€ per soggiorno.
- La manutenzione ordinaria e straordinaria è necessaria per mantenere l’immobile attraente.
- I kit di benvenuto e i prodotti di cortesia, che costano circa 2€ per ospite.
Commissioni OTA e software gestionali
Le piattaforme di prenotazione applicano commissioni variabili:
- Airbnb: 3% per host con commissione condivisa, oppure 14-16% con modello «host-only»;
- Booking.com: mediamente il 15% del prezzo di prenotazione;
- Vrbo: 5% più 3% per pagamenti con carta di credito, oppure abbonamento annuale di 476€.
Per gestire prenotazioni e annunci, molti proprietari utilizzano software gestionali con costi che variano in base al numero di proprietà: circa 200€ mensili per 20 alloggi, tra 300€ e 500€ per 50 alloggi.
Tasse e adempimenti burocratici
L’aspetto fiscale include diversi elementi:
- cedolare secca al 26% (o 21% per la prima casa vacanze) dal 2024;
- comunicazione degli ospiti all’autorità di polizia, con sanzioni fino a tre anni di reclusione in caso di mancato adempimento;
- richiesta del Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 2024;
- riscossione della tassa di soggiorno, ove prevista dal comune.
Per ottimizzare i costi, è consigliabile calcolare attentamente l’incidenza delle spese fisse sul numero di notti previste, aggiungendo poi una stima realistica dei costi variabili.
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Quanto si può guadagnare davvero
Analizziamo con numeri reali quanto si può guadagnare effettivamente con una casa vacanze, esaminando diverse tipologie di immobili e il loro potenziale economico.
Esempio di guadagno con casa base
Una casa vacanze di base, situata in un’area meno popolare e con servizi essenziali, può generare un fatturato mensile di circa 1.500€. Con un tasso di occupazione modesto, ipotizzando una tariffa media di 100€ a notte e circa 15 notti prenotate al mese, il guadagno annuo si aggira intorno agli 8.000€ netti. Per coprire i costi, la tariffa minima dovrebbe essere di almeno 65€ a notte.
Infatti, considerando un immobile con costi fissi annuali di 3.000€ (tasse, manutenzione, Wi-Fi) e costi variabili di 30€ per notte (utenze, pulizie), con un’occupazione del 70% su base annua, i costi ammontano a circa 11.500€ all’anno.
Esempio di guadagno con casa turistica media
Per una casa vacanze in una località turistica apprezzata, il quadro cambia notevolmente. Un appartamento in zona centrale a Milano può generare entrate mensili tra 2.000€ e 3.500€ durante l’alta stagione. Con un’occupazione di 20 giorni al mese a 150€ a notte, si può raggiungere un fatturato mensile medio di 3.000€.
A seconda della località, i guadagni possono variare significativamente: a Venezia si possono superare i 4.000€ mensili durante eventi come il Carnevale, mentre in Liguria località come Santa Margherita possono fruttare fino a 4.000€ al mese.
Esempio di guadagno con casa di lusso
Le case vacanze di lusso rappresentano il segmento più redditizio. Con servizi premium, design curato e posizioni esclusive, questi immobili possono raggiungere tariffe di 300€ a notte con un’occupazione media di 20 notti mensili, generando circa 6.000€ al mese.
Nel 2023, il ricavo medio annuo per case vacanze individuali di alta qualità ha raggiunto 24.832€, mentre nelle città d’arte le strutture di lusso possono generare ricavi annui tra 35.000€ e 80.000€, con un margine operativo del 40-60%.
Margine lordo vs margine netto
È fondamentale distinguere tra margine lordo e netto per comprendere il guadagno effettivo.
Il margine lordo per una casa vacanze oscilla generalmente tra il 50% e il 70% del fatturato, mentre il margine netto (il guadagno reale dopo tutte le spese) si attesta tipicamente intorno tra il 30% e il 45%.
In pratica, su un fatturato di 20.000€ trimestrali, il profitto lordo sarà di circa 12.000€ (60%), ma il guadagno netto effettivo si aggirerà intorno ai 6.000€ (30%). Mediamente, al netto di tutte le spese, il guadagno finale dovrebbe essere circa il 40-45% del totale.
Airbnb, Booking e altre piattaforme: quale conviene?
La scelta della piattaforma giusta è fondamentale per massimizzare i guadagni con una casa vacanze. Le Online Travel Agencies (OTA) offrono visibilità globale ma richiedono commissioni che incidono sui profitti.
Quanto guadagna un host Airbnb in media
In Italia, un host Airbnb guadagna mediamente circa 4.000 euro all’anno. Tuttavia, questo dato varia significativamente in base alla posizione: nelle città d’arte o zone turistiche prestigiose come Roma o la Costiera Amalfitana, i guadagni possono essere notevolmente superiori. A livello globale, secondo dati ufficiali, il guadagno medio annuo è di circa 9.160 euro, mentre negli Stati Uniti può raggiungere i 13.350 euro.
Con un tasso di occupazione dell’80% durante l’alta stagione e una tariffa media di 95 euro a notte, un host può realizzare ricavi mensili lordi di circa 2.290 euro. Sottraendo i costi mensili (pulizie, forniture, commissioni), il profitto netto mensile stimato si aggira intorno ai 1.300 euro.
Commissioni e visibilità su Booking.com
Booking.com applica commissioni mediamente più elevate rispetto ad Airbnb, tra il 15% e il 18% sul valore della prenotazione. A questa percentuale può aggiungersi una commissione di pagamento tra l’1% e il 3,1%.
Nonostante le commissioni più alte, Booking offre vantaggi significativi in termini di visibilità. La piattaforma mette a disposizione strumenti come il Visibility Booster, che aumenta la visibilità dell’annuncio in cambio di commissioni maggiorate. Questo strumento permette di selezionare date specifiche e mercati geografici di riferimento, ottimizzando la visibilità nei periodi di minor occupazione.
Differenze tra OTA e prenotazioni dirette
Le prenotazioni dirette rappresentano un’alternativa alle OTA per risparmiare sulle commissioni. Secondo un recente sondaggio negli USA, il 29% dei viaggiatori preferisce prenotare direttamente, contro il 22% che preferisce le OTA.
I vantaggi delle prenotazioni dirette includono:
- assenza di commissioni da pagare;
- raccolta diretta dei dati degli ospiti;
- maggiore controllo sulla gestione della prenotazione.
Tuttavia, le OTA offrono:
- visibilità globale e accesso a milioni di potenziali clienti;
- strumenti di marketing e posizionamento avanzati;
- maggiore fiducia da parte degli ospiti grazie a recensioni e garanzie.
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